土地估价、房地产估价职业资格整合及考试实施办法正式出台！
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导读
2021年7月底，住建部办公厅、自然资源部办公厅印发通知，就《房地产估价师职业资格制度规定（征求意见稿）》《房地产估价师职业资格考试实施办法（征求意见稿）》公开征求意见[相关链接：1.土地估价师、房地产估价师职业资格整合及考试实施办法征求意见！2.不动产评估行业发展与两师整合]。
10月15日，住建部、自然资源部正式印发了《房地产估价师职业资格制度规定》和《房地产估价师职业资格考试实施办法》，两师整合正式启动。
这是估价行业的一件大事，要说清这个，还真的需要先对国内估价行业的产生、发展进行一番回顾：
改革开放前，土地使用实行的是无偿无流动无期限的行政划拨制度，没有土地交易，当然也谈不上什么土地价格和土地估价、房地产估价了。
改革开放之后，特别是土地使用制度改革推动土地评价、评估行业逐步产生和发展：
1.土地使用有偿、有限期、有流动，必然涉及到土地租金和价格。1982年起开始在深圳特区，此后1985年在抚顺、广州等地试行按照城市土地等级征收土地使用费。为此，抚顺、北京、上海、成都、巢湖等地开始探索采用级差收益测算法或网格评价法进行城市土地等级划分。这是改革开放后最早进行的土地评价探索。
2.1986年国家土地管理局成立，其中地籍管理司内专门设立了土地定级估价处，在黑龙江肇州县、辽宁抚顺市、上海市、福建福州市、湖北宜昌市等地布置了城镇土地定级试点，探索多因素分值-级差收益法划分城市土地级别，为城镇土地有偿使用提供依据。在土地定级试点总结基础上，1988年国家土地管理局组织起草了《城镇土地定级规程（征求意见稿）》和培训讲义，1989年4 -6月，在北京举办了两期全国城镇土地分等定级技术培训班，为此后的土地评价、评估工作提供了人才准备。
1987年，国家土地管理局指导深圳市进行了国有土地使用权有偿出让的尝试，1988年又在福州、厦门、上海、海口、珠海、广州等地布置了土地使用权有偿出让试点。1988年《宪法》、《土地管理法》修改，1990年国务院55号令《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》颁布实施后，城镇土地使用权出让转让活动在全国推进,这些土地出让实践要求回答土地价格和如何评定土地价格问题。1992年之后，企业改革、破产兼并、抵押融资等在全国范围迅速铺开，也要求对企业土地资产进行评估处置；随后推进的住房制度改革、城市房屋拆迁等，也对房产估价提出了需求。这些改革实践对土地价格、土地估价提出的明确需求，这也正是我国土地估价、房地产估价行业产生和发展的基础。
3.估价方法路径、规程标准与行业发展。
1989年，原国家土地管理局颁布《城镇土地定级规程》，推进城镇土地分等定级工作，部署开展城镇土地估价试点；
1990年5月，国家土地管理局地籍司在京召开研讨会，明确了基准地价、标定地价、市场地价为核心的地价体系和估价技术路线；
1992年2月，国家土地管理局颁布1号令《划拨土地使用权管理暂行办法》，明确原划拨土地使用权转让、出租、抵押时，需要进行地价评估，按照标定地价的一定比例收取土地使用权出让金，最低不得低于标定地价的40%；
1992年7月，国家土地管理局和国家体改委联合发布《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》，明确股份制改制企业涉及的土地必须确权登记、评估和处置，根据评估地价核定出让金；
1992年初,国家土地管理局颁布《土地价格评估报告规范格式》，引导估价人员规范估价行为和估价报告格式；1992年下半年，国家土地管理局经过培训考试考核，认证了全国第一批土地估价师；
1993年6月，国家土地管理局颁布《城镇土地估价规程》，同年分省组织了全国土地估价师考试，认证了第二批土地估价师，出台了土地估价机构资质认证办法，借势企业改制和企业清产核资等，土地估价中介机构开始展露头角；
1994年5月，中国土地估价师协会成立。
正是由于上述工作基础，基准地价、标定地价、房屋重置价和估价等，写入了1994年7月通过的《城市房地产管理法》；
