香港传真 | 林郑问答会侧记：女特首的楼市观
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不管从广大市民、资本市场，亦或是发展商的反应来看，都透露出这个国际都市对居住问题的格外倚重。除此之外，更多的还有林郑这位香港首个女特首的楼市观。
观点地产网 “上车”，这个在大陆单纯形容搭乘交通工具的动名词，在置业难的香港被引申出另一种含义。
香港人把买第一套楼叫做“上车”，缘由是香港的楼价就好像一趟驶向遥远终点站的列车，有车票的人坐在列车上舒适而安宁，没有票的人撞得头破血流、奔跑着努力追赶。
10月11日，被上班族形容为收工时间永远都挤不上车的金钟，被广大香港市民赋予了“上车”厚望。因为香港首位女特首林郑月娥要在位于金钟的立法会大楼宣读首份施政报告，并于下午就报告接受来自海内外媒体的问答。
报告中最受瞩目的仍然是房屋和土地问题，前香港特别行政区行政长官的董建华曾痛心表示，“香港人住房无尊严”。在林郑的报告中，其希望的似乎是“雨露均沾”，让不同收入的家庭重燃置业希望。
除了建议大量增加“绿置居”，以腾出出租公屋单位给有需要的市民外，更是建议房委会将“白居二”计划常态化，让符合资格的白表人士可以购置未补价的居屋单位。另外，林郑在选举时承诺的“港人首置上车盘”、增加土地供应等计划，亦在这次报告中更加具象化。
表现在市场方面，在施政报告公布前夕，因为备受瞩目的“港人首置上车盘”中或涉及农地换地政策，持有大量农地的本地地产股如新世界发展、恒基地产、新鸿基地产股价显著上升。尤其是新世界发展，报告发布当日最高报价12.78港元，创逾9年高。
不管从广大市民、资本市场，亦或是发展商的反应来看，都透露出这个国际都市对居住问题的格外倚重。除此之外，更多的还有林郑这位香港首个女特首的楼市观。
全文共275段、5万字，林郑月娥发布的《施政报告》创下香港回归以来最长篇幅，若逐字读出需要超过4小时。在这篇超长报告中，“房屋”二字虽然只出现了35次，但是却是问答会中一众媒体追问的焦点。
在报告中，林郑月娥强调置业为主导的政策方向，致力于建立置业阶梯。其中一个方法是缩短轮候公屋时间，大量增加为公屋人士特设的“绿表置居”计划。未来新建的公屋之中，会拨出更多单位作为绿置居，卖给公屋居民，而位于沙田火炭的4000多个新公屋单位，将转为绿置居出售。
大致来讲，香港人主要居住在以下四类房子里，一是公屋，基本相当于大陆的廉租房。它主要由政府出资兴建并拥有产权，然后以便宜的价格租给低收入人群。目前香港约有三分一居民，即逾200万人居住在公屋中。
第二种是居屋，指政府通过“居者有其屋计划”提供的房屋，类似于大陆的经济适用房。居屋计划自1976年开始推行，由政府提供资金，兴建楼宇，以低于市价30%-40%的价格，卖给公屋租户和其他符合标准的中下收入家庭。
第三种是私楼，由私人发展商自己开发经营的商品房；最后一种则是仍在等候公屋的居民，在他们当中，有一定人数住在迫仄的笼屋、劏房中。
从效果和市民置业的期望来看，实施“绿置居”政策是林郑月娥期望延续上任政绩的积极举动。
观点地产新媒体查询获悉，2015年梁振英于《施政报告》中建议香港房屋委员会选择合适的正在兴建的居屋项目，以先导计划形式出售给主要为现有公屋租户的合资格“绿表”人士，单位定价比传统居屋低廉，功能主要是吸引有财力的公屋居民，为走上置业阶梯交回公屋，结果反应热烈，超额认购17.7倍。
对于打算换楼置业的公屋居民来说，“绿置居”必然是个好消息，但是对于正在轮候公屋的28万个家庭来说，“绿置居”不仅没有增加公屋供应，还可能大大拖低公屋的编配效率，让“上楼”变得更难。
因此，除了照顾低收入者的置业需求外，林郑月娥也在施政报告中为中等收入的白表人士提供了资助置业的机会。她表示，过往未补价的居屋二手市场单位只限于让绿表人士选购，房委会在2013年及2015年分别推出两轮“白居二”先导计划，让合资格的白表人士也可购置未补价单位，这做法既可为租住私楼的人士增加置业机会，也有利于居屋的流转。
她进一步称，连同未补价的“租者置其屋”计划，可于这个二手市场出售给白表人士的单位一共有38万个。她建议房委会将“白居二”计划恒常化。
“雨露均沾”是林郑月娥房屋政策中欲向香港居民传递的施政思维。公屋、居屋住户之外，她也提出了在“居屋”之上，构建中产家庭可以负担的“港人首置上车盘”，让较高收入的家庭，在商业住宅楼价持续上升的情况下重燃置业希望。
