“不复工就不还贷”！“烂尾楼”业主“报团”停贷，牵涉这些法律问题 | 法治新闻眼

近日，“至少14个烂尾楼业主公告强制停贷 ”话题冲上热搜，引发社会舆论和媒体关注。江西、河南等地有烂尾楼业主发出停贷告知书：要停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。

据第一财经报道，网上流传的一份“名门翠园业主强制停贷告知书”中，业主称该项目自开盘以来累计销售金额近百亿元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前项目未复工，翠园贷款买房的业主将停止偿还贷款，直至交房办妥房产证为止。

网传郑州名门翠园业主的强制停贷告知书

有网友认为

此无奈之举“伤敌一千自损八百”

停止还贷以倒逼烂尾楼重启

在法律上是否有依据？

如何看待此事？

记者采访了相关专家、律师

无奈“停贷”恐面临诉讼官司

上海邦信阳中建中汇律师事务所合伙人、上海律协房地产业务研究委员会主任陆国飞律师分析，“烂尾楼”不能交房的问题涉及预售制度设计。一旦开发商建造中出现问题，就容易造成“烂尾”。他表示，“目前房屋预售标准也不断提高以降低风险，例如上海早在2010年即标准提高到房屋建筑主体结构封顶。”

但从法律上来说，他认为：“业主与开发商的房屋买卖合同，和业主与银行之间的按揭贷款合同是两个不同的法律关系。”据此，如果业主遭遇“烂尾楼”则应追究开发商的违约责任，包括依法依约行使合同解除权利。陆律师分析，业主“停止还贷”的自我救济止损行为，在没有和贷款银行协商一致的情况下，将需要对银行承担迟延还款、加速贷款到期等违约责任，面临诉讼风险。

华东政法大学教授高富平同样认为：“房屋的买卖合同与银行的借贷合同其实是两个不同的法律关系，业主停止还贷的行为很有可能引发诉讼，会面临征信问题。”

在他看来，业主们“停止还贷”，更多的是一种及时止损。继续偿还贷款，很有可能陷入钱房两空的境地，进退两难。“情理上可以理解，但还是呼吁业主们通过法律手段进行维权。”

矛头指向银行监管，业主们如何维权？

“停贷”博弈虽“自损八百”，但多位业主反应，确实是无奈之举。“我知道所有的后果，但是我太累了，就只剩下这条路了......”武汉绿地光谷星河业主张女士在接受媒体采访时表示。那么，业主该如何维权？

陆国飞律师表示，针对本事件，由于业主尚未取得房屋产权，只办理了预告登记，银行的抵押权相应也是预告登记。在未达到开发商“大产证”（建筑物所有权首次登记）办理条件时，抵押权显然是不可执行的。那么，目前制度设计上替代性的是开发商的阶段性保证责任。

“如果由于开发商违约导致与业主的买卖合同无法继续履行，业主有权解除合同，开发商应向业主返还购房款并赔偿损失。”他表示，此时客观上分析，如果贷款银行在对业主的诉讼中主张开发商承担阶段性保证责任，且开发商也实际帮业主向银行偿还了全部或部分借款，则业主可以将这部分款项与开发商应向业主返还的房款进行充抵。“从法律上来说，这是业主可能挽回大部分损失的情形。”但他同样认为，其前提在于，在银行起诉业主还款时，开发商有能力去承担部分保证责任。“如果开发商不主动还款，理论上而言，银行有权利对开发商所有可变现的资产进行查封处置。”但当开发商本身也没有太多实际执行能力时，剩余部分还款责任最终还是会实际落到业主身上，因此不确定性还是比较强。

也有法律界人士指出，根据最高法院审判委员会讨论决定的（2019）最高法民再245号判决，烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。记者注意到，在此判决书中，法院认为案涉《借款合同》中格式条款要求购房人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了他们的责任，“各方权利义务失衡，有违公平原则”，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，最终认定该条款对购房人不具有拘束力。

此外，在多份告知书中，有业主将问题矛头直指银行监管不力。

高富平表示，预售房的资金监管是一直存在的问题。如果银行确实违规，那么银行也需要承担责任。“业主的止损行为应该引发有关部门的关注。监管部门应该加强对预售资金的监管，督促开发商继续履约。”

“如果受开发商委托承担监管义务的银行没有履行监管责任，导致应专项用于所预售商品房建设的预售款流失的，业主通过民事手段起诉的话，因为业主不是该监管合同的当事人，需要基于监管银行的侵权行为，这和业主与自身贷款银行的按揭贷款合同关系是两个概念，且受托监管的银行不一定是每个业主贷款的银行。”陆国飞律师进一步分析，这项侵权行为的主张和举证也是较为困难的。“除了要了解哪家银行为此开发商提供了资金监管外，主要是确实存在银行没有履行监管责任导致资金转移，进而导致工程‘烂尾’、造成购房人损失的事实。从个人实务经验来看，一般不会存在这种情况。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受媒体采访时也表示，对于银行违规放贷的做法，“从法律的角度来看，购房者与银行签订合同时，有一个重要问题需要指出，按揭贷款合同是银行单方格式条款，其中对违规放贷有何违约责任等并没有进行约定，建议在按揭贷款合同的约定中应明确此类问题。”

银保监局已调查，不少业主申请延期

据新京报旗下“V房产”报道，目前该事件有了最新的进展。

郑州名门翠园业主已多次向河南银保监局等相关部门反映了当地银行违规放贷的问题。目前，郑州银保监局已经对涉事银行进行了调查。据业主提供的一份调查意见书显示，华夏银行郑州分行在楼盘封顶前发放住房按揭贷款的情况属实。该行为违反了《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第三条等规定，针对该违法行为，将依法对华夏银行郑州分行采取监管措施。

目前，名门翠园不少业主已经申请了延期还款，多家当地涉事银行郑州分行也办理了延期还款手续。延期政策是以疫情为原由，并未与楼盘的复工时间或交付时间相关联。

面对业主们遭遇的进退两难的“博弈”，陆国飞律师对此分析，如果购房人与银行协商一致，阶段性延期还款是一个比较理性的方式。然后抓紧时间，通过政府协调等方式，尽量尽快让烂尾楼复工，让业主们安心入驻新家。“但这里面，我们以往的经验是，可能烂尾楼所涉各方包括开发商、贷款银行（尤其是开发商的贷款银行），甚至施工企业，也包括购房业主自身，都要分担一些损失，一家独好肯定是不行的；同时往往需要政府发挥主导作用，甚至除了社会责任外，还需要通过税费减免等承担一定的经济损失；当然还需要一定的运气，就是房地产市场要好。但无论如何，通过司法拍卖的方式总体损失肯定大，无非损失主要落在谁的身上。”

见习记者 | 谢钱钱

部分内容综合自第一财经、新京报V房产、中新经纬、法眼观察

编辑 | 谢钱钱

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