博鳌特写 | 罗臻毓：凯德欢迎更多竞争者加入

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“就像打篮球一样，我的分数是领先了你20分的，但我如果不扩大这种领先，等竞争对手追到差2分的时候，谁更紧张？追上来的人更有信心，被追赶的人反而开始慌了。”

2017博鳌房地产论坛·特写  “在中国，凯德是第一个提出轻资产的”，这是恒隆地产董事长陈启宗在2017博鳌房地产论坛上公开表达的观点。

来自新加坡的凯德集团，独具一格的“资本平台+运营平台”凯德模式，某种程度上正是中国轻资产模式最初的雏形。

8月7日，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓做客博鳌直播间。提及轻资产模式，罗臻毓笑称，这是凯德DNA的一部分。凯德的资本平台、金融化手段，包括REITS等都是实现轻资产的手段。打个比方，我们将自有资金的15%放进房地产金融产品中，就将原有15%的资金效能扩大至40%，而房地产金融产品与我们所持有的优质项目的价值相加，就可以把项目整体价值放大至90%。相当于我们仅仅用15%的自有资金，就实现了90%的效能，这样的降本增效的作用，就是轻资产。

而对于凯德开始进行输出管理，罗臻毓表示，这将是凯德延伸整个运营体系的重要辅助。

罗臻毓表示，凯德对商业地产的回报是认可的，但公司同时也看重整个运营平台网络的价值， “要两边都兼顾”。

罗臻毓解释称，确实观察到越来越多开发商开始加重在商业地产持有物业上的发展，一方面，房地产在中国这么多年的发展，也是应该走到另一个阶段了；另一方面也恰恰印证了，凯德早在20年前就开始布局商业地产的选择是正确的。

罗臻毓介绍，其实凯德一开始进入中国市场的时候，做的也是住宅地产，到了2000年以后，公司才开始大量做商业地产。经过近20年的发展之后，目前凯德已经建立了成熟的经营体系并拥有了良好的经营记录。

其中，成熟的经营体系主要包括三个方面的体系：

首先是资本体系，包括REITs、私募基金等，新加坡的第一支REITs产品就是凯德做的。目前在国内看到的主要是ABS等债券产品形式。

“有了这个资本体系就能够更好地支撑在商业地产方面的规模化发展，规模化对标话语权。”

其次是资产管理体系。罗臻毓笑称，“利用外部资本平台可以减轻企业的资金压力，但也表示你必须回报以一定的效益，包括从设计建造阶段的前瞻性规划，到投入运营之后给予投资者合理回报等。”

最后是运营管理体系，罗臻毓认为，“企业到了一定的规模，要想更好地发挥平台作用和协同效应，在管理和部分职能层面就必然要求中央化、国际化”。

罗臻毓表示，这三个方面的体系，恰恰就是凯德竞争优势的所在，“不是说别的公司做不到，别的公司也做得到，但这需要时间。”

而在建立了成熟的经营体系，有了良好的经营表现之后，罗臻毓认为，进行输出管理，是我们深度挖掘现有完整价值链中的潜藏价值的手段之一，也将轻资产理念进一步渗透，是符合凯德整体发展方向和价值体系的。

以招商运营体系为例，当一个品牌想要进入中国市场的时候，如果凯德拥有很完善的网络布局，就可以和品牌达成战略合作，实现一次性、系统性的入驻，竞争优势相对就会明显很多。这也正是凯德运营平台价值提升的体现。

罗臻毓表示，目前凯德的网络布局在国内主要城市已经形成了一定的规模，只是怎么去更加优化，让资产网络更加符合我们的战略布局的问题，而轻资产其实就是一个很好的方式。

“前期资产赚钱，现在因为成本跟价格上来了，可能资产赚钱的幅度没有以前那么高，现在要获得更大的增加值的话，也就是需要靠运营平台价值提升的时候到了。”

当然，罗臻毓也坦诚，越来越多的竞争对手的进入，也意味着未来更加激烈的竞争，凯德欢迎更多竞争者的加入，但也会更加努力地改变、提升自己。“与时俱进的创新精神将引领我们整个体系继续往前走（资本体系，资产管理体系，运营体系），也是我们始终保持领先优势的关键。”

“就像打篮球一样，我的分数是领先了你20分，但我如果不扩大这种领先，等竞争对手追到差2分的时候，谁更紧张？追上来的人更有信心，被追赶的人反而开始慌了。我希望凯德不会落到这种情形，而是一直保持领先的优势。”罗臻毓笑着说。

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