土语 | 土地出让条件设置的要求、类型与案例
土地出让条件设置的要求、类型与案例
一、相关法规对出让条件设置的规范要求与理解
《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》等均未对土地出让条件特别是竞买条件做出规定，对出让条件、竞买条件的要求，是在国土资源部等部门招标拍卖挂牌出让土地的规章文件中明确的。
1.2001年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。
2.2007年11号令修订后出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）增加了不得对竞买申请人设定影响公平公正竞争限制条件的条款，39号令第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。
应该说，上述规章对出让条件设置的规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。在公开、公平、公正三原则中，公开是首要的、第一位的，没有充分的公开，就谈不上公平，也实现不了公正。在出让实践中，特别是一般竞争性的房地产开发用地（纯住宅开发用地、一般零售商业用地等），出让条件确实应当充分公开、公平、公正，竞买条件不应当为特定的某个竞买人量身定做，排斥其他意向竞买人；但对于工业项目、大型商业项目（商业综合体）、高档星级酒店、高端商务办公等用地，确实对于开发者的开发能力有相当高的要求，比如，不是有钱就能建设经营好五星级酒店，不是单纯有钱就能建设经营好大型商业综合体或专业市场等（一个从来没有运营过大型商业综合体的企业，很难完成大型商业综合体的建设、持有、招商和运营，如果毫无基础仅招商的成本和效果就难以想象）；同时，这些项目本身的盈利条件有限，往往还需要相应的用地组合形成综合开发项目，政府往往需要通过这样的项目开发建设提升城市的相应产业水平、档次和城市形象、品味等，工业项目更是还要考虑相应的产业细分和产业结构布局。因此，应当深入研究的问题是：这些大型综合项目用地招标拍卖挂牌出让和一般经营性房地产用地招标拍卖挂牌出让有什么区别，针对这些项目的特殊性，科学拟订出让计划，合理编制出让文件，有针对性地明确出让条件和竞买条件，处理好公开公平公正原则和有效开展招标拍卖挂牌出让活动的关系。
二、土地出让条件、竞买条件设置需要考虑的内容
依据相关法律法规和政策，在上述项目用地招标拍卖挂牌出让的出让条件、操作程序、操作技术上，至少要把握以下两个关键点。一是拟订出让方案要统筹考虑各方面因素，突出项目用地特点。不同产业类型、不同规模的开发项目，对用地有不同的要求。这就要求市、县国土资源部门在拟订出让方案时，不仅要考虑拟出让土地的规划条件，还要考虑本地区的产业特点。制定出让方案时，国土、发展和改革、规划、环保等相关部门要结合本部门职能职责和行业标准提出明确意见，市、县国土资源管理部门应当依据土地利用总体规划、城市规划、拟出让地块周边产业布局情况、环保要求以及用地预申请的情况，进一步细化拟出让的大型综合项目类别和产业构成类型、要求，科学合理地确定拟出让地块面积、具体用途、土地使用条件、产业要求等内容。二是在编制出让文件明确出让条件和竞买条件时，也要体现拟出让宗地的产业特点，除了拟出让土地的一般规划条件外，还应当有针对性地明确拟出让地块的投资要求、产业要求、开发建设要求和经营要求等内容。
三、土地出让条件、竞买条件设置的几种模式
可以分为不加限制的完全竞争模式与附加一定条件的竞争模式。附设一定条件的土地出让，往往会对产业组合与产业要求、自持物业面积与期限、多宗地搭配一并出让、竞买人资质资格条件要求等进行必要规定，或者是上述条件的组合要求。通过各地一些实际出让案例可以更清晰地看到这些设定。
1.不加限制的完全竞争模式（一般是针对单纯的住宅类房地产开发用地）
