—2022/05/30—
莫老爷/文
神话不会破灭是因为有人在塑造神话。
但房地产行业过去的很多神话和信仰都破灭崩塌了。
以前总说房企“大而不倒”，现在被恒大、融创们狠狠打了脸。
后来又笃定“有爹不垮”，只要有国资背景，就不可能出事儿，直到上周五绿地美元债展期，再次被打脸。
所以，没有永垂不朽，神话都是暂时的，这个世界唯一不变的就是变化。
01
“国企都有护身符”
5月27日，绿地控股（SH:600606）召开投资者电话会，管理层透露，计划用3年时间出售2000亿资产，包含自持商业、办公楼和酒店等。
当天，绿地还公告称：“为改善集团现金流和流动性，正在征求GRNLGR 6.75 06/25/22（ISIN：XS2016768439）持有人对拟定契约修订和豁免的同意。内容包括：延长票据的到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%，以及取消维持票据上市状态的契约。”绿地的前三大股东分别是：上海格林兰投资企业（以张玉良为首的绿地职工持股会），持股29.13%；上海地产集团，持股25.82%；上海城投集团持股20.55%。
后两大股东均为上海国资委控股企业，合计持有绿地46.37%的股份。所以，绿地是上海市国资委控股的混合所有制上市公司。而国资背景，也一直是绿地在市场经济活动中的一张王牌。绿地在2021年三季度报中描述道：“房地产全方位调控持续从严从紧，市场快速下行，市场流动性面临考验，在这种特殊背景下，公司在上海市委市政府的大力支持及领导下，有力有效有序应对各种挑战，保持了总体平稳的发展局面。”但万万没想到，绿地美元债还是展期了！这将成为一个标志性事件，它意味着国企身份也不是护身符，往后，老百姓估计只敢相信央企了。
02
“房企大而不倒”
2020年9月，一份“关于恒大集团恳请广东省政府支持重大资产重组项目的情况报告”刷爆全网。
这份文件的大概内容是，恒大向政府诉苦，如果A股重组上市迟迟不批准，再过4个月就要自掏腰包1437亿给战略投资者了，这会造成恒大现金流断裂。
恒大现金流断裂的后果包括：1，引发金融系统性风险，仅涉及的银行金融机构就有128家；2，上下游8441家企业无法正常经营，部分企业可能面临破产；3，影响317万人的就业；4，还有61.7万套已售未交付的商品房......每一个数据都触目惊心！
很多人看完这封信后都认为，恒大绝不会有事，因为信上的那些后果一旦成真，谁也担不起这个责任。
今年融创在债务危机即将爆发时，大家又纷纷认为，融创绝不可能成为第二个恒大，TOP5暴掉两家，对整个行业打击太大。还有泰禾、华夏幸福、佳兆业、蓝光、禹洲、花样年、建业、中梁等等，它们哪一个体量小呢？
原来，现在企业已经没有“大而不倒”的说法了，只有“好而不倒”。
03
“烂尾楼总有人兜底”
烂尾楼关乎民生，每一个烂尾项目背后，都有无数个家庭的心酸与无奈。
以前，烂尾楼很少，老百姓也都觉得，即使不幸遇上，肯定也会有人兜底。
但从这两年的实践来看，这事还真不好兜底，包括地方政府也是有心无力。
其实，这两年地方政府一直要求开发商把“保交付”放在首要位置，但开发商资金链就是断了，就是没钱复工了，你再督促他，他也没办法立刻变一大笔钱出来。
再退一万步说，好，让地方政府来善后，受疫情影响，现在很多地方财政也没几个钱了，开发商动辄上千亿的负债，想管实力也不允许啊。
半个月前，某地方政府住房和城乡建设局发布《XX市分类化解处置房地产领域“问题楼盘”指导意见（征求意见稿）》，对资金断链烂尾停工的“问题楼盘”提出了六种解决方案，罕见的提到了“业主自救”。
具体操作是：“对开发建设单位暂时无力复工，剩余工程建设资金缺口小，购房业主自救积极性高的项目，可由属地政府及其相关部门引导相关权益人组建业主自救组织，筹集续建资金，寻求有实力的施工企业，完成工程续建，报请属地政府同意后予以政策支持。”
这意味着，以后被动停工的楼盘，真正会兜底的，可能是业主们自己。04
“房价只涨不跌”
自1998年住房商品化改革启动以来，中国楼市创造了罕见的20多年的持续上涨史，全国商品房均价从2000元元每平米左右攀升到了1万多元左右。
在一线城市的中心城区，个别楼盘均价达到了30万元每平米。
所以过去很多年，老百姓都不相信房价会跌，甚至将买房当作改变人生命运的机会。然而，统计局今年一季度的数据摧毁了这个神话：一季度全国商品房销售额29655亿元，同比下降22.7%；全国平均房价9552元，同比下降5.8%。深圳一贯是中国楼市的风向标，很多人说，中国楼市最后的底线就是深圳，如果连深圳都跌了，其他城市会乱成一锅粥。事实却是，从2021年2月8日深圳发布二手房指导价到今天，其二手房价格已经有了20%左右的回调，新房价格也基本都回到了2019年底的水平。
有没有只涨不跌的商品？这个问题放在以前，大家都会回答：有，房子！
我们的房价为何涨不动了呢？
最懂经济的市长黄奇帆说，中国房地产已经达到了巅峰，以后房价即使再涨，每年的涨幅也不会高于GDP。
他的判断依据是：
1，1980年人均住房面积是5平米，现在达到了50平米，跟发达国家持平；
2，人口红利消失，14亿是天花板，房子再怎么炒，核心还是要有人住才行；
3，城市化率已经65%，我们的65%相当于欧美的75%，也就剩5、6个点的空间；
4，库存大，我们造了全世界一半的房子；
5，大规模的旧城改造也到头了；
6，我们的房地产注册公司加起来比全世界还多，今后十几年中国房地产公司的法人会不断注销......等等。
整个环境已经到了这一步，以后买房，尤其是三四线城市，能不能抵抗通胀都不一定了。
05
“政策是万灵药”
政策打压，就趴在地上起不来，政策刺激，立刻给点阳光就灿烂。然而今年以来，尽管政府已经出台了诸多利好政策，机构和媒体也都在积极唱多，整个市场依然死气沉沉。
前几天央行发布了一组居民贷款数据，直观反映出了住房市场的现状。
“我国4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。”直接创了历史新高。
半个月前，央行又超预期的把5年期以上LPR从4.60%下调至4.45%，一口气降了15个基点，这是LPR报价形成机制改革以来，5年期LPR降幅最大的一次。但这一次，据莫老爷各地业内读者反馈，并没有什么卵用！老百姓口袋里是真没钱了，对未来的收入丧失信心，反倒是二手房挂盘量大增，身边人聊及房地产最多的话题变成了：有没有必要提前还贷？这个行业最悲观的时刻可能还没有过去，但很多底层逻辑都变了，很多神话和信仰也不复存在了。莫老爷还是想说，房子不是灰犀牛，而是家，是人们承载幸福和财富的一种方式，它应该被合理对待的。
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