借鉴 | 台湾的土地估价与地价管理
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台湾的土地估价与地价管理
一、台湾与大陆的土地估价方法应用比较
台湾地区的土地估价的基本方法主要有：买卖实例比较法、收益资本化法、成本法和土地开发分析法等，分别相当或类似于大陆的市场比较法、收益还原法、成本逼近法和假设开发法等。由于台湾的土地估价受日本影响很大，因此台湾在土地估价实务中主要是采用买卖实例比较法，其他方法则很少使用。近年来，随着日本地价泡沫的破灭，台湾和日本一样，也在反思这种对买卖实例比较法过于倚重的不当之处，开始重视收益资本化法等方法的应用和各种估价方法的校验作用。
尽管上述土地估价方法与大陆相似，但在应用过程中也有不同之处。
（一）买卖实例比较法
该方法是台湾土地估价最重要、最常用的基本方法。在买卖实例比较法的应用过程中，台湾采用的是间接比较法，即在比较修正过程中要借助假定的标准宗地，首先把比较实例的各项条件进行标准化修正，修正到所在区域标准宗地的条件，再将该标准宗地进行区域修正，修正到待估宗地所在区域的标准宗地，然后进行个别因素修正，修正到待估宗地的各项条件。修正过程中需要考虑的修正因素主要是：土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、嫌恶设施、工商活动、房屋建筑现状、土地利用现关、未来发展趋势及其他影响因素。
大陆的市场比较法则往往采用直接比较法，即不需要借助标准宗地进行修正传递，二者各有优缺点，直接比较法程序简便，但修正难度加大，间接比较法则修正难度小，但程序略有增加。在修正因素方面两地则有所不同，台湾地区往往只列出区域因素的修正因子，其它部份比较粗略，而大陆地区则往往将修正因素分区域、个别、容积率、年期等一一列举，并根据土地的不同用途（商业、住宅、工业）在选取区域因素的修正因子时，各有侧重，如商业用途应重点考虑该区域的繁华程度，住宅则应把环境、公共配套设施完备程度作为重要因子考虑，而交通便捷度则应是作为衡量工业用途的一个重要因子。至于修正系数确定，两地均可以就百分率法、差额法或回归分析法择一采用。不同的是台湾地区规定的任一单独因子的修正幅度不能大于15%，总修正幅度不能大于30%；而大陆地区一般规定每项修正不得超过20%，综合调整不能超过30%。对于最终比较价格的确定，台湾地区目前的作法是，经比较调整比较标的试算价格，应就价格偏高或偏低者重新检讨，以检讨确认适当合理者，方得做为决定比较价格的基础，在此基础上分析、比较最终确定土地价格；大陆地区则往往根据具体情况，采用简单平均法、加权平均法、取中位数或众数，这三种基本方法，再加上多方面的经验分析和判断来最终确定土地价格。
（二）收益资本化法
台湾地区收益法的估价程序为：确定总收益与及总费用，据而计算净收益，选择适当之收益资本化率后依公式计算收益价格。收益价格的计算公式有：
1、土地收益价格＝土地纯收益÷土地收益资本化率
2、土地收益价格＝（房地结合体纯收益－建筑改良物纯收益）÷土地收益资本化率
3、建筑改良物收益价格＝建筑改良物折旧后之纯收益÷建筑改良物收益资本化率
4、建筑改良物收益价格＝建筑改良物折旧前纯收益÷（建筑改良物收益资本化率＋建筑改良物现有价值未来每年的折旧率）
5、建筑改良物收益价格＝（房地结合体折旧后纯收益－土地纯收益）÷建筑改良物收益资本化率
6、建筑改良物收益价格＝（房地结合体折旧前纯收益－土地纯收益）÷（建筑改良物收益资本化率＋建筑改良物现有价值未来每年的折旧率）
其中，有关资本化率，可选择最具一般性投资财产报酬率为基准，比较观察该投资财产与勘估标的个别特性的差异，并就个别流通性、风险性、增值性及管理上的难易程度等因素加以比较推算；也可选择与勘估标的相同或相似的几个净收益除以比较标的价格加以比较推算。
与大陆最早主要采用收益法进行土地估价不同，台湾以前很少采用收益法，近几年才开始注重收益还原法的运用。台湾地区在应用收益法时，注重分析净收益是否已提列折旧，以选择适用不同的收益价格公式；其次，以收益资本化率而言，台湾地区以市场萃取法及藉由其他投资财产进行风险比较后求取，大陆地区则相当重视其求取方法，除市场萃取法外，另有累加法及复合法的适用，并可与其他投资报酬比较排序，确定适宜的资本化率。
