富力中报会实录 | 还原万达交易 李思廉：没有想象中那么戏剧性
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富力折价拿下77家酒店的背后，市场对其还有很多不解。为何收购？在何种机缘下收购？如何实现盈利？种种疑问，都成为这场业绩会中媒体追问李思廉的原因。
观点地产网 与往常相比，富力地产今年的中期业绩会显得更加热闹。
“李总，看这边，看这边。”台下的记者举着手机、摄像机，招呼声不断，7月的一场“世纪收购”，给市场留下了太多的不解与疑惑，带着不少的种种疑问，各家媒体蜂拥而至。
一身黑色西装的李思廉似乎心情不错，微笑地配合着各家媒体不同方向角度的摄像要求，甚至还调侃道，“好了，拍完了吧！”
这样的好心情大抵是有原因的，中期数据显示，2017年上半年，富力实现合约销售388亿元，录得营业额204.1亿元，纯利较去年同期升8%至24.8亿元，期内整体毛利率和纯利率分别达36.2%及12.2%。
截至七月份，富力地产已实现协议销售总额447.6亿元，于现场，李思廉还宣布将全年目标从730亿元上调至800亿元。与此同时，其还提出了千亿目标，大幅提升2018年销售目标至1280-1380亿元。
业绩之外，六折打包揽下万达77间酒店或许也是心情不错的原因之一，“万达的酒店，我们买得很便宜。”李思廉如此表示。
不过，富力折价拿下77家酒店的背后，市场还有很多不解：为何收购？在何种机缘下收购？如何实现盈利？
“碰巧”的收购
虽然连连摆手否认，但李思廉依然被媒体扣上“杀价天王”的帽子。
起因众所周知，7月19日，在一场乱象横飞、反转频现的发布会上，富力以199.06亿元、折价六成揽下万达77间酒店。
之后延伸出来的话题有很多，为何收购？收购的机缘是什么？收购后富力如何去平衡规模与利润的天平？种种疑问，都成为这场业绩会中媒体追问李思廉的原因。
“王思聪都曾在微博吐槽自家的酒店，富力为何要接手？”媒体的问题直接而尖锐，但李思廉更为老练，他微笑回应，“王思聪说过的东西可不少。”
不过，在众多媒体的穷追不舍下，李思廉还是松口，这其实是一场“偶然”的交易：“在北京一场活动碰巧遇上了，花了二三十分钟就谈定了。”
但这样的答案显然不能让众人信服：“一百多亿的金额就这样敲定了？”
“没有大家想象中那么戏剧性。”李思廉的回答颇为肯定：“是偶然碰上的，我们谈得很快。”他透露，大概是7月14号、15号在谈，19号就已经签订了合约。
当时颇为引人关注的“摔杯子”事件，李思廉则摇头否认：“谣言就是这样来的，哪有什么摔杯子，我们在很愉快地聊天喝茶。”
花絮之外，对于收购酒店后的盈利及负债率问题，李思廉则从财务角度出发，指出一般来说，平时看到的都是一种规格的会计报表，由于财务的安排，大部分酒店在里面反映出来的利润都不高，甚至是亏损，但实际上，万达77间酒店归属于业主的利润有8.73亿元，平均每间酒店一千多万。
李思廉同时表示，2016年，77间酒店的业绩是7300万元，相信今年也是差不多的水平。不过，富力的中长期目标是能实现15亿元利润，也就是77间酒店平均下来是每间2000万元。
“我觉得加强管理之后，加强资产管理和酒店管理公司沟通，控制各种成本，增加收入，15亿利润是可以达到的数据。”
在普遍质疑的负债率问题上，李思廉则指出，这一次收购的77家酒店中，正资产将达330亿元，与199.06亿元的收购价相比，从会计的角度来看，是由140多亿的增值，所以从整体来看，负债率是下降的。
不过，李思廉也透露，77家酒店的并购项目暂时还没有时间表，目前大概完成了68%。
