“小产权房”应当分类处理
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“小产权房”应当分类处理
“小产权房”是近几年来中国社会和房地产市场的热门话题之一，社会广泛关注，各种消息和说法纷纭。那么究竟该如何看待、如何处理呢？
实际上，“小产权房”情况复杂，必须认真分析其内涵、类型、违规违法的性质以及相应的管理职责，分类进行处理。
一、“小产权房”的概念
社会上大家都在谈“小产权房”，但实际上法律上并没有“小产权房”的定义。认真分析起来，大家所谈的“小产权房”是指与建在国有建设用地上具有产权证的“商品住宅”相对的难以获得产权证的“非商品住宅”。按照这一理解，“小产权房”一般是指在集体土地上建设、未办理城市规划、供地、商品房建设、商品房销售手续、未取得国有土地使用证、商品房所有权证的各类房产。“小产权”只是一种约定俗成的称谓，并非法律意义上的产权。
二、小产权房”的分类
根据上述定义看，“小产权房”可能在土地取得、规划许可、建设手续、房屋销售手续、产权证办理等商品住宅建设销售的的一个、或几个甚至全部环节存在非法问题，从而造成最终的无法定产权。从上述存在问题的环节看，“小产权房”可以分为三大类：
1、农户经依法批准，在农村宅基地上建成的农民房屋，销售给城镇居民；
2、在农户集中上楼腾出的宅基地或其他集体建设用地上建造的住宅，向社会销售；
3、未经批准违法占用农用地，甚至占用基本农田建造住宅，向社会销售。
三、“小产权房”的违法违规性质分析
从上述“小产权房”土地取得、建设、销售等环节看，其中主要涉及到土地管理、规划管理、建设施工管理和房屋销售管理等多项法律法规，从管理职能看，往往涉及到国土资源管理、规划管理、建设管理和房屋管理等多个职能部门。因此，分析其违法违规性质结合“小产权房”类型、存在问题的环节和相应管理法规进行。
1、从第一类“小产权房”（农户经依法批准，在农村宅基地上建成的农民房屋，销售给城镇居民）看，其房屋建在依法取得的农民宅基地上，可见用地符合土地利用总体规划，依法办理了宅基地审批手续，房屋建设一般经过批准，符合村镇规划，此类房屋的土地来源合法、建设和规划一般符合相关要求,属于合法的村民住宅，按规定不得向城镇居民销售。其存在的问题主要是违反规定销售给了城镇居民，违反了房屋管理部门商品住宅销售的相关规定，其销售行为不受法律保护，城镇居民违规购买的农户住宅也同样不受法律保护。北京通州区宋庄镇“画家村”的房屋纠纷大多属于此类。
2、从第二类“小产权房”（在农户集中上楼腾出的宅基地或其他集体建设用地上建造的住宅，向社会销售）看，用地符合土地利用总体规划，是合法的建设用地，但可能不符合城市规划、未依法办理商品住宅规划、建设和销售手续，明显违背了违反了城乡规划法以及建设和房屋销售管理的相关法规，涉及到规划管理、建设管理和房屋管理等多个管理部门的职能。
3、从第三类“小产权房”（未经批准占用农用地，甚至基本农田建造住宅，向社会销售）看，往往不符合土地利用总体规划，未办理农用地转为建设用地的审批手续，未办理供地手续，同时，也未依法办理规划、建设和房屋销售的相关手续，违反了土地管理法、城乡规划法以及建设和房屋销售管理的相关法规，涉及到国土资源管理、规划管理、建设管理和房屋管理等多个管理部门的职能。根据有关方面的调研，第三类“小产权房”约占总量的近20%。
四、“小产权房”的处理与规范
有人认为“小产权房”是农民利用土地致富的创造，应当予以保护甚至鼓励，但从上述分析看，这些“小产权房”往往违反多项法律法规，特别是违反国家土地用途管制制度和依法治国的理念，容易纵容违法和突破国家耕地保护红线，显然属于应当依法清理、依法规范的范围。
还有人建议可以将这些“小产权房”补办手续后作为保障性住房或补缴出让金后转为商品房，但认真分析起来，这些房屋不但存在多项违法，同时，由于设计、建造等过程中，并未办理相关手续，相关职能部门也未进行监管，大多数“房屋”都存在缺乏相应的上下水、电、气等配套基础设施，设计、施工都存在极大风险，很可能本身就是“危房”，甚至称不上“房屋”，难以简单采用补办手续的方式进行处理。据了解，仅进行住房安全鉴定的费用就要高达每栋上百万元。
从上述分析可以看出，“小产权房”的形成，除了利益诱导因素外，确实与规划、建设、房屋、国土等部门的监管职能不到位有直接关系，也与一些地方和部门片面理解新农村建设等有关。当前，要处理和解决这些大量存在的“小产权房”，同样需要各有关方面统一认识，各司其职，密切配合，妥善解决。
首先，各级人民政府和各有关部门，包括规划、建设、房屋、国土、农业等部门应当统一认识，所谓的“小产权房”是违法的，绝对不能允许再继续搞。各级政府和相关部门要严格监管，确保不再产生新的“小产权房”，即首先要“止血”。
其次，对已经存在的各类“小产权房”，应当由各级政府牵头，组织规划、建设、房屋、国土等职能部门，区分情况，分类分批妥善处理，即后“疗伤”：
1、对第一类“小产权房”，由于买卖关系不受法律保护，应当以房屋管理部门为主进行规范。
2、对第二类“小产权房”，由于其首先就违反了城市规划和房屋建设、销售的相关规定，应当由城市规划、建设和房屋销售等部门牵头区分情况进行规范。对于符合规划、建筑设计和施工符合相关规范要求的，可以补办相关手续，按从新从高原则补缴相关规费后纳入保障住房或商品房；对于违反规划，设计、施工存在问题难以补救，存在安全隐患的，必须坚决拆除。
3、对于第三类“小产权房”，由于其土地、规划、建设等都违法，应当由国土资源、规划、建设、房屋管理等部门联合进行清理。对于违反土地利用总体规划、违法占用农用地甚至基本农田建造的违法建筑，必须依法拆除。对于符合土地利用总体规划的，应当依法没收，其中符合城市规划、设计、施工符合相关标准的，可以转为社会保障住宅；对于不符合城市规划、设计、施工存在安全隐患的，必须坚决拆除。
第三，抓紧完善相关法律和管理政策，完善制度，规范管理，防止产生新的系统性的“小产权房”。
（原载于《中国土地》2009年第3期）