此类土地出让往往对竞买人无特别的要求和限制：出让公告中往往明确：“中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加，申请人可以单独申请，也可以联合申请。本次国有土地使用权出让按照（价高者得或综合最优）原则确定竞得人。”
2.出让条件中对产业组合和产业发展有明确要求
A。2017年8月8日，青岛万科房地产有限公司以楼板价7550元/平方米拿下李沧区青银高速东侧地块三宗地，楼面地价7550元/平方米，成交总价37.9亿元。三宗地竞买条件明确要求捆绑搭配一并出让，且对引进产业、自持物业等有明确要求。
地块起始楼板价7500元/平方米，起始总价37.65亿元，竞买保证金为4亿美元，保证金不用来冲抵出让金，竞得人全额付清土地出让价款后，将4亿美元保证金返还至竞得人在李沧区注册的新公司。
地块出让条件中规定：
① 1、2、3号三宗地块搭配供应，一并出让
② 出让设最高限价，达到或超过线下竞售价
③ 申请人可以单独申请，也可以联合申请
④ 竞得人需无偿代建42班小学和12班幼儿园
⑤ 竞得人副省级以上房地产区域总部或至少一个省级以上金融类分行落户李沧
⑥ 引进一个中国500强企业总部入驻；
⑦ 竞得人须自持不低于6万平方米的物业；
⑧ 引进落户20家以上中小微金融机构；
⑨ 确保每年完成税收区级留成五亿元以上；
⑩ 地块楼板价高于10000元/平，住宅部分现房销售
出让地块总面积20.38万平方米，平均容积率2.46，规划总建筑面积50.2万平方米。其中一宗商服用地，一宗商住用地，一宗纯住宅用地。
三幅地块的配比如下
商业建面：19.43万平方米，占比38.71%
城镇住宅：28.01万平方米，占比55.78%
人才公寓：2.76万平方米，占比5.51%
三幅地块的大体位置如下
B。2018年2月，广州出让4宗地，对引入产业、自持物业等进行了明确要求。
增城朱村凤岗村商住地块
出让条件要求引进不少于两家从事面板相关产业企业，并需要自持50%科研、总部商服计容建面，10%居住物业销售对象为科技小镇员工。
明天下午2点，将迎来三宗商务用地的出让，分别位于金融城起步区和天河科技园。
金融城地块
根据出让条件，位于金融城的两宗地，957号地块要求定向引入500强金融保险企业区域总部，959号地块定向全国性股份制商业银行总部。除定向企业外，同时要求必须自持计容建面的50%，整体确权，10年内不得销售。
天河科技园地块
位于天河科技园的AT0305197-1地块，定向企业变为从事生物健康产业的高新企业。
C。2017年11月，安徽合肥经开区2宗地块的出让，分别是：合经区2017-04号商住地块。
该地块面积245.25亩，项目规划为商业、居住，容积率：居住≤2.2，商业1≤3.5，商业2≤2.2，参考地价商业为300万元/亩、居住660万元/亩。竞买保证金为60000万元。
出让条件要求：竞买人须具备房地产一级开发资质，且注册资本金和实缴资本金均不得低于10亿元人民币。其开发的产品中写字楼的面积不得低于10万㎡，酒店的面积不得低于3万㎡。
1、合经区2017-04地块竞得人须在土地成交后7日内，与经开区管委会签订引进10家以上（含10家）企业或机构签订的总部入驻本地块的协议。
2、引进企业或机构总部的入驻时间（应在土地成交后2年半内）；引进企业或机构的注册资本金总额不低于900亿元、实收注册资本金总额不低于500亿元。
3、竞得人须按规划设计条件要求和批准的规划方案进行建设，项目建成后，商业用地上的房屋自持建筑面积不得低于13万平方米（包括建筑面积不低于10万平方米的写字楼、建筑面积不低于3万平方米的酒店）。
4、竞得人须按规划要求配建12班幼儿园1座，幼儿园占地面积不得少于4320平方米，地上建筑面积不得少于4320平方米，应独立占地，有独立院落和出入口。幼儿园建成并经竣工验收合格后，无偿移交经开区管委会，不动产产权直接登记至开发区管委会指定单位。
3.出让条件中对开发完成后自持运营物业要求
