地产｜冯仑：是什么在左右住宅价格？

房地产当中，最贴近我们生活的不动产形式是住宅，而平时大家最关注的，就是住宅的价格。房价到底是怎么决定的？我们对此做过很多研究，这里给大家一些提示，方便大家参考。

冯仑 新加坡国立大学MPAM2012校友万通集团董事长

第一个研究方法是看当地的GDP。根据宏观经济的研究，经济成长一般是从GDP为一两千美金时开始。当GDP到8000美金时，温饱问题基本解决，住宅市场会逐渐饱和。中国整个国家的GDP已经超过8000美金了，整体住宅供应量已经饱和，所以近几年大家看到很多城市的住宅逐渐滞销。
    第二个研究方法就是看一个城市卖的新旧房子的比例。如果这个城市每天卖6套房子，一半是新房，一半是旧房，这就意味着房市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。 但是如果超过这个比例，比如说纽约卖了6套房，4套房是二手房，2套房是新房，成交的二手房多于一手房的时候，这个市场就已经饱和了。目前，国内相当多城市的二手房交易都多于一手房。

▲ 从城市卖出的新旧房子比例，可以研究房价

在这种情况下，值得我们去关注的潜力住宅，都在一些「三增长」的地方。 第一个增长是人口增长，因为住宅和人是直接联系的，如果这个地方的人口没有增长，你买的房子一定会贬值。东北每年有180万到200万人离开城市，你现在去那儿投资住宅基本上都是赔钱的。 人口增长非常重要，北京、上海、深圳的房价为什么不掉？那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万人，而深圳已经是过千万人口的城市，现在还在增长。北京的朝阳区，光是中央电视台就为它带来了几万人，所以这个地区的租金持续上涨。

▲ 一个产业带动周边经济

第二是积极人口的增长，即要关注人口增长的结构。如果增长的人口全是要饭的、流浪者，当地的房价不仅不会涨，可能还会降。因为社会治安不好，犯罪率高，有条件的人就都跑掉了。 大家知道，硅谷里都是一些科技人才，受过非常好的教育。这些人有的还会创业，既创造了很多就业机会，又能带来收入，这种人口增长，本身就会变成一个需求。举个例子，过去是制造业、出口创造GDP，而现在是服务业、科技创造GDP。 比如说做煎饼，天津人做了几百年煎饼，却没有一家的营业额超过一千万。但是北京有个创业者用互联网思维做煎饼，市值高达20亿人民币。这个创业者不仅增加了他的个人价值，还创造了很多就业机会，带来了更多的收益。

▲ 用互联网思维做煎饼

第三是经济的增长。最近三年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。十多年以前，经济增长是外延式的，主要靠制造业、基础服务业，包括原材料、能源在内的传统实体经济。加强基础设施建设、财政投入，所以过去的增长表现更直观，城市越来越大，投入也越来越多。挖煤的人赚钱了，挖矿的人也赚钱了，所有做出口、加工的人都赚钱了。 而现在，这些人都说日子不好过，我就想起了《新鸳鸯蝴蝶梦》的「由来只见新人笑，哪听旧人哭」。各个行业都是新人笑、旧人哭。新人是谁呢？我们叫它「五行业」，俗称「五大美女」——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康，大家知道这五大行业都在奔向高科技。那旧人是谁呢？就是刚才我们讲的，传统的制造业、矿产、能源。一遍一遍地重复新人笑、旧人哭，这就叫社会进步。    我们城市的经济地图发生了很大的变化，过去的经济地图中每个二线城市都差不多，大多是卖地、卖矿、出口，但是最近这几年，「五大美女」只活跃于七八个城市，所以这七八个城市的住宅有戏。

▲「五大美女」造就了城市的经济

举个例子，互联网现在集中度高到什么程度？光看前2000家互联网公司，60%在北京，30%在深圳，10%在杭州和上海，其他的城市没有，所以但凡有点想法的，就跑到北京去了。    大家看娱乐行业，电影特别火，差不多有100亿美金的市场。但是你们知道吗？现在是五大公司控制90%的电影行业，这五大公司都在北京。所以北京美女多，因为电影公司都在那里，所有做明星梦的人都到北京了。 大文化、大娱乐都在北京，基因生物在深圳，而金融服务业，大家也知道，都分布在北京、上海、深圳。未来的整个经济地图都变了，今后的高峰就是北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等等地方，剩下的都是平原。
如果你们以后要买住宅，得到高峰的地方去。美国的国土和中国差不多，大家能记住的美国城市不超过10个，都是洛杉矶、旧金山、纽约、芝加哥等等，剩下的是平原。

▲ 硅谷是高密度的人才集散地

除此之外，还有几个因素能够决定住宅价格。 税收是其中一个因素，如果你买了5套房想给你的子孙，得赶紧的，否则你的小孩可能交不起遗产税。假定这个房子价值1000万，美国的遗产税大概是45%，你需要缴纳300万到400万的遗产税，这套房子才能过户到你的名下。 国外经常有人因为交不起遗产税，得去贷款借现金，把税交完，再拿房子抵押再贷款。这个倒腾过程很累，而且经常没有时间倒腾，如果是老人是12月下旬去世的，你转年就得交税。所以很多老人选择一定要死扛着熬到年初，就是为了给小孩一年的时间倒腾。

▲ 《唐顿庄园》｜紧随大笔遗产而来遗产税

如果遗产税、财产税，还有增值税等等持有住宅的成本很高，你就不愿意买房了。如果税比较低，比如像新加坡、香港、台湾，综合的税收大概就11%左右，很多人就愿意持有不动产。    第二个因素是汇率，如果人民币不断升值，在海外买房的人就会越来越多。因为海外的房产的产权是永久的，贷款也很方便，很好操作，利息也很低。但是如果人民币贬值，我们出去买东西就觉得贵，什么都觉得贵，可能就不出国买房了，特别对于大城市的高收入人群来说。   除此之外，还有一个因素，那就是对于社会经济发展的长期预期。一些活跃的经济人口，如果对这个城市、对这个国家经济发展的长期预期很好，他就会比较积极地置业，如果预期不好，他可能会选择租房，然后在海外置业。而这种社会心理的偏好，对于住宅的价值变化来说，也是至关重要的。

本文内容及图片经授权转自微信公众号：冯仑风马牛文章原题：《冯仑：是什么在左右住宅价格？》文：冯仑