土语问答 | 经营性用地出让都必须招拍挂吗？--并非全部，需要区分情形

问：经营性用地出让都必须招拍挂吗？

答：并非所有的经营性用地出让都必须要招标拍卖挂牌出让，符合六类情形和一个认定机制的经营性用地出让应当依法采用招标拍卖挂牌方式。

2001年的国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或两个以上意向用地者的，应当招标拍卖挂牌出让。鉴于《物权法》第137条明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，因此，国土资源部39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条明确规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，考虑到采矿用地的取得和使用要以取得探矿权或采矿权为前提条件，因此39号令明确工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。因此，各地在招标拍卖挂牌出让活动中，应当根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策，来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。

但是不是说所有的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地出让都必须采用招标拍卖挂牌方式呢？实际上，上述法规文件并没有这样要求，而是实事求是地区分六种不同情形进行了细化明确，并且建立了一个集体认定机制：

一般来说，六类情形土地出让应当实行招标拍卖挂牌方式，即：

（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

除上述六类情形外，2006年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》明确建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。

上述六类情形和认定机制之外的其他土地，包括经营性用地出让，如划拨土地使用权补办出让手续、划拨土地使用权转让、原土地使用权改变用途为经营性用地等，可以按照上述法规文件及《协议出让国有土地使用权规范》等的规定，办理协议出让手续。