2中的A、B、C出让条件中均有对自持物业面积、期限和运营的要求。
A。2018年1月1月，青岛市国土资源和房屋管理局发布公告的东李36万㎡商住地出让条件中，明确两宗地搭配一并出让，并对物业自持提出了要求。。
2宗地要求统一搭配出让，还设置以下条件：
1，竞得土地的开发单位在项目竣工后3年内不得出售任何商品住宅及商务楼宇，由李沧区属国有企业承租用于科技人才科研办公及居住使用，3年后，除自持商品住宅建筑面积外，其余商品住宅及商务楼宇若出售需征得李沧区政府同意。
2，若土地竞得人未在李沧区工商注册，须在规定时间内在李沧区内成立全资子公司，由新公司与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。
3，土地竞得人需就建筑风格、建筑外立面（满足花园式城区、绿色建筑的要求）、地下空间利用（负一层至负三层按照院士实验室功能建设）等方面书面征求李沧区政府同意后，方可向市规划主管部门报审方案。
4，土地竞得人需按照《李沧区开发建设项目管理意见》进行项目开发建设，依法对项目质量、安全管理、信访稳控等承担全部责任。
4.出让条件对竞买人的资质、资格条件提出必要要求
A。2017年12月13日，广州市增城区国土资源和规划局推出两宗位于朱村街凤岗村的商住用地，起拍总价合计39亿元，出让条件如下：
1、竞买人注册资金不得少于50亿元。
2、竞买人须承诺引进不少于一家从事8k影视技术运营及相关产业的企业。该企业总投资额不低于10亿元，三年内每年营业收入不低于2亿元。
3、引进的企业至少有1名以上中国科学院院士或中国工程院院士、长江学者、国家杰出青年科学基金获得者在本科技小镇内从事科技研究工作。
4、竞买人须承诺引进与入园企业产业类型相匹配的博士或外籍专家50名以上在本科技小镇内从事科技研究工作。
5、竞买人须承诺引进1家以上从事8k面板产业研发科技创新类重点实验室或博士科研工作站。
6、竞买人需提供广州市增城区科技工业和信息化局出具的竞买人符合地块产业类型为众创空间、孵化器、加速器及超高清8K应用、8k技术研发等8k液晶面板相关产业的证明。
7、携手落户企业以8k面板产业为核心，采用以产建城、以城兴产模式，建成智慧产业集聚区，并建设集“产、学、研、商、居”为一体的科技小镇。
此外，项目建成后，竞得人自持企业总部、科研办公物业不得低于项目企业总部、科研办公总建筑面积的50%。
B。2017年9月，上海市青浦区西虹桥徐民路南侧19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地块出让，中核房地产竞得该地块，总价29.5亿元。
地块出让属性为商住办综合体，共分为6个子地块。开发面积137405.4㎡，总建筑面积约30万方。其中，住宅建筑面积合计为101295.2平米！出让条件对开发商提出了较资质资格要求：
1、技术资质中要求核电行业。
2、要求开发商近三年在境内“一线城市”及“港澳台”有开发经验。
3、要求竞标的开发商，承诺总部落户，引入核电行业企业，还要建设并运营科创园，竣工后三年内要举办国际核能会议。
4、项目定位为核产业国际合作科创园。
5、需要配合西虹桥地区商务会展需要，提供满足园区及周边商务发展的完善的高品质配套设施。
6、最好要有核文化主题公园，利用地上空间进行主要地块之间的连通。形成具有门户特色的总部集群。
7、还要考虑节约建筑能耗，优化能源利用，充分考虑雨水收集等高科技智能化技术，考虑海绵城市和雨洪管理在本项目中的应用。
C。2016年7月，深圳市前海管理局发布土地出让公告,以挂牌方式公开出让T201-0090、T201-0091和T201-0092共3幅土地的使用权。据公告显示,3块地总面积达到2.99万平方米,总建筑面积可达29.9万平方米,起始总价高达75.772亿元。
