特写 | “段子手”孙宏斌的诗和远方 附业绩会全文实录
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孙宏斌确实懂得如何让这场长达2个小时的发布会不会变得沉闷，让部分花费40元签注费用前来的散户以及站着的媒体能够尽兴而归。
观点地产网 融创的业绩会一直都异常火爆，而孙宏斌也一直是媒体追逐的对象。
3月29日的2017年业绩发布会现场，数百位投资者与媒体都听了这位融创董事长的“脱口秀”。
2017年，融创以超过一倍的增速达到3620亿销售额，成为五千亿铁三角“碧万恒”之外的一个“不确定因素”。
不过，异口同声地，不久前碧桂园宣布不设目标、万科表态不争第一第二、恒大也转而求利润，难道房企对规模名次的热情都放到冰箱了？
“我好多年前就不争第一了。我小时候争过第一，长大以后觉得没有意思就不争了。我们十几年前就不争第一了。”
不过，当这些房企说不争第一时，听者一般会打个问号与感叹号。但不管第一还是第四，各家有各家的欢喜。
汪孟德称，2018年融创最主要任务是加快去库存，保持充裕的现金流，采取谨慎投资策略。2017年底，融创已售未结转的应收账款总额约为3500亿，整体毛利水平在22-25%，在手现金为967亿。
3月29日的发布会现场，融创董秘高曦宣布，2018年融创的销售目标为4500亿，相比2017年增幅为23%，而且这个数字前还有个形容词“保守”。
毕竟在4500亿目标之下，融创目前在27个城市拥有的可售货值已达6745亿元，分布在上半年的2775亿及下半年的3970亿元，涉及项目341个。
而且，几度宣称不再拿地的融创实际上土地储备也颇为丰富。若不考虑旧改，融创2017年底土地储备为1.47亿平方米，货值为2万亿。考虑旧改之后，总土储规模达2.18亿平方米，货值达到了3万亿，其中并购获取的面积达到了一半，总土储平均成本为4728元/平方米。
目前土地储备超过1亿平方米土储的企业有恒大、万科、碧桂园、绿地、保利等。但是，正如为了丰富“美好生活”，土地这种“粗粮”已不够房企在行业见顶时生存。
过往几乎不深度涉足持有物业的融创，在收购文旅城、投资万达商业之后，也开始步入这一领域。目前，融创文旅板块物业总建面达到957万平方米，以融创的话来说，就是“高起点”。
正是在这样的基础上，融创宣布将很快成立文旅集团，文旅版块将与地产业务分开独立管理，而且将是未来融创新的利润、收入贡献的增长点。在资本出路上，未来2-3年融创也会考虑对持有物业版块引入长期资金，发行REITs或者采取其他资本解决方案。
此外，投资万达商业方面，汪孟德称，万达商业在国内最具竞争力，持有资产的价值是非常好，所以从投资角度来讲是非常好的机会。未来融创也将与万达商业形成战略协同，提升商业的发展和运营水平。
从既有的投资乐视的成果来看，融创的跨行业投资出路暂时遇阻。老孙将这些称为转型中的代价，但也表示坚定看好文化娱乐行业：“文化是诗，旅游就是远方，我们投资的诗和远方。”
“诗与远方”四字刚落地，现场又响起满堂笑声和掌声。孙宏斌确实懂得如何让这场长达2个小时的发布会不会变得沉闷，让部分花费40元签注费用前来的散户以及站着的媒体能够尽兴而归。
而且，与其他房企发布会有所不同的是，孙宏斌是在掌声欢呼声中进场的。
原本在业绩会开始后一段时间，老孙既不发言也不回答问题，侧着头听汪孟德等高管回应，两个嘴角微闭。
老孙不发言，有人着急了。或许是憋不住了，卸下乐视董事长一职的孙宏斌，在中途后也不微闭嘴角了，当着投资者、分析师、媒体的面，“吐嘈”了一番。
提到乐视，孙宏斌用的是连续的短句式轰炸，讲得不够尽兴，末了再添加几句。在这次业绩会之前，孙宏斌已透过媒体讲述了目前乐视网问题的几个解决途径。融创左右不是，有钱进不了，想卖卖不出。