1995年1月，国家土地管理局与国家工商行政管理局印发《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》，率先取消估价机构登记的前置审批，由工商部门根据注册资金和专业条件进行登记管理；
1998年，国土资源部率先推进土地估价机构脱钩改制，使其真正成为市场中的中介机构；
2001年，国土资源部取消土地估价结果确认制度，改为备案监管，让市场更好发挥对估价机构的引领作用。
国家土地管理局是在整合原城乡建设环保部和农业部相关土地管理职能基础上，统一管理城乡土地的职能机构。因此，国家土地管理局成立后，相应的土地管理职能统一划归该局，土地估价与地价管理自然也是该部门职能之一，从上述简单回顾也可以看出，国土部门在土地估价需求、估价技术、估价标准、估价业务、估价人员与机构管理等诸多方面都进行了持续探索。
当然，建设部作为主管全国建设和房屋的职能部门，在房屋重置价、拆迁评估等方面也进行了一系列工作，1993年，建设部、人事部认证了第一批房地产估价师，1996年开始考试认证；1994年8月，中国房地产估价师学会成立；1999年6月，住建部颁布了《房地产估价规范》等。
4.土地估价师与房地产估价师。从上述简单回顾看，国家土地管理局负责土地管理职能，从1992年开始认证和发展土地估价师，建设部负责房屋管理职能，从1994年开始认证发展房地产估价师。按照各自职能以及双方的实际管理，国土部门认为土地估价师可以从事土地估价，也可以从事房产估价，建设部门则认为房地产估价师因名字就是房地产估价师，可以评估房屋也可以评估土地，但实际上，土地估价师可以评估法定土地估价，房地产估价师实际并不能从事法定土地评估。
造成土地估价师和房地产估价师两套序列，既有部门职能划分问题，也有双方的历史与渊源问题。建设部一直认为城市土地管理职能仍在该部门，比如规划就是管地职能，房地产行业当然包括土地，房地产估价也应包含土地估价，但实际上，土地管理职能已经划归国土，特别是现在规划职能、不动产登记职能也都统一划归自然资源部门，住建部的职能并不包含土地；此外从估价本身来看，世界通行的估价行业和协会，包括资产评估等，都是以地产估价为主体，房屋本身的估价相对简单；第三，从国内估价实践发展看，国土部门开展的相应更早、更深化，也更有法定依据，比如出让评估、企业改制土地评估等，就估价师本身来看，国家土地管理局1992年就开始认证土地估价师，出台了相应的技术标准和办法，基准地价、标定地价等还写入了《城市房地产管理法》，实际上，1993年国家土地管理局也曾商人事部共同认证估价师但未取得实际进展。《城市房地产管理法》实施后，国土、住建两部门也多次沟通，但并未达成一致，两师并存局面一直延续至今。
此次两个制度、办法的印发，标志着两师整合正式启动。对比征求意见稿，主要变化如下：
关于《房地产估价师职业资格制度规定》：
1.删除了征求意见稿第四条中的“住房和城乡建设部会同自然资源部制定房地产估价师职业资格制度”，主要是两部文件已经明确了制度。
2.第八条明确“考试大纲编写、命审题、阅卷等具体考务工作委托有关行业组织承担。”。
3.对征求意见稿中的注册一章修改较大，删除了征求意见稿中注册的具体规定（第十二条 国家对房地产估价师职业资格实行执业注册管理制度。取得房地产估价师职业资格证书的人员，拟实际从事房地产估价或者土地估价业务的，应当向住房和城乡建设部申请注册。经注册后，方可执业。
第十三条 住房和城乡建设部会同自然资源部负责对房地产估价师注册申请进行审核。自然资源部在规定时限内对注册申请提出不予注册的意见并说明理由的，住房和城乡建设部不予注册。第十四条 经审核予以注册的,颁发住房和城乡建设部统一印制、用印的《中华人民共和国房地产估价师执业注册证书》（以下简称注册证书）。第十五条 住房和城乡建设部建立健全房地产估价师注册管理信息平台，在规定时限内将全部注册结果推送至自然资源部。），只是在制度规定第十三条明确：“国家对房地产估价师职业资格实行执业注册管理制度”。如何注册，有待明确，估计由两个协会分别注册。4.删除了征求意见稿中估价师不得在两个或两个以上机构执业等规定，即征求意见稿的第20、21条。关于《房地产估价师职业资格考试实施办法》,和征求意见稿相比，除继续明确两师证书效力不变外，最大的区别是增加了原土地估价师、房地产估价师与整合后的房地产估价师的资格衔接，分别可以免试一门专业课，只考其他三门即可，具体规定如下：