公告规定,T201-0090宗地申请人主体,须为经中国保险监督管理委员会批准设立的具有独立法人资格的中外合资人寿保险公司或财产保险公司;股东之一须为世界500强企业或其全资子公司(世界500强以《财富(FORTUNE)》杂志2015年公布的数据为准),持股比例不低于25%。
T201-0091地块竞买申请人须为由国务院国资委管理的世界500强中央企业或其全资一级子公司,及控股不少于3家持牌金融机构、在深圳市无总部企业用地的企业。
T201-0092地块,占地1.82万平方米,建筑面积17万平方米,起价42.072亿元。该地块同样有要求,竞买申请人须为香港注册企业,须控股3家(含3家)以上在香港主板上市企业,其中至少1家总资产不低于1000亿港元。
D。20182月，安徽宿州汴河文化旅游开发项目472.06亩地对外出让，起价90万元/亩，竞买条件如下：
1．竞买人为自然人或其控股公司，并且具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质或注册资本金不少于1亿元人民币的房地产开发公司。
2．竞买人（或其控股股东、实际控制人）直接或间接控股的子公司须具备下列条件：
须有五星级酒店投资及管理经验，拥有自己投资、自持、自营的酒店不少于3家，总面积不少于15万平方米，其中至少有一家已取得《中国五星级饭店证书》；至少有一家按土地出让合同约定，建设周期在3年内建成单体面积不少于7万平方米的酒店，投入运营的成功案例，并提供相关证明材料，包括：土地出让合同、国有土地使用权证、房地产权证、营业执照、中国五星级饭店证书等原件及复印件。
| 地块 编号 | 土地坐落 | 土地面积㎡（亩） | 规划 用途 | 容积率 | 建筑 密度 | 商服面积(比例) | 绿 地 率 | 出让年限 | 起始价（万元/亩） | 竞买保证金（万元） |
| 2017-496# | 高新区：人民路以东、汴阳三路以南、206国道以西、泗州路以北 | 314709.22 (472.0638)，其中，出让面积为255430.29（383.1454），划拨面积为59278.93（88.9184） | 住宅、商服、科教、城市道路 | 1.5≤R≤2.15 | ≤30% | 以规划条件为准 | ≥35% | 70 40 | 90 | 11000 |
3．竞买人在竞得土地后，须按宿州市人民政府批准的规划方案设计标准要求，无偿同步建设项目东侧十里沟河道西侧的绿化、景观带。
4．竞买人在竞得土地后商业用地须建设：一家不少于7万平方米的五星级标准的酒店，其中五星级标准酒店客房不少于600间，床位不少于1000个；国际会议中心建筑面积不少于2万平方米。该地块项目建成后，酒店、国际会议中心由竞得人全部自持，项目运营方须为竞得人（或其控股股东、实际控制人）直接或间接控股的子公司。
5．竞买人参加竞买土地时，除应要求提供有效法人身份证明文件、缴纳竞买保证金外，还应提交竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。
6．竞买人在竞得该地块后须按规划要求配套建设24班幼儿园、30班小学和27班初中（中小学用地不计土地出让面积，以划拨方式供地），建成验收合格后无偿将产权移交给政府。
7．竞买人在竞得土地后30日内，在宿州市高新区注册成立新公司（新公司必须是竞得人控股股东、实际控制人或直接、间接控股的子公司），注册总资本不低于2亿元人民币。竞得人须在签订土地出让合同后30日内缴至成交总价款的50%（含保证金），1年内付清全部土地成交价款。
8．竞买人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间、经营资质等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。
9．竞买人保证在取得土地使用权后，相关报建手续办理完结30日内正式开工建设（如遇不可抗力致使工程无法正常开工的则工期顺延），项目建设周期2年半，因竞得人原因超过约定期限30日内未开工建设的，出让方有权解除出让合同，由此造成的一切损失由竞得人承担。
