园区资本联盟首届执行主席、张江高科总经理葛培健：

最近雄安新区在国内具有非常高的关注度，关键原因在于它是千年大计，是党中央、国务院25年之后再次联合审批通过的一个国家级新区，它的重要使命和伟大意义可见一斑。

前些天我接受人民日报中国经济周刊的采访时提到，“雄安新区意味着传统园区模式的终结”，报出来之后引起了很大的反响。为什么我会这样说呢？

传统园区模式，往往是以土地财政、房地产驱动和土地资源买卖为基本框架，不可否认在一定历史时期内有过贡献，但弊端和后遗症同样明显。在新常态下，如果继续这种模式，无异于涸泽而渔，饮鸩止渴。

而雄安新区的出现是一个非常具有历史坐标意义的信号，那就是传统园区模式即将走向终结，取而代之的，是以税收财政、产业创新引领和创新资源流动为基本框架的新型园区模式。

那么，一旦围绕着土地和物业价值（更不要说房地产）的商业逻辑不再行得通，产业地产商们如何面对这个新局面呢？

所以我提出了，雄安模式，是告诉产业地产行业必须要走入新的时代了，这个时代的核心是五句话，“产业引领、基金操盘、精准定制、增值服务、营运为王”。

大家知道20世纪80年代，深圳经济特区实施对外开放，带领珠三角经济腾飞，形成了中国经济增长的第一阶段；90年代，实际上是上海浦东新区以金融和贸易为抓手，通过综合改革成为了中国经济增长的第二阶段；而现在雄安新区的建设，实际上是处于跟深圳、浦东相对不同的历史时期，它的历史使命是完全不一样的。

简单来说，就是80年代，深圳偏向于“开放”，90年代，浦东偏向于“改革”，到了现在，雄安新区更强调的是“创新”。国家设立雄安新区，其意义更多的是体现在制度创新、模式创新，是一种有别于深圳、浦东的全新的“改革开放”。

因为如今的中国经济正在经历“换挡减速”，与当年深圳和浦东高速发展时期中国经济每年10%左右的GDP增长速度相比，雄安发展面对的是一个增速下降的经济周期。

所以我的感觉是，雄安新区的建设不能被简单理解成疏解首都经济功能的基建工程，或简单的房地产项目，其发展思路必须区别于过往以天量信贷带动投资进而推动GDP的增长逻辑。只有从中国经济社会发展的转型来理解雄安，才能让其找到独特的位置，成为真正的“千年大计”。

而这种新变量，对园区开发而言，同样是颠覆的、革新的。最近我和很多的产业地产商老板进行交流，我说雄安新区的设立从一开始就决定了，雄安新区不可能走房地产开发的老路，而是要成为中国制度创新、模式创新的“新高地”，园区开发运营也要走产业引领、创新驱动的新路，要去房地产中心化，不能再靠房地产去驱动了。

既然不能再靠房地产去驱动了，那导致资金和现金流很难配对，就需要产业基金来引领；同时，雄安作为新设立的新区，规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，其明确的七大任务涉及大量的固定资产投资，基础设施投资规模将达万亿级，且回报周期较长，也需要PPP基金引导各类社会资金参与投入。

这样将有利于地方政府将摆脱土地财政的桎梏，区域发展将告别“高房价”的掣肘，创新产业将得到举国之力的孵化培育。要实现这一切，则需要制度层面和模式层面的双重颠覆性创新。

所以我认为，这次雄安新区的模式可能不仅仅是解决钱的问题，而是有望成为中国实现区域战略、协同发展、制度创新、模式转型的新高地。雄安可以承接更多的北京的“双创”功能，推动高科技产业的向前发展；这给园区开发带来的启示，就是要抢占科技创新的制高点，用“产业+服务”撑起整个区域发展。

从过往深圳、浦东的经验中对标创新实践的话，我认为雄安新区要实现裂变式创新，跨越式发展，首先一定要向珠三角、长三角一样实现区域协同发展，这本身就是京津冀协同的第一要旨；