第七条 具备下列条件之一的，参加房地产估价师职业资格考试可免予部分科目的考试：
（一）本办法实施之前取得房地产估价师资格证书的人员，可免试《房地产估价基础与实务》科目，只参加《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《土地估价基础与实务》3个科目的考试；
（二）本办法实施之前取得土地估价师资格证书的人员，可免试《土地估价基础与实务》科目，只参加《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》3个科目的考试。
参加3个科目考试的人员，须在连续的3个考试年度内通过应试科目的考试，方可换领房地产估价师职业资格证书。
各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局）、自然资源主管部门，各有关单位：
为落实国家职业资格制度改革要求，根据国务院领导批示精神，住房和城乡建设部、自然资源部制定了《房地产估价师职业资格制度规定》《房地产估价师职业资格考试实施办法》，现印发给你们，请遵照执行。原建设部、人事部《关于印发<房地产估价师执业资格制度暂行规定>和<房地产估价师执业资格考试实施办法>的通知》（建房〔1995〕147号）同时废止。
（此件公开发布）
第一条 为了加强房地产估价专业人员队伍建设，提升房地产估价、土地估价行业管理水平，维护房地产估价当事人合法权益和公共利益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》和国家职业资格制度有关规定，制定本规定。
第二条 本规定所称房地产估价师，是指通过国家职业资格考试取得中华人民共和国房地产估价师职业资格证书（以下简称房地产估价师职业资格证书），并经注册后从事房地产估价（含土地估价）业务的专业技术人员。
第三条 国家设置房地产估价师准入类职业资格，纳入国家职业资格目录，实行统一考试、统一注册、分工监管。
房地产估价师英文译为RealEstate Appraiser。
第四条 住房和城乡建设部会同自然资源部按照本规定确定的职责分工负责房地产估价师职业资格制度的实施。
第五条 房地产估价师职业资格考试实行全国统一大纲、统一试题、统一组织。
第六条 住房和城乡建设部会同自然资源部负责审定房地产估价师职业资格考试科目，对考试工作进行指导、监督、检查。
第七条 房地产估价师职业资格考试设置4个科目，原则上每年举行1次。
第八条 住房和城乡建设部会同自然资源部负责《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》科目的考试大纲编制、命审题、阅卷等工作。
住房和城乡建设部、自然资源部分别负责《房地产估价基础与实务》《土地估价基础与实务》科目的考试大纲编制、命审题、阅卷等工作。
考试大纲编写、命审题、阅卷等具体考务工作委托有关行业组织承担。
第九条 全国房地产估价师职业资格考试办公室（以下简称考试办公室）由住房和城乡建设部会同自然资源部组建，负责考试的组织实施工作，考试办公室设在住房和城乡建设部房地产市场监管司，工作规则另行制定。
第十条 具备下列考试报名条件的公民，可以申请参加房地产估价师职业资格考试：
（一）拥护中国共产党领导和社会主义制度；
（二）遵守中华人民共和国宪法、法律、法规，具有良好的业务素质和道德品行；
（三）具有高等院校专科以上学历。
第十一条 房地产估价师职业资格考试合格人员，由各省、自治区、直辖市考试管理机构颁发房地产估价师职业资格证书。该证书由住房和城乡建设部统一印制，住房和城乡建设部、自然资源部共同用印，在全国范围内有效。
第十二条 各省、自治区、直辖市考试管理机构应当加强对报考人员的学历等房地产估价师职业资格考试报名条件的审核。对提供虚假证明材料或者以其他不正当手段取得房地产估价师职业资格证书的，按照国家专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定进行处理。
第十三条 国家对房地产估价师职业资格实行执业注册管理制度。
第十四条 房地产估价师从事房地产估价或者土地估价业务应当遵纪守法，诚信执业，恪守职业道德和执业准则、标准，主动接受有关主管部门的监督检查，自觉接受行业自律管理。