“就是8%，我借它100亿，我是傻的呀。但是你增资你增不进去呀，你拿了多少钱增不进去，怎么增？……给了钱还得保证这个钱还在。”
至于未来乐视可能带来的持续性影响，孙宏斌无奈地称：“我把它归零不就断臂，以后别提乐视了，财务上没什么担心的。相信价值不会为零，还会有个渣什么的。”
而且，孙宏斌也称，自己没钱，也不会再投资乐视（上市平台）。
虽然在前一日董事会上对乐视这笔投资做了检讨，但孙宏斌在现场还是认为投资乐视的逻辑没错，他并不后悔。
“我听了他们讲的，真的特别受教育。”他还透露，在增资乐创文娱10亿后，六月份左右还会进行增资，这一块业务的定位很清楚，未来融创将持续看好。
不只是乐视，在过去一年，融创以一已之力多多少少搭救了一些“小伙伴”，比如上述的万达、海航。汪孟德称，不管是万达还是乐视的投资，都是采取谨慎的原则。乐视应收的欠款和账款，融创会支持并督促管理层尽力最大回收，相信在未来还会有正面的影响。
虽然融创被卡在乐视上市公司之中，但孙宏斌还是比较乐观的。他称，融创过去这几年做过的并购案子肯定是超过全世界任何一家同行：“这种口啤，这种经验，我们吃了那么多亏，到了另外一个行业里面我们也在吃亏。我们都在成长，什么亏都吃了，还能吃什么？”
值得一提的是，在几日前，针对孙宏斌回应乐视未来解决途径的报道，乐视网特地发公告进行说明。
乐视称，目前整体资金安排上存在较大困难，现金流极度紧张，管理层正在积极寻求一切可能性的方案，但目前尚未形成确定方案。
以下为融创中国控股有限公司2017年度业绩会现场问答实录：
现场提问：万达的收购经过调整以后，新的土地成本大概在怎样的水平？公司估计未来的这种利润率大概在什么水平？万达商业、腾讯、京东和融创在商业方面会进行新的合作吗？
汪孟德：去年跟万达的交易是非常成功的，因为对于双方都还是非常有利的一件事。收购一直是融创增加土储的主要模式，我们每年都有交易重估的，评估之后对未来的经营我相信是非常好的，住宅部分我们重估之后还有30-40%的毛利，是非常好的水平。
万达的交易除了可售物业，对于我们报表和财务的贡献之外，我们最看重的，是通过万达的交易让我们未来在文旅板块占有非常大的优势，未来持有近千万平米的文旅物业，相信这些物业未来3-5年一定是集团新的利润和业务收入贡献的增长点，这是我们未来3-5年的布局。我们也会按照原来三个不变的原则，高质量交付万达城开业。
第二，关于万达商业。我们公告了跟万达商业初步的投资协议，万达商业确实在中国行业里是领先和最具竞争力的，而且持有资产的价值是非常好的，从投资角度来讲是非常好的机会。未来融创整个集团的商业会和万达商业形成协同，也会提升集团未来商业的发展和运营水平。
现场提问：公司总体加权平均借贷成本小幅上升是什么原因？今后财务控制方面有什么举措？
汪孟德：我们自己的融资成本基本面还是处于下降的趋势，融资成本跟企业发展阶段，包括发展速度有一定的关系，去年我们整体的平均融资成本是6%，我们认为这样的融资成本在我们现在这个阶段，结合我们整体的情况来看，是相对比较合适的。
和2016年比稍微有一点上升，主要确实是因为去年下半年整个融资市场发生了一些变化，这个变化可能会持续到2018年。
我们企业到了这个阶段，降负债，控制负债率是我们未来这两年主要方向，在负债管理上我们未来两年有下降的趋势。今年最主要的方式是加快去库存，能有非常充裕的现金流，控制和谨慎投资的策略和投资节奏，这是我们2018年最主要的方向。
现场提问：在快速发展中，公司有一些费用会前置，能不能拆解一下财务结算的实质水平？如果把这些影响因素去掉，那些未结算的和合同销售是什么样的趋势？2018年是怎样的预算，包括各项收入和支出？
