—2022/05/30—
莫老爷/文
神话不会破灭是因为有人在塑造神话。
但房地产行业过去的很多神话和信仰都破灭崩塌了。
以前总说房企“大而不倒”,现在被恒大、融创们狠狠打了脸。
后来又笃定“有爹不垮”,只要有国资背景,就不可能出事儿,直到上周五绿地美元债展期,再次被打脸。
所以,没有永垂不朽,神话都是暂时的,这个世界唯一不变的就是变化。
01
“国企都有护身符”
5月27日,绿地控股(SH:600606)召开投资者电话会,管理层透露,计划用3年时间出售2000亿资产,包含自持商业、办公楼和酒店等。
当天,绿地还公告称:“为改善集团现金流和流动性,正在征求GRNLGR 6.75 06/25/22(ISIN:XS2016768439)持有人对拟定契约修订和豁免的同意。内容包括:延长票据的到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%,以及取消维持票据上市状态的契约。”绿地的前三大股东分别是:上海格林兰投资企业(以张玉良为首的绿地职工持股会),持股29.13%;上海地产集团,持股25.82%;上海城投集团持股20.55%。
后两大股东均为上海国资委控股企业,合计持有绿地46.37%的股份。所以,绿地是上海市国资委控股的混合所有制上市公司。而国资背景,也一直是绿地在市场经济活动中的一张王牌。绿地在2021年三季度报中描述道:“房地产全方位调控持续从严从紧,市场快速下行,市场流动性面临考验,在这种特殊背景下,公司在上海市委市政府的大力支持及领导下,有力有效有序应对各种挑战,保持了总体平稳的发展局面。”但万万没想到,绿地美元债还是展期了!这将成为一个标志性事件,它意味着国企身份也不是护身符,往后,老百姓估计只敢相信央企了。
02
“房企大而不倒”
2020年9月,一份“关于恒大集团恳请广东省政府支持重大资产重组项目的情况报告”刷爆全网。
这份文件的大概内容是,恒大向政府诉苦,如果A股重组上市迟迟不批准,再过4个月就要自掏腰包1437亿给战略投资者了,这会造成恒大现金流断裂。
恒大现金流断裂的后果包括:1,引发金融系统性风险,仅涉及的银行金融机构就有128家;2,上下游8441家企业无法正常经营,部分企业可能面临破产;3,影响317万人的就业;4,还有61.7万套已售未交付的商品房......每一个数据都触目惊心!
很多人看完这封信后都认为,恒大绝不会有事,因为信上的那些后果一旦成真,谁也担不起这个责任。
今年融创在债务危机即将爆发时,大家又纷纷认为,融创绝不可能成为第二个恒大,TOP5暴掉两家,对整个行业打击太大。还有泰禾、华夏幸福、佳兆业、蓝光、禹洲、花样年、建业、中梁等等,它们哪一个体量小呢?
原来,现在企业已经没有“大而不倒”的说法了,只有“好而不倒”。
03
“烂尾楼总有人兜底”
烂尾楼关乎民生,每一个烂尾项目背后,都有无数个家庭的心酸与无奈。
以前,烂尾楼很少,老百姓也都觉得,即使不幸遇上,肯定也会有人兜底。
但从这两年的实践来看,这事还真不好兜底,包括地方政府也是有心无力。
其实,这两年地方政府一直要求开发商把“保交付”放在首要位置,但开发商资金链就是断了,就是没钱复工了,你再督促他,他也没办法立刻变一大笔钱出来。
再退一万步说,好,让地方政府来善后,受疫情影响,现在很多地方财政也没几个钱了,开发商动辄上千亿的负债,想管实力也不允许啊。
半个月前,某地方政府住房和城乡建设局发布《XX市分类化解处置房地产领域“问题楼盘”指导意见(征求意见稿)》,对资金断链烂尾停工的“问题楼盘”提出了六种解决方案,罕见的提到了“业主自救”。
具体操作是:“对开发建设单位暂时无力复工,剩余工程建设资金缺口小,购房业主自救积极性高的项目,可由属地政府及其相关部门引导相关权益人组建业主自救组织,筹集续建资金,寻求有实力的施工企业,完成工程续建,报请属地政府同意后予以政策支持。”
这意味着,以后被动停工的楼盘,真正会兜底的,可能是业主们自己。04
“房价只涨不跌”
自1998年住房商品化改革启动以来,中国楼市创造了罕见的20多年的持续上涨史,全国商品房均价从2000元元每平米左右攀升到了1万多元左右。
在一线城市的中心城区,个别楼盘均价达到了30万元每平米。
所以过去很多年,老百姓都不相信房价会跌,甚至将买房当作改变人生命运的机会。然而,统计局今年一季度的数据摧毁了这个神话:一季度全国商品房销售额29655亿元,同比下降22.7%;全国平均房价9552元,同比下降5.8%。深圳一贯是中国楼市的风向标,很多人说,中国楼市最后的底线就是深圳,如果连深圳都跌了,其他城市会乱成一锅粥。事实却是,从2021年2月8日深圳发布二手房指导价到今天,其二手房价格已经有了20%左右的回调,新房价格也基本都回到了2019年底的水平。
有没有只涨不跌的商品?这个问题放在以前,大家都会回答:有,房子!
我们的房价为何涨不动了呢?
最懂经济的市长黄奇帆说,中国房地产已经达到了巅峰,以后房价即使再涨,每年的涨幅也不会高于GDP。
他的判断依据是:
1,1980年人均住房面积是5平米,现在达到了50平米,跟发达国家持平;
2,人口红利消失,14亿是天花板,房子再怎么炒,核心还是要有人住才行;
3,城市化率已经65%,我们的65%相当于欧美的75%,也就剩5、6个点的空间;
4,库存大,我们造了全世界一半的房子;
5,大规模的旧城改造也到头了;
6,我们的房地产注册公司加起来比全世界还多,今后十几年中国房地产公司的法人会不断注销......等等。
整个环境已经到了这一步,以后买房,尤其是三四线城市,能不能抵抗通胀都不一定了。
05
“政策是万灵药”
政策打压,就趴在地上起不来,政策刺激,立刻给点阳光就灿烂。然而今年以来,尽管政府已经出台了诸多利好政策,机构和媒体也都在积极唱多,整个市场依然死气沉沉。
前几天央行发布了一组居民贷款数据,直观反映出了住房市场的现状。
“我国4月份人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。”直接创了历史新高。
半个月前,央行又超预期的把5年期以上LPR从4.60%下调至4.45%,一口气降了15个基点,这是LPR报价形成机制改革以来,5年期LPR降幅最大的一次。但这一次,据莫老爷各地业内读者反馈,并没有什么卵用!老百姓口袋里是真没钱了,对未来的收入丧失信心,反倒是二手房挂盘量大增,身边人聊及房地产最多的话题变成了:有没有必要提前还贷?这个行业最悲观的时刻可能还没有过去,但很多底层逻辑都变了,很多神话和信仰也不复存在了。莫老爷还是想说,房子不是灰犀牛,而是家,是人们承载幸福和财富的一种方式,它应该被合理对待的。
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