你问我答 | 国有划拨土地使用权转让，可以采用协议方式办理出让手续吗？
点击上方“土言土语”关注订阅！
【问】我厂建厂于70年代，92年办理了土地登记，其中一宗地的《国有土地使用证》载明：土地面积50亩，土地用途为工业，取得方式为划拨。现因生产经营需要，与A公司达成初步协议，拟将该宗地转让给A公司继续作为工业用地。
请问应当如何办理？可以采用协议方式办理出让手续吗？
【答】《城市房地产管理法》第39条规定，划拨土地使用权转让，应当报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方与市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用手续。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
国土资源部《划拨用地目录》、《协议出让国有土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》等具体规定了划拨土地使用权转让手续办理的具体程序和要求。
根据上述规定，转让划拨土地使用权，应当报经土地所在地的市、县人民政府批准。经批准转让的，应当根据转让后的土地用途和《国有土地划拨决定书》的约定等，区分不同情况办理相应手续：
一、转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，受让方可以继续以划拨方式使用。受让方应当办理相应的划拨用地手续，领取新的《国有土地划拨决定书》，办理不动产登记。转让方和受让方签订的转让合同，属于划拨土地使用权的补偿合同。
二、转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，应当由受让方办理出让等国有土地有偿使用手续。
根据《国有土地划拨决定书》的约定及所在地行政规定的不同，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》规定应当区分两种情况办理：
（一）《国有土地划拨决定书》和法律、法规或行政规定没有明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的，受让人可以协议方式办理国有土地有偿使用手续。受让人应当与市县国土资源主管部门签订出让合同，缴纳土地使用权出让金，办理不动产登记。
应缴的土地出让金应按照土地市场价格确定，即应交纳的土地使用权出让金额=出让土地使用权市场价格-原划拨土地使用权权益价格；
转让方和受让方签订的转让合同，属于划拨土地使用权的补偿合同。转让方应取得的土地补偿=划拨土地使用权权益价格。
（二）《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权重新公开出让的，应当由市、县人民政府依法收回转让人的划拨土地使用权，并对划拨土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据划拨土地使用权权益价格确定。
市、县人民政府依法收回划拨土地使用权后，应当依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。
从你厂情况看，该50亩划拨工业用地使用权是70年代取得的，当时尚未有《国有土地划拨决定书》，也就是说不存在转让土地时政府收回土地的约定，转让后的工业用地不再符合《划拨用地目录》。因此，只要当地政府没有行政规定明确土地转让时必须收回，即可报经土地所在地市县政府批准后，由受让方办理协议出让手续。你厂和A公司签订的转让合同，属于划拨土地使用权的补偿合同。
【相关法规政策摘录】
1. 《城市房地产管理法》：
第三十九条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
2.《划拨用地目录》：
一、根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本目录。
二、符合本目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，方可以划拨方式提供土地使用权。
三、对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。
四、以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。
五、本目录施行后，法律、行政法规和国务院的有关政策另有规定的，按有关规定执行。
六、本目录自发布之日起施行。原国家土地管理局颁布的《划拨用地项目目录》同时废止。
3.《协议出让国有土地使用权规范》：
划拨土地使用权转让中的协议出让
7．1 划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。
7．2 申请与受理
7．2．1 原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：
（1）申请书；
（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；
（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
（4）原土地使用权人有效身份证明文件；
（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见
（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
7．2．2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。
7．3 审查，确定协议出让方案
7．3．1 审查
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
7．3．2 地价评估
市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
7．3．3 核定出让金额，拟订出让方案
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
7．3．3．1 应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：
（1）转让后不改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
（2）转让后改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
7．3．3．2 协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。
7．4 出让方案报批
市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。
7．5 公开交易
协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。
《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。
取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。
7．6 签订出让合同，公布出让结果
通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。
市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。
市、县国土资源管理部门应当按照5．8有关规定公布协议出让结果。
7．7 办理土地登记
按5．10规定办理。
7．8 资料归档
出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
（1）申请人的申请材料；
（2）宗地条件及相关资料；
（3）土地评估资料；
（4）出让金额确定资料；
（5）协议出让方案；
（6）出让方案批复文件；
（7）《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；
（8）公开交易资料及转让合同等资料；
（9）《国有土地使用权出让合同》；
（10）协议出让公告资料；
（11）其他应归档的材料。
4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》：
4．3
（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；
（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。