（三）土地开发分析法
土地开发分析法与大陆的假设开发法类似。台湾在以前并不把土地开发分析法分析法作为一个基本的土地估价方法，认为其不是一个独立的估价方法，需要借助其他估价方法，但随着估价实践的深入，尤其是随着城市快速发展，市区土地交易减少，交易案例难以取得，特别是对于土地开发估价，开发分析法应用增多，且非常适用。因此，在2001年10月公布的台湾《不动产估价技术规则》中，把土地开发分析法作为基本土地估价方法之一单列出来。
与大陆假设开发法主要学自香港和英、美等国不同，台湾主要学自日本，土地开发分析法的价格计算公式为：V=[S/(1+R)/(1+I)-(C+M)],其中，V为土地开发分析价格，S为开发或建筑后预期总销售额，R为合理的利润率，C为开发或建筑的直接成本，M为开发或建筑的间接成本，I为开发或建筑所需总成本的资本综合利率。
（四）成本法
台湾地区的成本法多用于建筑物估价，用于查估土地价格时，一般指未开发利用之土地成本，加上开发费用及合理利润求取开发后的土地价格。在应用上与大陆基本相同。
二、台湾的地价体系
台湾地区和大陆及很多国家、地区类似，按照估价目的和估价任务来源不同，一般分为两大类，即官方估价和民间估价。官方估价和民间估价的估价方法、程序、用途、法规依据等均不相同，民间估价是为特殊目的，针对个别土地进行估价，属于宗地估价；官方估价主要是为政策性目的而采用的大量批次估价，以区片估价为主。因此，台湾的地价体系应当包括以下地价种类：区段地价、公告地价、公告现值、宗地评估价和交易地价等，其中前三项属于官方估价范畴，宗地评估价一般属于民间估价范畴。
三、台湾的官方估价
台湾地区实施的土地制度，是以孙中山先生的平均地权为基础，兼顾公有与私有，对于公、私地权范围的划分，主张“平均地价；文明之福祉，国民平等以享之。当改良社会经济组织，核定天下地价；其现有之地价，仍属原主所有，其革命后社会改良进步之增价，则归于国家，为国民所共享。制造社会的国家，俾家给人足，四海之内，无一夫不独其所。取的垄断以制国民之者，与家共弃之。”换言之，平均地权是以核定天下地价为基础，地价核定以后，土地因私人的改良利用而产生的价值，仍属原主所有。但由于社会进步和政治、经济建设的，而所增加的土地自然增值，则应还给社会，归全体国民所共享。
为落实此理想，平均地权在实施方法上，可以归纳为“规定地价、照价征税、照价收买、涨价归公”等四个方法。藉由规定地价，先划分公私地权的界限，私人所有的土地权利，仅限于现在之地价；而后利用照价征税，可将土地上的自然收益收归公有；为保持地权分配的均等，政府可藉照价收买办法，随时收回私人的地权，以满足缺乏土地者的需求；最终藉由涨价归公将土地未来的增值收归公有。这四个方法要同时并行，而规定地价是基础，所以，官方规定地价是执行平均地权的基石。
台湾地区在实践平均地权理想上，官方所采用的规定地价有二种：公告地价与公告土地现值。前者是民众申报地价的参考，并按此申报地价，课征地价税，后者则是私有土地移转或设定典权时，民众申报转移现值的参考，并作为政府审核土地转移现值计征土地增值税和确定土地征收补偿地价的依据。官方估价的技术规程为《地价调查估计规则》。
台湾官方估价是由县市政府地政局或所辖的地政事务所负责查估地价，具体工作由地价科的公务员办理（台北市地政处地政科工作人员为85人），上级地政机关抽查监督。估价程序为：制作或修正有关图籍；调查买卖或收益实例及有关影响地价区段地价的资料；制作买卖或收益实例调查估价表；制作买卖或收益实例地价分布图；划分地价区段，填写地价区段勘查表，绘制地价区段图；测算区段地价，并填写区段地价估价报告表；征询公众意见，地价评议委员会评议调整；计算宗地单价。
（一）区段地价