10.该地块不接受联合竞买。
11.高新区管委会负责解释、审查上述竞买条件的相关内容，并出具审查合格的证明材料作为挂牌报名的要件。
另外，该宗地内住宅、旅馆、幼儿园用地采取出让方式供地；灵磬路和中小学用地采取划拨方式供地，不计入本次出让土地面积。
此外，还有商住综合用地出让，要求配建大型商业综合体的往往会对商业物业自持、商业综合体运营等提出要求，比如明确：需建设地上计容建筑面积不少于80000平米的大型商业综合体，且整体自持经营10年以上，期满前不得整体或者分割出售。竞买人或其控股母公司或关联企业集团具备大型商业综合体运营经验，在全国范围内自持单体经营面积70000以上商业综合体不少于10个；通过政府的资格预审，取得《竞买资格确认函》参与竞买。
5.多宗地搭配一并出让
前述的案例中已经有多个出让条件要求多宗地搭配一并出让了，再来看几个实例：
A。2017年11月8日胶州市国土资源局公告出让土地，其中位于胶州经济技术开发区的15宗土地明确搭配一并出让。
胶州经济技术开发区1-15号地
1、1-15宗地搭配供应，一并出让，竞买人须独立竞买；
2、出让设最高限价，若达到或超过最高限价，拍卖不成交；
3、竞买人须向胶州经济技术开发区管委会缴纳土地一级开发整理资金共计8700万元，并由胶州经济技术开发区管委会出具资金缴纳证明，作为竞买人的竞买申请上传材料；
4、竞买人母公司及其全资子公司自2017年1月1日至2017年9月30日止，在胶州地区地方纳税贡献实际缴纳入库数达9000万元以上，并提交纳税证明材料(按各税种地方留成比例计算)。
16、17、18、22号地
设最高限价，竞买报价达到或超过最高限价时，网上土地竞价中止，转入网上竞自持商品住房建筑面积。
19、20号地
1、块搭配供应，一并出让；
2、设最高限价，竞买报价达到或超过最高限价时，网上土地竞价中止，转入网上竞自持商品住房建筑面积；
3、土地竞买保证金不低于50%为境外资金（含港澳台）。
21号地
1、21号地块根据规划属商业用地，应按批准的城市设计方案实施，土地竞买保证金须为境外资金（含港澳台）。
2、设最高限价，竞买报价达到或超过最高限价时，网上土地竞价中止，转入网上竞自持建筑面积,
B。2017年3月23日，青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局发布土地出让公告，网上拍卖黄岛区3宗住宅用地和3宗工业用地，6宗地搭配一并出让。
六宗地块出让信息
根据出让公告，三宗住宅用地位于黄岛区科大三号线西、渭河路北、科大八号线南北两侧，面积共约281亩，容积率均为1.01，为低密度别墅用地，可开发体量约18.9万平米，起拍总价36760.58万元。
六宗地大致位置
根据出让文件，这六宗地的拍卖采用增价拍卖方式，按价高者得的原则确定竞得人，不设保留底价也不设最高限价，但竞买条件苛刻：
1、上述六宗土地搭配出让，竞得人须同时竞得；
2、竞得人（或其实际控制人）须与当地政府达成现代信息技术等高技术产业园区项目框架协议；
3、竞得人（或其实际控制人）须提供位列中国电子信息行业联合会发布的“2016中国电子信息百强企业”名单前30位的证明材料。
6.其他出让限制条件
2018年2月山东淄博张店区公告储张010号地块，出让公告中的出让条件规定了出让后的资金和企业搬迁安置要求：该宗地出让金收益部分及涉及的税费（包括契税、营业税、增值税等）地方分成部分按规定缴纳后，全由财政给予大成农化等额资金支持，用于支付企业搬迁和发展，并由大成农化成立的大成置业公司按照法定程序经招拍挂取得使用权并按市政府规划搞好开发建设；竞得人须取得与山东大成农化有限公司签订经市政府同意的土地合作开发协议，做好企业搬迁和职工安置工作。
该地块位于张店区新村路以南，纵三路以西，土地面积为64506平米（96.759亩），规划用途为住宅用地。该地块的起始价为33440万元，起始地价为345.6万/亩。
（宗地位置）