观点指数 | 上海10月报：“银十”不再 供求创年度新低
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综合来看，上海楼市10月份无论是在土地，还是新房成交上均没能延续以往“银十”的荣光。
观点指数 全市仅有一个新盘推出，新增和成交创年度新低——继“金九”成交平平之后，上海“银十”楼市更显低迷。
相比往年，开发商即使全年业绩并不甚好看，却总能在“金九银十”这段时间里给自己的年终成绩单加上好几分，但今年这个情况有点意外。
据观点指数统计，“银十”期间，上海全市新建商品住宅成交为2561套，环比下跌71%；成交面积为33.54万平方米，环比减少36.9%，同比下滑61.4%。其中，新增供应面积仅为7392.88平方米，环比下跌96.69%。
在一片跌声中，唯有成交均价方面还算保持着微弱的增长。10月份，上海全市商品住宅成交均价48191元/平方米，环比略有近4%的增幅。数据显示，上海中心五区期间成交均价10.98万/平方米。
具体项目来看，全市商品住宅销售金额前十的楼盘累计销售额为36.08亿元，占上海该月销售总额141.12亿元的25.57%。区域分布上，前十项目均处于郊区，嘉定、宝山为目前市场较为活跃地区。
土地方面，继九月份出现一小段供应潮后，上海于10月份的土地供应应声回落，期间仅成交5宗租赁地块，且均为零溢价成交。
综合来看，上海楼市10月份无论是在土地，还是新房成交上均没能延续以往“银十”的荣光。
经历了“金九”的失色，市场普遍对“银十”有着一定的预期。
事实上，在10月9日至10月15日期间，上海市也确实曾一度摆脱“十一”成交迟缓的阴影，成交面积9.1万平方米，环比增幅达到360.2%。但这种状态并没有持续太久，在随后的半个月里，上海成交继续回归冷淡。
总体而言，整个十月上海全市新建商品住宅成交2561套，环比下跌71%；成交面积为33.54万平方米，环比减少36.9%，同比下滑61.4%。其中，内环新建普通商品住宅成交量为11.29万平方米，仅为9月份的50%左右，成交均价下降271元/平方米。
另外数据显示，上海新建住房价格指数99.7，同比下跌0.3%，成为继深圳、广州之后第三个新房价格跌破去年同期价格的一线城市。仅在成交均价上有近4%的增幅，为48191元/平方米。
单月跌破40万平方米的成交量，不仅是今年以来最低，而且创造了上海历年同期的最低纪录。即使与楼市低迷的2011年同期相比，也有着明显的差距。
供应方面，上海全市十月新房成交在连续三周处于断供状态，仅在最后一周迎来难得的唯一项目——保利艾庐，项目共48套，为上海楼市新增供应面积7392.88平方米，环比下跌96.69%。
公开资料显示，目前上海新建商品住宅的存量为511.40万平方米(3.33万套)，而在6月末时存量则为603.28万平方米(4.01万套)，四个月来上海主要以消化存量为主，新房供应寥寥。
据观点指数统计，10月份，上海商品住宅销售金额前十的项目累计销售额为36.08亿元，占上海该月销售总额141.12亿元的25.57%。
值得一提的是，远洋万和四季以12951平方米的成交面积和4.36亿元的成绩，揽获该月的项目双冠军。另外，禹洲地产销售面积较上月增幅明显，其中禹洲雍贤府、禹洲香溪里表现优秀。另外，禹洲于9月底新收购项目禹洲东滩雍禧10月开售，亦取得不俗的销售成绩。
公开资料显示，成交前十项目排名中9个项目成交均价在3-6万元/平方米，而低于3万元/平方米的刚需仅有1个。从区域分布看，前十项目均处于郊区，嘉定、宝山为目前市场较为活跃地区。
由于土地放量同步萎缩，上海于上半年出让土地就不多，土地供应在九月份出现一小段高潮。10月份应声回落，期间仅成交5宗租赁地块，销售地块出让为零，且成交地块均为零溢价成交。
10月10日，上海市国土资源局挂牌出让浦东新区、长宁区、虹桥3个地区共计5幅租赁住房地块，总占地面积为16.3万平方米，总起拍价约37亿元，预计将提供租赁住房6100多套。10月31日，上述5宗地块均被上海地产（集团）有限公司以低价拿下，总建筑面积44.81万平方米。
据了解，5宗地块租赁住房应以中小套型为主，中小套型比例应不低于70%；中小套型面积标准按照多层不大于90平方米，小高层不大于95平方米，高层不大于100平方米控制；受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。
在第三季度，上海也已成功出让6幅租赁用地，共计可建面积42万平方米，平均楼板价每平方米6560元。值得注意的是，该6宗租赁用地溢价率同样为0%，地块均以底价成交。据悉，在第三季度上海共出让的33幅中，平均溢价率仅为0.5%。
上海市规划国土资源管理局10月12日表示，在发展租赁住房方面，上海下一阶段将主抓四大方面重点工作，并继续增加租赁住房的土地供应。
上海市规划国土资源管理局称，目前正在着力推动租赁住房的建设力度，在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域推出租赁住房用地，构建租售并举的住房体系。并将建立完善租赁住房用地相关的规划和土地管理政策，继续推进租赁住房的土地出让。
随着调控的进一步深入，上海租赁性质土地将还会继续推出，低溢价或者将成为土地市场的常态。
观点指数统计发现，截止2017年10月31日，上海一共有15宗租赁住房用地，其中11宗已经完成土地供应，该15宗土地面积约50公顷，建筑面积约110万平方米。
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