千亿目标与土储
在智能手机大行其道的时代，使用诺基亚小手机大概会被认为是“保守”，不会“赶潮流”。但在业绩会后，顺手掏出诺基亚C2手机接听电话的“保守派”李思廉，在地产业务上其实也是懂得与时俱进的。
在各大房企纷纷提出千亿计划之时，富力也将千亿目标提上日程。
在业绩会现场，李思廉宣布，将全年目标从730亿元上调至800亿元。与此同时，大幅提升2018年销售目标至1280-1380亿元。
对于上调全年目标的原因，李思廉的解释也很直接：“我们下半年会推出大量的项目。”
据观点地产新媒体了解，2017年富力计划推出28个新项目，但上半年仅推出4个，因此下半年将推出24个新项目，8月至10月份，将是推盘的高峰期。
而对于千亿计划，李思廉表示，1380亿是模拟正常的情况。他表示，如果未来过激的调控政策少一点，预计富力可以到1400亿元。但是如果调控增加一点，企业也要做一点弹性，所以富力就提出1280亿元的目标。
但一年500亿左右的上调幅度，富力能够完成，市场依然存疑。不过，李思廉解释，这样上调的最大动力在于，2017年上半年，富力新增土地总权益可售面积达到1140万平方米，可带来1400多亿元的货值。
以下为广州富力地产股份有限公司2017年中期业绩发布会现场问答整理实录：
现场提问：富力2017年计划推出28个项目，现在才推出了4个，下半年怎么样保证可以推出这24个新的项目？第二，对于万达的收购，会不会使公司的债务继续上升？第三，在收购了万达的项目之后，公司管理层怎样让所有的酒店项目都可以盈利？
李思廉：我先回答第三个问题，关于酒店的，我们的报表是看不到那个归属于业主的利润的。所以由于财务安排，个别的一间酒店，它反映出来的利润，有时候是亏本，或者是赚很少钱的。但是，给业主的利润都不错的。
整体按照万达和融创的公告，77间酒店给业主的利润是8亿7千3百万元。也就是说，每一间酒店是1千多万元。
1千多万的利润在我们富力系统经营的17间酒店里，数据是稍微偏低的。而我们亦有信心通过跟万达的合作、资产的管理，可以在一段时间将利润提升。
对于负债率的问题，我们这一次收购万达的酒店，在正资产方面，是有330多亿的。而由于我们的收购价是不到这330多亿正资产的，这个差价反映在会计上是有140多亿的，所以我们的负债率是下降的。
因为我们买回来的东西是在会计上是值钱的，所以正资产是增加的。虽然我们会同步借多了钱。但是，不超过部分很大，所以对于会计是帮助的。
针对第一个问题，我们上半年的推盘，截止到6月30号。现在只推了计划中的4个，但这都是正常的。8、9、10、11这四个月是推盘高峰。所以我们应该都能够按计划推这些项目。这也是我们将整年预计的销售计划从730亿提到800亿的原因。
现场提问：自万达收购案发布以来有一些投资机构给出负面的评价，你们是怎么样看待这些负面的评价的？
李思廉：评级机构，他们都用一种传统的办法来统计，就是说，他们希望公司都能负债率低一点。但是，如果看中国房地产市场的发展速度，所有房企都要有比较大的土地储备，才能推动每一年的增长。由于我们明年的增长都是按照60%的目标来增长，负债率肯定是会推高的。
而收购万达酒店这件事，刚才解释了，在会计上我们肯定是得益的，没有影响我们的负债率。
现场提问：在最近的SOHO发布会上，潘石屹就说到，你们 39 31787 39 12550 0 0 6828 0 0:00:04 0:00:01 0:00:03 6828万达酒店的价格太便宜了。你们觉得这是一个怎样的机缘？有这么好的机会，你们在未来会不会在酒店方面有一些另外的发展？第二，现在国内市场的调控政策，包括对房企海外收购的收紧。这对你们有没有影响。你们对未来在香港以及海外的走出去的步伐，会做什么样的策略调整？比如资产配置方面的。