其次是相比于外向型色彩更重的珠三角和长三角，雄安新区本身发展外向型经济的制约因素很大，因此应该更注重科技创新、服务产业方面；

最后，雄安新区以及整个京津冀协同，可以重点关注四个方向：城市建设产业链、环保产业链、创新产业链、产业升级专业服务产业链，这四个方面实际上从开发建设、产业规划、创新驱动、整合服务等方面展开，也是一个完整的产业园区发展链条，从这点意义上说，未来园区规划要更加关注产业引领。

这种趋势也逼迫我们产业地产商在园区开发模式寻求创新，原有靠土地增值、卖房收入、商业地产、住宅地产作为园区的收入核心的模式难以为继，需要寻求“产业导入+园区运营”这种具有内生动力的新商业模式。

这也从另外一个角度佐证了我们张江高科“房东+股东”模式的前瞻性，即保留租金收入，把房地产的买卖收入靠投资收益来替代，又切入了整个园区科创企业全生命周期，来最大限度地分享园区企业全生命周期的价值。在这个模式中，园区是集聚高科技产业资源的稳定器，产业投资是促进科技企业发展的加速器，创新服务则是连接园区经济与产业投资协同发展的驱动器。

在基金模式方面，雄安应该探索由政府主导、上市企业牵头，设立推动产业升级的专业化基金。例如，以“母基金+子基金”的方式成立产业基金，吸引社会资本参与到产业创新中来，激发产业创新的活力；在园区方面，政府主导的园区开发模式一定要向“政府引导、企业参与、基金操盘”转变。

所以这次园区资本联盟与河北省联合发起首期400亿元的京津冀协同发展园区开发基金，其原则就是“政府引导、市场运作、分类管理、防范风险”，突出“专业化、市场化、国际化”，以“整体设计、分期募集、滚动发展”的整体思路，重点关注高科技、高端制造、新材料、环保、生物医药等产业的发展，希望能够成为整个京津冀协同发展中的重要创新力量，并带动整个区域的园区创新转型发展。

通过基金操盘引进社会资本，能够充分发挥政府引导资金的作用，来让政府和社会资本在新园区开发上形成利益共享、风险共担的可持续发展框架。也就是我一直强调的“园区PPP”模式，能够在大规模的园区开发上平滑政府财政支出，缓解政府财政资金压力，并有利于园区招商引资，提高园区综合开发效益。

最后具体在雄安新区的PPP模式中，我有如下的四点建议：

1、让基础设施先行。

可以将骨干交通路网交通、水电、信息等城市基础设施、公建配套设施和环境工程作为新区开发先行中的先行，并将其打包一个“PPP项目”进行立项，政府授权相关职能部门作为本项目的发起方与实施机构，通过竞争性方式选择社会资本，并指定政府方股东与社会资本共同出资组建PPP项目公司。

政府与项目公司签署PPP项目合同，授权其在项目合作期内负责本项目的建设、融资、运营和维护。

通过传统基础设施PPP模式来建设新区基础设施、提供公共服务和社会服务产品，能够高效完善园区基础设施、提升产业配套服务能力，优化园区企业营商环境，激发入园企业的创新创业热情，实现“筑巢引凤”目标。

2、在起步区先建，分步实施开发计划。

待园区骨干交通路网建成，基础设施及配套设施完善时，以起步区为核心区域，在园区区域战略、产业规划和功能布局的引导下，引进具有丰富的“产业地产+产业投资+园区运营管理”经验的社会资本园区综合服务商，通过社会资本对园区的运营管理、产业招商、产业服务及打造园区品牌等工作，导入相关产业，以产业发展带动人口、资金、信息流的集聚，促进企业发展，进而实现财政增量收入。

3、增强产业投资能力，拓宽项目盈利渠道。

今后园区PPP模式的趋势是通过投资开发园区基础设施和配套设施获取基本的收益，通过提供园区内企业和人员综合服务获取变动收益，通过社会资本自身的资产证券化和再资产证券化，放大收益水平、分散风险。

4、要突破政策限制，实现资源流动。

突破国有资本对外股权投资限制。要尽快出台PPP项目资产证券化相关优惠政策。要发挥基金投融资优势。

（园区中国根据园区资本联盟执行主席、张江高科总经理葛培健在2017中国产业园区创新发展高端会议演讲整理）

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