曹鸿玲：考虑拨备以及其他因素，实际经营应该在四五十亿的整体量级。不考虑拨备，今年的利润应该接近250亿以上，这是整体的利润情况。刚才讲到预售和待结转的部分，刚才孟德讲到了未来的毛利率水平在22-25%之间。
汪孟德：对万达的交易、对乐视的投资，我们都是比较谨慎的。第一是非常谨慎，第二是将未来2-3年报表的影响降为零。对乐视的投资，我们要维护股东的利益，还有一些应收的欠款和账款，我们会支持管理层并督促他们尽力最大程度上回收。
高曦：我们现金流是充裕的，按照销售目标4500亿的保守安排，我们并表的现金流，在年底大概还有1200亿，这是比较保守的，已经考虑了我们目前安排的土地款，包括投资万达商业所有的支出。目前现金余额1200亿，没有考虑一些有可能新发生的投资，但是新的投资这会非常谨慎。
现场提问：如何在产品领先的情况下加快交房速度和控制成本？这方面2018年的目标是多少？去年销售市场占有率是Top10，目前Top20也在快速提升，我们的份额到达多少才是龙头企业比较合理的市占率？
公司有300多个项目，以后会有更多的项目，对于区域总经理、项目总经理和产业链的高端人员的激励是怎样的？像万科、碧桂园都有跟投合伙人制度，融创是怎么激励的？
汪孟德：融创能保证比较好的交房速度，七八年时间形成了比较系统的、比较完整的产品打造体系，从集团到每个区域集团都有比较庞大的产品体系和工程品控体系，同时我们在工程建造上也在优化和引进新的快建体系和技术，保证建造工期和速度。
在后端今年会成立房修集团，我们会打造一支专门的针对产品保养、维修、服务的专业团队，是独立于开发体系的，能及时、随时、系统地给客户提供产品的服务。
至于激励方式好不好，大家可以看结果和管理层的稳定性，哪个方式好哪个方式不好确实很难评价。激励方式是支持业绩实现的，激励方式是支持员工核心管理层稳定的因素。
我们的激励原则，第一是要保证在行业里的竞争力，同时以年度和3年为一个阶段的业绩挂钩，从前两年开始每个区域公司的激励和奖励包，就与每个区域公司实现的利润相挂钩了。在集团层面，这些年我们一直用期权的激励方式。
孙宏斌：我们是激励是不靠钱，靠精神，要靠钱肯定没用。
关于集中度，Top10未来占有的份额，好几年前我提出前十名要占到40%，前100名80%，当时也提出大公司钻石时代的说法，现在看来集中度比这个还要高一些，我估计将来前5名能占30-40%，这个确实是特别明显的，但是现在说不好，因为变化还是挺大的。
现场提问：很多龙头企业提出不再争第一的说法，融创有没有争第一的目标？什么时候能把战略优势释放为更好的股东价值？现在的板块不止地产板块，包括很多轻资产，比如文旅城，有没有可能在轻资产板块分拆上市的打算？比如大家关心的物业资产，或许做分拆能更能把股东价值体现出来？
孙宏斌：我好多年前就不争第一了，我小时候争过第一，长大以后觉得没有意思就不争了。没啥意思。上学的时候都知道，班里的第一名最后都不怎么样，是吧？所以我们一直就没有想过争第一。
汪孟德：作为管理层我理解的财务表现就是股东价值，有好的财务表现就有利润现金流，整体指标都有比较好的增长，这就是股东价值。文旅板块是我们长期的规划，这才刚刚开始，这两年的重要任务是快速提升文旅的运营能力，把我们文旅的业绩尽快能体现。
从长远考虑，文旅作为持有物业板块，我们做持有物业，第一是要能经营好，第二是关于整个资本解决方案。未来2-3年，我们对于持有板块长期资金的引入也好，整个REITs方案也好，不排除资本市场的方案，这都在我们考虑的计划当中。