李思廉：其实大部分企业走出去都是走得很慢的，走出去的部分也只占了绝大部分公司的10%。我们也一样，走出去的部分也只在个位数，保持在可控的风险下的。
潘先生说什么，我没有看到。我们这次收购整体是便宜的，这也是王健林先生对我们公司信任，他觉得这是一个长远的合作。因为当中的54间酒店还是归万达管理的。我们和万达是一个长远的合作关系来的。
现场提问：你们在未来有没有想要在香港投资？
李思廉：香港没有。在香港投资比较贵。我们暂时没有计划。
现场提问：因为现在的限购政策，尤其是预计中央会在三四线城市做一些限购。你们会不会担心这影响到你们未来的业绩？第二，是否可以交代一下现在IPO的进展？
李思廉：首先，IPO暂时没有明确的时间表，最主要是，房地产目前还是国内限制上市的企业，所以我们的审批暂时就慢了下来。
另外，国内现在的调控是比较强的。整个市场利好的消息有一堆，利空的也有一堆。但是，为什么中国过去调控了那么多年？到现在房价还是上涨，或者是市场，还是挺活跃的？
这个是因为中国有很多大的人口基数。大家可以看到国内的GDP在过去很多年都以不低于6的增速在增长。所以在这么大的基数底下，这是一个非常好的现象。
其次就是中国有“农村人口城市化”这个大的政策在支撑，由于这个政策，每年有五千万人口城市化。这个就带动了城市周边的农村人口，拥到城市去买房子。
现场提问：第一，为什么上半年只推出了三个项目？第二，最近碧桂园也在做业绩发布会，他们今年的目标已经是调高到了五千亿。因为之前富力跟碧桂园的都是华南市场为主的。所以，管理层对于公司在房地产行业上的位置，是怎样看待的？第三，富力目前已经有一百多个酒店了。那么，管理层有没有考虑到，其实酒店是比较大的市场？
李思廉：对于酒店没有大的计划，我们的想法是先把它管好了。能管好，我们相信这会给公司带来一批大的财富。
我们会透过资产管理的方法，然后再配合现有的酒店管理者，把它管得更好。我们相信空间很大。
第二，富力的定位其实一直都不错的。我们在净利润方面，在税后利润方面也是在前列的，大家可以比较一下。
碧桂园是做得很好，所以很多人都在参考碧桂园的模式。但是，每一家公司的看法不一样了。
碧桂园做到了5000亿销售是挺厉害的。但现在整个的团队，你要有不同的配置。比方说，今年做了5000亿，明年又要做7000亿，在建工程量是非常大的，管理要跟得上。
至于推盘方面，我也想推多一点。但是，因为是要有手续的，要搞预售证。我们的推盘高峰在八九十十一月，会把今年全年销售任务全部完成的。
现场提问：第一，富力上调今年销售目标至800亿，2018年销售额至1280到1380多亿，对此管理层是怎么考虑的，是不是想在规模等方面加大力度？第二，今年上半年富力的毛利率是36%，而到2018、2019年还能够保持相当的毛利率吗？如果增长这么快，利润是不是也会高速增长？
李思廉：销售策略是拼出来的，因为整个行业的销售金额都大了，主要还是得益于国内二、三、四线城市所有房价都上涨非常快。
为什么我们会有2018年1280亿到1380亿的销售目标呢？因为1380亿是模拟正常的情况。如果未来过激的调控政策少一点，我们预计可以到1400亿。但是如果调控增加一点，企业也要做一点弹性，因为房价也有可能会回落，我们就提出1280亿这个目标。
