民法典专栏 | 关于“租房”的那些事儿
《民法典》第七百三十四条规定租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。解读：第一、优先承租权是保护特殊群体即原租赁人的的权益，维护实质公平的需要。第二、优先承租权是维护社会公益和体现特殊法政策的需要。从浅层次的目的看，优先权制度是为了维护原租赁人的权益。从利益基础来讲，不动产的保存者和使用者能够使得被保存或使用的财产价值得到维护;而且从实践中的可操作性来看，原承租人依法实际占有或使用租赁物，应当优先于其他人。
案例分析：房东要涨房租，房客何去何从？
小张租住胡大姐的房子已经三年多了，今年房东胡大姐想涨房租的目的没有达到，进而要在房租到期后收回房屋转租给其他人。小张很郁闷，自己租住的房子所缴纳的房租一直和周边房租水平相当，而且合同里面有一条：租赁期满后，乙方享有优先承租权，如果需要涨租金涨幅以门市为基准，合同到期后乙方续租只有租金无任何费用。房东胡大姐的做法明显违反了租房合同。小张表示自己并不愿意搬离现在的住所，希望继续承租下去，但是这一意愿遭到胡大姐的拒绝。
评析：租约到期，承租人要求续租，而出租人则要求合理变更原租约条件的。如原租金过低，出租人把租金提高到国家规定的标准，即房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，或者在国家没有规定标准的地区，根据公平合理的原则，参照较高的房屋所在地租金的实际水平，定出合理的新的租金，如果原承租人不同意，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系；如果原承租人同意这些合法的条件，应另订租赁合同，将新条件写进去，将原已届满的期限变更为新约定的期限，并向房管部门登记备案。新租赁合同成立后，当任何一方有过失或故意侵害了对方的正当权益时，就有可能影响新合同的效力。如在完成租赁合同的登记(备案)手续后，出租人提出收取押租或其他额外费用，妨碍承租人居住使用，或承租人不按合同规定交租(拒交或拖欠)，则对方可以提出解除租赁合同，并要求违约人支付有关费用和赔偿失去的合法权益。
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案例分析：房东要涨房租，房客何去何从？
小张租住胡大姐的房子已经三年多了，今年房东胡大姐想涨房租的目的没有达到，进而要在房租到期后收回房屋转租给其他人。小张很郁闷，自己租住的房子所缴纳的房租一直和周边房租水平相当，而且合同里面有一条：租赁期满后，乙方享有优先承租权，如果需要涨租金涨幅以门市为基准，合同到期后乙方续租只有租金无任何费用。房东胡大姐的做法明显违反了租房合同。小张表示自己并不愿意搬离现在的住所，希望继续承租下去，但是这一意愿遭到胡大姐的拒绝。
评析：租约到期，承租人要求续租，而出租人则要求合理变更原租约条件的。如原租金过低，出租人把租金提高到国家规定的标准，即房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，或者在国家没有规定标准的地区，根据公平合理的原则，参照较高的房屋所在地租金的实际水平，定出合理的新的租金，如果原承租人不同意，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系；如果原承租人同意这些合法的条件，应另订租赁合同，将新条件写进去，将原已届满的期限变更为新约定的期限，并向房管部门登记备案。新租赁合同成立后，当任何一方有过失或故意侵害了对方的正当权益时，就有可能影响新合同的效力。如在完成租赁合同的登记(备案)手续后，出租人提出收取押租或其他额外费用，妨碍承租人居住使用，或承租人不按合同规定交租(拒交或拖欠)，则对方可以提出解除租赁合同，并要求违约人支付有关费用和赔偿失去的合法权益。
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审核：杨委峰 编辑：朱涛 刘艳可 校对：薛凤梅