与大际地区的基准地价类似，台湾地区官方估价同样首先查估区段地价。其求取方法，是通过买卖实例或收益实例等调查以及影响区段地价资料搜集，综合运用买卖实例比较法、土地残余法或收益还原法，求取样本实例地价，制作地价分布图；斟酌地价差异、当地土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、工商活动、房屋建筑现况、土地利用现况、发展趋势及其他影响地价因素，在地籍蓝图上，将地价相近、地段相连、情况相同或相近的土地划分为同一区、段。而对于商业繁华街道，则划分路线价区段，以18米里地线为区段界线，一般路线价区段，则以适当范围为区段界线；有交易实例的区段，选取区段内实例地价的中位数为各该区段的区段地价，无交易实例的区段，则在临近或适当地区选取二个以上使用分区或用地相同，且已估计出区段地价者，作为基准地价区段，按影响地价区域因素评价基准表及影响地价区域因素评价基准明细表进行区域因素修正，调整得出目标地价区段的区段地价。
从上述程序可以看出，台湾地政部门测算的区段地价反映了各个区段的平均交易地价，和市场地价水平基本一致，相当于区段现值。该区段地价要报市县地价评议委员会（官方7人、民间8人组成）审核，由于公告现值和公告地价主要目的是征税，为避免争议，同时考虑财政需要，一般地价评议委员会都要对区段地价进行人为下调。其中为确定公告现值为目的的区段地价每年都要重新确定，一般相当于市场地价的40--80%，台北市为80%左右；为确定公告地价为目的的区段地价每三年确定依次，一般相当于市场地价的20—40%，台北市的公告地价一般相当于市场地价的35%左右。
（二）公告地价和公告现值
公告现值每年确定公告一次，公告地价每三年确定公告一次，公告日期均为7月1日。公告地价和公告现值属于宗地地价，要根据经地价评议委员会审核调整的相应区段地价修正计算得出。测算方法为：（a）属于繁华街道路线价区段的土地，依区段地价（即路线价），按其临街深度，乘以深度指数与面积计算之。亦即宗地地价＝路线价×深度指数×面积，对于街角地、双面临街地、三角形地、袋地等其他特殊地形，计算宗地单位地价时，则参酌情形加以修正。（b）其他地价区段的土地，以区段地价作为宗地单位地价。（c）跨越两个以上地价区段的土地，分别按各该区段的面积加权计算。
台湾地区官方评定宗地地价的目的，是作为征税及土地征收补偿的依据，其影响范围是全面的，且是动态的，必须不断地更新，因此，宗地地价的求取方法上，必须符合短时间内大量估价的要求。区段地价确定后，等于确定了大量土地的宗地地价，其余位于繁荣街道路线价区段的土地，再酌予修正。台湾官方宗地估价的方法类似于大陆的基准地价系数修正法。
四、台湾的民间估价
民间土地估价主要服务于交易、司法、抵押等宗地地价评估，其从业机构主要有不动产鉴定公司和鉴定事务所。台湾民间不动产鉴定业萌芽于上个世纪五十年代末期，纵观其发展历史，经历了草创（1958—1975）、幼年（1975—1980）、成长（1981—1988）、整合组织化（1989—1999）等几个阶段。过去这几十年由于缺乏政府管理规章，民间土地估价业既无明确的行业规章，也无任何技术规则，造成整个业界良莠不齐，严重影响着行业形象与社会地位。为更好地管理估价市场，提升产业的社会形象，应业者的要求，经反复讨论协商，台湾政府于1996年同意在工商服务业中增到“不动产鉴定商业”。其范围是“经营土地及其定着物鉴定业务（会计师、建筑师业务除外）”。2000年10月4日，台湾《不动产估价师法》经过十年的研拟、讨论，终于颁布实施，台“内政部”2001年10月制定公布了《不动产估价师法实施细则》。上述法规确立了不动产估价师及相应机构的法律地位，相应的民间估价也纳入了法制轨道。根据《不动产估价师法》和相应的实施细则，台湾在2001年12月，举行第一次不动产估价师考试，并对考试合格者依法颁发不估价师证书，从而结束不动产估价行业长期以来“无证上岗”、“任意执业”的非制度化状态。该考试由政府考试院统一组织实施。
台湾民间估价的技术方法和大陆基本一致，但在以前政府并没有这方面的技术指导和约束，《不动产估价师法》颁布后，根据该法要求，台“内政部”2001年10月颁布了《不动产估价技术规则》，作为民间估价的技术规范。
五、台湾不动产估价法规与技术规范
台湾目前与土地估价、估价行业管理和地价管理相关法律法规比较多，涉及各个方面。在管理层面，主要有《土地法》、《平均地权条例》、《平均地权条例实施细则》、《不动产估价师法》、《不动产估价师法实施细则》、《地价评议委员会及标准地价评议委员会组织规程》等，在技术层面，则有规范官方估价的《地价调查估计规则》、《土地建筑改良物估价规则》和规范民间估价的《不动产估价技术规则》等。