至于物业，现在我们没有计划分拆上市，物业集团的定位就是要把服务做好，到未来，我们随着这个节奏再来看。
孙宏斌：我理解的股东价值，我们对股东价值是特别重视，但是股东价值跟股票和股价是不一样的，不是说正好吻合的，股票价格受的影响比较多。
融创的股票在3块钱的时候很多问我能不能买，我说你要是愿意放3年就可以买，要是短期的话我就算了，现在30块钱了，很多人也问能不能买，能拿得住的话肯定可以买，要是拿不住就算了，因为我也不知道明天会怎样。但是放到3-5年后，当期的股价肯定是便宜的，但是说一个月怎么样，这股价确实很难说。
我们公司一个人买了两只股票，一只腾讯，一只融创，都挣了特别多的钱，腾讯每年都涨，融创每年都不涨，一次涨5倍，比腾讯挣更多，但这是很痛苦的，拿了3年挣了5倍，股价跟股东价值真的有时候是不一样的。
股东价值我们肯定是特别重视的，但是股票要看你看多远，我们是希望看得很远，尤其是股票长了这么多以后大家怎么判断价值，长远放三年肯定便宜，但是半年一年真的就算了，股票和股东价值这是很难正匹配的。
现场提问：你说贾跃亭不懂得壮士断臂，想问一下你会壮士断臂砍掉乐视吗？
孙宏斌：乐视去年计提了165亿，还要怎么断臂，脑袋都砍了，一共投了165亿，都提成零了，还怎么断。
现场提问：你后悔吗？
孙宏斌：我从来没有后悔过任何事，我在公司内部检讨很多次了，昨天的董事会也检讨了，因为确实这是一个失败的投资，如果是不失败也不会提那么多亏损。
今天借机会也向股东检讨，对我来讲我的团队比股东更重要，这是肯定的，因为团队要干活，我觉得团队都能理解。任何一个事，就是你做生意肯定是有输有赢的，如果每件事都赢，风险控制得非常好，有的机会就不是你的，不可能每件事都赢，做了10件事有8件赢了，2件事输了，这公司都挺好的。
现在很多人说你们做绿城失败，做佳兆业失败，我们全失败了，怎么公司还发展这么快？因为没有失败就没有成功。所以我一直说，谁再聪明，你的智商再高，你没有经历，你没有痛苦，你没有吃过亏，也不可能成长，否则你的成长也是假成长。
乐视的投资确实能让我们汲取很多教训，但投资乐视的逻辑是对的，投资乐视之前就说要投资消费升级，后来十九大改成美好生活，这是我们投资乐视之前的逻辑，什么叫消费升级？什么叫美好生活？就是文化娱乐、文化旅游、医疗、教育、养老、医养结合，这些逻辑是对的，人不怕做错事，只要按照对的逻辑做事就会成长，如果你挣了钱不知道为什么挣钱，那你早晚要回去。
很多人知道融创挣钱，但是不知道为什么。这么多年我们的逻辑是对的，消费升级是机会。房地产是我们的绝对主业，这方面不挣钱的话别的投不了，但是房地产今后3-5年还有机会，十年之后呢？
我们现在做也是为将来转型做准备，转型也是有代价的，你做100万的生意，你控制20万的代价也是正常的，这是我们转型中的代价，但是文化娱乐这个行业我们还是看好。原来我一直说饱暖思美好生活，现在我们改了，新的文化旅游部也成立了，文化旅游部是什么？文化是诗，旅游就是远方，我们投资的是诗和远方。
乐视这个事有三件事。第一件事，乐创文娱是可以做的，因为它跟上市公司没有关系，我们投的就三块，乐视网、新乐视智家、乐创文娱，这三块东西是三笔投资。乐创文娱已经定增10亿，我们下一步6-7月还会增资，十年前中国电影市场30亿人民币，今年600亿，今年有可能超过美国了，美国去年是110亿美金，这块增长是非常快的。
新乐视智家是乐视网占40%股权，但是乐视网没有任何帮助，它又亏钱，乐视网不给它钱，没有钱这个公司就运营不下去，我们也有办法，我们可以增资，我们可以跟别人合作，这个公司也有解。