第十五条 住房和城乡建设部负责制定房地产估价的准则和标准，自然资源部负责制定土地估价的准则和标准。
第十六条 本规定实施后取得房地产估价师职业资格并经注册的，可以依法从事房地产估价业务和土地估价业务，签署房地产估价报告和土地估价报告。
第十七条 房地产估价师应当按照国家专业技术人员继续教育的有关规定接受相应行业组织的继续教育，更新专业知识，提高业务水平。
第十八条 本规定实施之前，取得的房地产估价师资格证书、土地估价师资格证书效力不变；同时取得房地产估价师资格证书和土地估价师资格证书的人员，可以换领本规定的房地产估价师职业资格证书。
第十九条 取得房地产估价师职业资格，可以根据《经济专业人员职称评价基本标准条件》规定的学历资历条件对应初级或者中级职称，并可以作为申报高一级职称的条件。
第二十条 本规定自印发之日起施行。
房地产估价师职业资格考试实施办法
第一条 住房和城乡建设部会同自然资源部按照本办法确定的职责分工负责指导、监督和检查房地产估价师职业资格考试的实施工作。
第二条 全国房地产估价师职业资格考试办公室负责公布考试大纲，发布考试通知，确定考试合格标准，公布考试成绩、合格人员名单等房地产估价师职业资格考试的组织实施和日常管理工作。
第三条 住房和城乡建设部会同自然资源部，委托中国房地产估价师与房地产经纪人学会会同中国土地估价师与土地登记代理人协会承担《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》科目的考试大纲编写、命审题、阅卷等工作。
住房和城乡建设部委托中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担《房地产估价基础与实务》科目的考试大纲编写、命审题、阅卷等工作。
自然资源部委托中国土地估价师与土地登记代理人协会承担《土地估价基础与实务》科目的考试大纲编写、命审题、阅卷等工作。
第四条 各省、自治区、直辖市考试管理机构承担本行政区域内房地产估价师职业资格考试的报名、组织，以及职业资格证书发放等具体考务工作。
第五条 房地产估价师职业资格考试分4个半天进行。每个考试科目的考试时间为2.5小时。
第六条 房地产估价师职业资格考试成绩实行4年为一个周期的滚动管理办法，在连续的4个考试年度内通过全部4个考试科目，方可取得中华人民共和国房地产估价师职业资格证书（以下简称房地产估价师职业资格证书）。
第七条 具备下列条件之一的，参加房地产估价师职业资格考试可免予部分科目的考试：
（一）本办法实施之前取得房地产估价师资格证书的人员，可免试《房地产估价基础与实务》科目，只参加《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《土地估价基础与实务》3个科目的考试；
（二）本办法实施之前取得土地估价师资格证书的人员，可免试《土地估价基础与实务》科目，只参加《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》3个科目的考试。
参加3个科目考试的人员，须在连续的3个考试年度内通过应试科目的考试，方可换领房地产估价师职业资格证书。
第八条 符合房地产估价师职业资格考试报名条件的人员，应当按照当地考试管理机构规定的程序和要求完成报名。参加考试的人员凭本人有效身份证件和准考证在指定的日期、时间和地点参加考试。
中央和国务院各部门及所属单位、中央管理企业的人员按照属地原则报名参加考试。
第九条 考点原则上设在直辖市、自治区首府和省会城市的大、中专院校或者高考定点学校。
第十条 坚持考试与培训分开的原则。凡参与考试工作（包括命审题、组织管理等）的人员，不得参加考试，也不得参加或者举办与考试内容相关的培训工作。报考人员参加培训坚持自愿原则。
第十一条 考试组织实施机构及其工作人员，应当严格执行国家人事考试工作人员纪律规定和考试工作的各项规章制度，遵守考试工作纪律，切实做好从考试试题的命制到使用等各环节的安全保密工作，严防泄密。
第十二条 对违反考试工作纪律和有关规定的人员，按照国家专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定处理。
第十三条 本办法自印发之日起施行。
土言土语
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