其中，《不动产估价师法》是最新出台的法规，包括总则、登记及开业、业务及责任、公会、奖惩和附则等六章46条，是台湾地区不动产估价行业运行和管理的依据。其主要内容如下：
1、考试是成为不动产估价师的唯一条件，即必须经不动产估价师考试及格，并依法领取不动产估价师证书。
2、不动产估价师执行业务必须办理开业登记。取得不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务二年以上的实践经验者，方可申请开业证书；不动产估价师在未领取开业证书前，不得执行业务。不动产估价师开业，应设立不动产估价师事务所，或由两个以上估价师组成联合事务所，共同执行业务，不得设立分所，也不得以股份有限公司、有限责任公司等方式开业。
3、《不动产估价师》规定了公会组织制度，非加入不动产估价师公会者，不得执行业务。不动产估价师领取开业证书后，并不能直接执业，首先必须加入不动产估价师公会，方可执业，并按规定缴纳会费。公会分为全国联合会和县（市）公会两级，并订立章程，报主管机关备查。“统一入会”的规定有利于不动产估价师行业自律，保证业者的权益。
4、业务与责任明确。未取得不动产估价师资格者，不得接受委托办理土地、建筑改良物、农作改良物及其权利等估价业务。办理估价业务应与事前与委托人订立书面合同，遵循《不动产估价规则》要求开展业务和出具报告书。开业证书有效期为四年，期间必须完成36个小时以上的专业学习要求，方可换领新的开业证书，以保证估价人员的技术更新。行业主管机关负责对不动产估价师的执业情况进行监督检查，对违规行为进行惩处。
为维持土地估价市场的稳定和衔接，该法明确该法实施前已经从事相关不动产估价业务的人员，自本法实施之日起，可以继续执业五年，期间可参加不动产估价师资格考试，其中该法实施前已经执业满三年的可参加特种考试，五年期满尚未取得不动产估价师证书并依法开业的，不得继续执行不动产估价业务。这意味着，在今后的五年内，民间不动产估价机构将同时存在“公司”和“事务所”两种形式，从业人员也存在“有证”和“无证”两种类型。
六、几点启示
1、抓紧完善各种估价方法，坚持各种方法相互校验。台湾地区土地估价沿袭民国时期中国土地估价的历史，借鉴日本等地的土地估价经验，经过几十年的发展完善，目前对各类土地估价方法及其在各种不同情况下的应用都研究的比较深入，尤其是对买卖实例比较法和路线价法等的研究比较深入，近几年也开始反思过去过于倚重买卖实例比较法所带来的估价泡沫，注重对收益还原法等方法应用的研究。大陆土地估价的历史只有十几年，并且是从最初的收益还原法入手，对市场比较法反而重视程度不够，下一步随着不动产市场的逐步完善，一方面要重视各种土地估价方法及其应用的研究，同时要坚持多种方法并用，互相校合，以提高估价水平，避免估价结果偏差。
2、地价体系要符合大陆土地市场发展，各种地价种类互相配合，反映市场特点。借鉴台湾地价体系的特点，大陆的地价体系也应当根据政府管理和市场中土地产权人的需要，全面反应土地市场的不同方面；同时地价体系中的各类价格要根据各自的服务目的，采用不同的方法，体现不同的精度要求，分别由政府和中介估价机构完成。
对属于官方估价的基准地价和标定地价，由于其目的是为政府管理和标示土地市场地价总体水平服务，属于政策性估价，是政府所提供的公共服务，应当由土地部门根据政府在土地市场管理和土地登记中掌握的大量土地市场交易资料，采用大量估价技术进行批量估价，只要反映土地市场地价大致水平即可，不必进行精细的宗地估价；此外，为避免台湾官方估价后地价评议委员会人为调整造成的严重偏离市场地价的情况，各地在基准地价、标定地价评估中要尽量避免人为调整，尤其是在基准地价平衡中，更需要很好地把握这一点。对于正常土地市场中不动产交易、抵押等需要的土地估价，则需要根据委托人的委托，由中介估价机构进行精细估价。
3、大力发展民间中介估价机构，强化行业自律。台湾通过《不动产估价师法》及其实施细则，通过立法，鼓励和规范民间估价，以公会等行业自律方式，强化人员资格和执业活动等做法，值得大陆估价行业管理改革借鉴。
（注：本文为2002年的一篇旧文）