“港人首置上车盘”的初步构思是透过地契条款，要求发展商作混合发展，即除兴建私人房屋单位外，须设计、兴建及出售指定数目的“首置”单位。出售对象的资格则要求为居港满7年的香港居民，且从未在香港置业。以目前的居屋限额计算，即购房者收入上限为单身人士每月收入不超过3.4万港元，二人或以上家庭总收入不超过6.8万港元。
林郑月娥表示，首置上车盘的售价和面积会参考合资格人士的负担能力，而转让的年期限制也可能比居屋更严格。至于转让时如何处理购入单位时的补贴，即补价问题，则仍需要进一步研究。
在公营房屋土地供应短缺的情况下，林郑月娥重申会在不影响目前公营房屋供应的前提下，提供“首置”单位。她透露，土地来源将会是私人发展商拥有或从政府购买得来的土地，而试点的地皮将会是来自观塘安达臣道的政府地块，届时将推出约1000个单位。
在施政报告公布之前，市民本来是希望借由“港人首置上车盘”计划出台，透过向地产商提供补地价等优惠，将地产商长年“晒太阳”的闲置土储变成住宅用地。但是最终公布的方案显然超出市场预期。
由于林郑月娥未提及农地加快置换兴建住宅的措施，虽然持有大量农地的本地地产股如新世界发展、恒基地产、新鸿基地产此前股价曾显著上升。不过在收市时，恒基地产跌3.4%，报53.4港元；新鸿基地产跌0.8%，报130.7港元；新世界发展跌0.5%，报11.98港元。
数据统计，恒基地产、新鸿基地产、新世界发展及长实集团持有的农地土地面积分别为4490、2800、1740及1340万平方呎，发展商手持的农地足以兴建80万个单位。
对于为何不引用《收回土地条例》的方式，向发展商收回农地，由政府自行发展，以避免社会质疑“官商勾结”。林郑月娥于记者会上回应指，《收回土地条例》并非尚方宝剑，担心若政府向发展商收回土地，之后自行发展楼宇出售，会引发发展商进行司法覆核。
观点地产新媒体了解，以公私合营的方式，即允许发展商将手上的农地改划成住宅地，部分用作建资助房屋，这个做法最大卖点就是“快”。目前一般住宅项目由批地到落成的建造周期，大约是4年至5年左右。如果香港特区政府将首置上车盘和其他出售资助房屋计划看齐，在一年半之后，即是大约2019年中，就可以向合资格市民推售。
不过市场人士对于女特首的做法并不是完全赞同，香港地产代理公司香港置业行政总裁李志成认为，1000个单位的“上车盘”，比市场早前预期的3000个要缩减66.67%。若果转售限制比较多，那么这些高收入的家庭将会倾向于储存更多的首期金额，向私人发展商购买私楼。
另外，首置上车盘的资助范围，为5.2万至6.8万元的中高收入家庭，虽然这些住户也会面临楼价高、租金贵的难题，但相对于基层和中产家庭的居住难题来说，显然没有那么迫切。
不管是“绿置居”、“白居二”，还是上述所说的“港人首置上车盘”，这些名词出现的根本原因在于香港短缺的土地供应。
目前香港作为住宅用途的土地只占总面积的7%，而郊野公园的占地面积是住宅用地总面积的6倍。
恒隆陈启宗在恒隆集团2017年《致股东函》中曾表示，香港楼价高的根本原因在于特区政府在2005年至2010年约6年间无理地停止卖地，亦无筹备可供发展新市镇或堆填区的土地。因此，当2012年新一届特区政府决定拨乱反正时，却只有小量土地可供出售。
在问答会中，林郑月娥对记者表示，今年9月刚成立的“土地供应专责小组”将评估不同土地供应选项的优劣，为政府谋划整体及长远的土地策略。她指出，多年来，政府已提出不少增加土地供应的策略，包括在维港以外填海、改变土地用途、增加土地发展密度、开拓岩洞空间、加快市区更新和发展大屿山等。
她进一步透露，目前正就利用郊野公园边陲地带和使用新界棕地（类似内地的工业用地）进行研究。
10月10日，香港土地供应专责小组举行第二次会议，会后主席黄远辉在会见包括观点地产新媒体在内的媒体时曾表示，在原先确认供社会讨论的12个土地供应选项上，再增加开发岩洞、发展棕地及市区重建等选项。
他进一步透露，目前香港约有1300公顷棕地，其中大部分集中坐落在洪水桥、元朗南、横栦和新界北，达540公顷，未来将会有计划地释放、开发。
据观点地产新媒体了解，未来香港土地供应专责小组的工作计划，大致分为三个阶段。第一个阶段是在2018年3月前完善公众选项，将见到的选项、利弊、土地潜力、落实，并在一个平台讨论。
第二个阶段落实公众咨询和社会参与，预计持续时间为2018年3月到7月。完成公众咨询后，第三阶段土地供应专责小组将撰写建议报告并预计于2018年11月递交给政府。
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