这个目标最大的动力是来自于今年上半年我们已经买入了超过1000万平方米的土地。所谓的1000万平方米是我们已经拿了国土证的，所有手续都完善了，但是钱还没有全部付完，还有一个过程，因为有一些土地是并购的，中间还有一些土地贷款。
因此我们上半年对整个土地储备的增加奠定了比较大的基础。可售货源到了2460亿，所以我们明年的计划是1280到1380亿。
至于毛利率方面，因为我们公司所用的数据一般是指权益部分，比如说有一个项目卖了10亿，我们占一半，现在公布的数据亦都只算权益的部分。这样算都没有拉低的我们的毛利率，因为这些都是属于权益。所以，我相信30%以上不是太难。
今年得益于华东地区的爆发，很多项目毛利率40%多，拉高了我们整体的毛利率，占到总份额的30%多。华东区所有项目给集团的利润贡献都很大，福建地区的贡献率也不错。我们觉得全年36%、38%是肯定的。
另外，我们今年完成了80%的销售目标，我们今年交楼的面积是480万平方米，货值大概在600到610亿左右，均价大概是12500元每平方米。如果按照这个模型来算，我们的净利润率会超过14%、靠近15%。
我们上半年只有12%多的净利率，是因为有很多费用摊分在里面，同时受到我们上半年交楼只交了30%的影响。另外，没有一次性的产品，我们要扣除一些成本。但是全年净利润率会超过14%。
而2018年，我们交楼入账的面积预计在680万平方米左右，相信均价和今年会接近。
至于我对房价的看法，虽然内地房地产市场经常有政府调控，但是调来调去都这样，房价会更加稳定。而且农村人口城市化这个政策使每年超过5000万农村人到城市，这带动了整个房地产市场。只要在行业前面的公司都能够分到不错的份额。
国家今年货币政策是收紧的，我们这个行业还是要小心。因为，明年到期的公司债、信托有很多，会有一个所谓的高峰期，所有的企业都需要准备。理论上中国政府也不会让这个行业就这样倒下来，但是在合理的情况下相关部门还是会适当的让这个行业的资金合理的松一下。
地价也很难突然掉下来，现在省会城市、一线城市，所有有名城市的招拍挂项目都不是两三家公司竞争，很多公司都会参与，一般企业的资金还是充裕的。
我们上半年为什么拿地比较多呢？因为，虽然政府有调控措施，但是销售还是增长的，这个行业整体来看还是不错的。特别是很多银行的开发贷，在相关部门允许发债的情况下，银行的按揭都是合理的，我们相信整个行业的持续性还是可以一直继续。
未来如果富力不缩短每年的增长，还有三十多的毛利率，还有15%的净利润率，再加上其它一些租金收入，应该还是有不错的发展。
现场提问：第一，1280和1380亿的销售目标是你们的权益销售额吗？第二，关于万达酒店收购，这200亿中多少是自己的钱，多少是借的，这些酒店盈利能力怎么样，这个账有没有算过？第三，公司的融资成本之前都是8%、9%，现在只有5.02%，公司方面觉得这个融资成本水平可以维持长久吗？
李思廉：关于我们讲的到2018年的1280、1380亿销售目标肯定是我们所拥有的权益部分，因为富力只用权益部分来算。
关于收购万达酒店，大家可以看资料，我们还没有发公告，万达和融创发了我们才能发。我们每一个酒店的成本是2.6亿，如果按照建筑面积来计算，总共有335万平方米左右，可以理解为我们有23200个房间左右。了解酒店行业的人，会知道这个非常便宜。
关于收购资金借贷方面，我接触到银行给我们的授信都是很丰富的，我们需要的现金都是足够的。
我们可能需要50亿左右。利息方面的话，这要看我们对资金需求的量，要的越少利息就越低。另外，这个还要看需求的架构，需要不需要过桥资金，要不要去外面引进一些资金，但是整体还是很流通的，应该没什么大的障碍。