但是乐视网怎么办？你说怎么给它钱？就是8%，我借它100亿，我是傻的呀，但是你增资你增不进去呀，你拿了多少钱增不进去，怎么增？定向增发都需要半年时间，而且要求两年连续盈利，那就没有增发资格，这个公司跟股票价格没有关系，就是钱怎么能近云，这个公司怎么生存，有什么好办法？给了钱还得保证钱还在。
你说壮士断臂，我归零了还不叫断臂？但是我相信以后别再提乐视，它没了，你们也没有什么担心的，财务上没有什么担心的，我相信价值不会是零的。
像乐创文娱、新乐视智家，乐视怎么样我都不知道，你们有什么办法也可以告诉我。但是说我退出，我怎么退出，我投那么多钱我要管，不可能不管，当董事长啥都不能说，不当董事长我想骂谁骂谁。这是规矩，我当董事长就什么都不能说，当然也不能瞎说。
现场提问：每次并购，包括乐视、万达以及最近的海航，并购消息一传出来，你都会被外界冠以“并购狂人”、“并购疯子”的称号，怎么看外界对您的评价？我们了解到非常多的企业都在谈这个项目，为什么每次融创都拿得下来？
孙宏斌：我从来不在乎别人说什么，要是在乎别人说什么那就没法活了。我对我的形象管理特别好，我本来形象也不怎么样，别人爱说什么说什么，做人最怕把自己打扮成完人，稍微有一点瑕疵就活不了了。所以我们从来不在乎别人说什么，这是第一。
第二，我在乎自己的名声，名声不是说没人骂你，名声是说怎么骂你。那天有朋友吃饭，他说你们并购万达的时候，这个资产比较敏感，我说扯淡，王健林就没有给任何人机会，他第一个找我谈，我们就成了，你什么敏感不敏感，你根本就没有机会谈，我说你这个问题从哪儿来的，你根本就没有机会谈这个事。
这个交易为什么我们成了？就是因为我们名声好。我不是说我不骂人，但说话算数，不管你说话声音怎么大，怎么骂人，写在合同上算，不写在合同上说了也算，如果说写了合同也不算那就没法弄了。
我们去年年底的时候，我说要把融创品牌的实力分成两大块，一块是硬实力，一块是软实力。硬实力就是文化、价值观、战略、执行力、产品、服务，没有这玩意儿公司运作不了。软实力就是你的信用、口碑，你在这个圈子里的口碑，没有信用，没有这样的口碑，没人找你合作和卖东西。
所有的企业都想扩大规模，为什么找你？你跟我说。不是谁都想并购，就轮不着你。这就是我们为什么老能做成的原因。
现场提问：去年参与了很多大公司的投资，包括乐视、海航、万达，这些并购背后有没有什么内在关联性？这些大的公司有很多都称作中国经济的灰犀牛，现在网上对你有一个评价“侠之大者，为国接盘”，你怎么评价？
孙宏斌：对我们来说就是一个生意，我觉得我们躬逢盛世，处在这个好的时机里。过去我认识很多朋友做投资，过去业绩都特别好，为什么？我说傻子投都能挣钱，那些年投什么都能挣钱，投一个PE上市就很多倍，我们都在这个盛世里。
现在生意都回归正常了，为什么这几个并购都先找我们，别人没有机会，我们的判断对不对放一边，对我们来说就是一个生意，有些生意判断错了。我投资乐视的时候我一直说这是一个生意，就是这个生意，但是我们生意判断错了。海航我们就买了一块地，哪有那么复杂，就是一块地，十几个亿，不到20亿，这也是一个生意。
说接盘这个事，很多开发商朋友老问我，说你那个并购信息都从哪儿来的，我说都是他找我的，并购没有市场，哪个并购都不是挂在墙上广而告之的，大的并购都是这个老板认识那个老板，通了一个电话就成了，或者这个人认识两个老板，撮合一下就成了，从来没有谈了好几家挑出来的，都是这两家谈成以后然后报批推进。
我们并购的东西比别人多就是机会比别人多，我每天收到无数的信息，房地产自不用说，卖什么的都找我。这就是机会，我有20个机会，挑一个项目肯定是好的，我过去说100个项目其中有1个肯定对的，看2个项目投1个肯定是错的，我20个里边选一个肯定是对的，你就两个选择，你纠结了半天没有做也可能失去机会，做了也可能错了。
