博鳌特写 | 绿地金服：非标融资紧缩中的中长期繁荣

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从绿地金服上半年的业务增长来看，非标融资或将迎来一个在紧缩中的中长期繁荣。

2017博鳌房地产论坛·特写  在“有型的手”之外，金融无疑是另一个掌控房地产企业命运的法门。

自2016年底至今的一系列紧缩性的金融政策出台后，在过去的一年里，不少房企已经不止一次自问或者被媒体屡屡问到“钱从哪里来”这个现实的问题。

2017博鳌房地产论坛的直播间里，绿地金服总裁助理、道堃资产总经理高翔在采访中尝试给予这些房企一个选择项，但同时也展现了目前房企融资渠道局势的变化。

同样参加了博鳌房地产论坛的交通银行首席经济学家连平就曾介绍，房地产金融主要是两大块，一块是银行给房地产提供的融资；第二块是品种非常多的非银融资，涉及到前些年快速发展的相关的信托，信托在2014年曾经对房地产的融资还是比较快的，但是总量并不大，只有4000多亿。

虽然相比银行信贷万亿级的规模，债券、股权、非标等非银行的房地产金融级别不高，大部分都是千万级的，每年则为一至五千亿的规模，仅有债券在2016年达到近年最高的1.1万亿。

不过，从绿地金服上半年的业务增长来看，非标融资或将迎来一个在紧缩中的中长期繁荣。

据高翔介绍，国内房地产行业融资环境紧缩后，今年的融资和去年有很大不同在于，50-100强的房企能够接受更高一些的融资成本了。

“以前大型房企找银行融资的成本基本在5%以下，非常低，有些企业则能够接受7%-8%的融资成本，而目前从中小型的企业来看，10%的融资成本能够拿到钱，其实都已经是不错的了。”

他表示，绿地金服从第二季度开始接到很多企业的融资需求，三季度更多，而预计第四季度行业的资金需求会更加紧张。

虽然项目增多，但高翔表示，市场紧缩之下，更要进行项目风险的把控。

“我们今年项目项目选择的标准趋严，例如在抵押、质押、股权转让和贷后的监管都有一系列的标准，例如一些中小型企业，我们主要看的是抵押率，有些地产基金会放宽到60%-70%，而严格的话，会控制在50%以内，还有企业的现金流会看得比较细，项目开发所贡献的现金流，要能够还本付息，至少覆盖倍数要达到1.3倍以上。”

他也提出，公司更愿意去挑选一些，虽然规模不大，但是有一定的开发能力，又有比较成熟的团队，当地也有比较好的口碑，在整个征信和信用都是比较好的。

高翔进一步指出，自4号文件出台之后，地产私募基金整体行业也是在紧缩的，一些房地产私募基金退出了市场，而在相关的规定之后，投资方向也有所调整。

“限制了16个热点城市住宅的债券，商业地产还是可以投资的，另外还有三四线城市，此外，纯股权是没有受到城市和标的的限制的，也可以进行股权投资，第三种通过自有资金，通过银行进行资金的贷款，也是可以做的。”

高翔强调，并不鼓励私募扎堆去三四线城市，因为风险相对来说是比较高的。

值得注意的是，在政策的调控之下，预期未来3-5年，股权投资会多于债券投资，“股权转型债券的能力要上升1-2级，不仅需要在开发，品牌，以及在募投管退方面都具备足够的实力”。