关于融资成本，可以看到银行收紧银根，融资成本可能会慢慢高一点。包括收购万达酒店的钱，在处理收购万达酒店的时候，我们的借贷成本是和怎么借有关联，这个借贷成本会略高一点。但是我们可以看到现在公司债市场，如果现在不发，明年就会更高。现在开发贷利率也不容易下调，所以未来整体借贷成本会高一点。
现场提问：第一，刚才你们提到收购万达酒店需要等并购结束后才能公布具体的内容，公司能不能给一个大概的时间表？第二，你们上半年的时候有3个项目是海外的。最近外管局对于中国公司做境外并购有一些限制，公司怎么解读国家这个政策，以及怎么调整你们的战略？
李思廉：这个并购项目没有时间表，我们现在大概完成到68%，基本上不往上推了，因为政府方面还没有预审人进场。我们已经好几个月没动了，停滞在这里。国家其实在用另外一种方法告诉你，他现在不批这个，所以没有时间表。
我们上半年海外项目也卖了好几十亿，拿的项目是比较好的，今年卖了二三十亿，明年大概能够卖四十亿，整体情况不错。
澳洲的项目也不错，不会像中国卖楼卖得这么快，但是卖到最后的时候资金还是可以回来。
而且由于今年美元也没怎么涨，我们在外汇兑换方面没有损失，公司的会计是比较稳定的。
另外，明年海外销售，公司内部预测是卖七、八十亿。
现场提问：第一，上半年你们买地是比较进取的，下半年公司在买地方面有什么预算，买地的城市还是这些地方吗？刚才你们提到明年目标大概有1380亿，这个目标里面大概有多少可售资源是从上半年买的这些土地中来的？第二，关于速度和利润率的问题，公司做了很多准备要把速度提上去，现在的利润率很高，接下来在利润率和速度方面怎么平衡，而且以后这些土地都在二三线城市，利润率的走势公司有没有一个指引？第三，关于酒店方面，公司怎么提高酒店利润率，有什么办法发挥它的价值，比如说拆分上市？
李思廉：你问的第一个和第二个问题不是针对富力的问题，而是针对全行业的问题，怎么保持销售，量的增加，保持单价。
从今天来说，所有情况好像比较乐观，很多地方，包括西北、东北还没有报道。我刚从东北回来，我也去了西北。当地政府由于国家政策，让地方领导信心十足。中国不想让整个经济往海边转移，往东南转移。因为这个会让中国失去平衡，人口、资源消耗会失去平衡。
我们进去的鞍山、沈阳，这些土地是用72亿买回来的，用的都是五到十年前的土地价格。我们用很少的钱买了一些不错的土地，430万平方米只用了72亿，大概每平方米1600多元。
而按照我们目前的售价，这些土地没有很好的位置，没办法说卖到1万多，但还是可以到8、9千的水平。一千多买回来，如果八千多卖出去，我们还是有30%的毛利率。而且这些土地都是五到十年前买回来的，现在都变成了这些城市比较好的地段。
至于这个会不会影响我们的报表，我们买了万达这些酒店以后，即使这77间酒店2016年是7300万的业绩，我相信今年会差不多维持在这个水平。
我们有一个中长期的目标，就是利润变成15亿。15亿是个什么概念呢？大概77间酒店平均下来就是2000万，这2000万大部分品牌酒店都可以做到，广州的君悦是6000万左右，我们的北京万丽也是6000万左右，丽斯卡尔顿表现好的有1亿，差一点的4000万。这是根据我们收了几个月的租金算出来的数据。
但是我们也有一些喜来登等品牌酒店，有一些酒店不是在商业城市的，贡献会比较少一点。
利润15亿是我们的中长期目标。我觉得在公司加强管理之后，加强资产管理和酒店管理公司沟通，通过控制各种成本，增加收入，15亿是可以达到的数据。为什么呢？平均下来就是2000万一间酒店，这不是很难的事，但是最终酒店的账有可能会影响我们的大账。