我统计了一下，我们过去这几年里做的并购案子超过任何一家投行，你算一下金额和案值数。
我们有口碑和经验，我们吃了那么多亏。到另外一个行业我们也在吃亏，吃完亏就成长了，这就是这个企业的价值，投这个企业什么都没有见过的，风险更大，什么亏都吃过了还能有什么亏吃呢？所有的亏都在年轻时候吃了，年轻的时候把所有的亏都吃完了。
现场提问：在十九大报告和两会报告都提出租购并举，融创的产品大部分是购方面，租的方面融创有没有新的举措？在2017年中国房企整体降杠杆的趋势下，融创有什么具体的方式和方法？在未来的直接融资上会不会犹大动作？
汪孟德：租购并举，自如和链家的投资也证明我们对于这个市场的看好，二手房存量市场盘活肯定对于房地产市场的供应是好事。我们在这块业务上，投了链家和自如，跟我们主业也有协同的效应。我们也在看长租公寓，我们也在观察，如果有合适的机会，也会研究，我们也有专门的团队。
第二，我们企业也具备降杠杆的基础，主要还是去库存，加快销售，加快现金回流，这是最主要的降杠杆方式，2018年我们也会更谨慎投资，这是这个阶段的基本思路。
现场提问：对乐视的投资会不会影响对高科技或者科创公司的投资热情？未来会不会关注贾跃亭现在发展的新能源汽车方向？文旅方面有很多万达城，包括青岛的项目，原计划今年4-5月份就要开业，现在这个进程还能不能做到？
汪孟德：所有万达文旅城的开业节奏会严格按照原定的计划完美交付，包括青岛。
孙宏斌：我们的投资方向，我一直说全世界的投资方向，一个就是科技创新，一个就是消费升级。科技创新我们从来不看，我们这文化看不懂那玩意儿。
消费升级我们看得懂，消费升级就是有钱之后得花，往哪儿花，大概这么个事。
乐视在投资的失败也好，还是说出了问题也好，不会影响我们在消费升级、美好生活领域的投资。科技创新确实我们没有这个能力来投，消费升级、美好生活是我们下一步仍然会看重的。
现场提问：融创想进军消费升级和大娱乐方面，有没有这方面新的投资计划？之前孙总说拿地要放缓，以后有没有并购或者拿地的计划？之前说想要保证绝对的控股权，就不做配股融资，但是后来也做了，想问一下之后有没有进一步做配股融资降负债的计划？
孙宏斌：我不能给你任何说法，我今天说配股，明年不配股，那不配股上市干嘛？所以我不能给你任何承诺，我已经被弄了好几回了。我们这个企业现在是非常健康的，我们就是一个目标，就是控制风险，就是降杠杆。
因为我们的规模已经足够了，手上的地又很便宜，我们销售的产品也挺好的，销售也没有问题，我们要让自己绝对安全，任何情况下都没有危险，有机会的时候也还有能力抓住机会，这是我们今年非常明确的事，要让公司安全。
其实我一直认为我们对公司风险控制特别好，我说这个行业控制风险就是别把地买贵了，我们的产品、品牌，只要地比别人便宜你有什么风险？下一步我们怎么控制风险？我们不买地，账上还有很多钱，因为我们现在销售回款远远大于应该还银行的钱，不买地就会有很多钱，控制买地节奏就没有任何风险，下一步就是降低负债率、去杠杆，最重要的就是控制买地节奏，把买地节奏控制好以后就没有风险。
从2016年12月份以后，我们基本上在公开市场没有拿过地，我们的拿地都是一二级联动，没有在公开市场拿过地。这个行业有风险吗？我说有风险，去年买了地以后，按现在的价格卖就是亏钱的。但是你说我们有风险吗？我们什么风险都没有，因为手上的地便宜，什么价格我们都挣钱。
有无数人找我买房，我说我的房子不一定买得到，因为政府摇号的，但是我们还有利润。2018年政策在变，金融市场收得比较紧，我们还是要把风险控制到最好，降低负债，让公司安全。
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