购房13年未办房产证！成龙两套北京自住豪宅将被拍卖！

导 读

近日，一则北京市第二中级人民法院的裁判文书透露，成龙2套豪宅即将被法拍。拍卖平台显示，两套住宅位于北京市二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室，所属“NAGA上院”小区，将于9月28日上午10点开始拍卖。房屋建筑面积为1217.5平方米，起拍价为7191万，拍卖网站标注的市场价为1.2亿，目前有6人预约看房。

成龙所购两套豪宅将被拍卖

市值1.2亿元起拍价超7千万

近日，司法拍卖业务辅助服务机构“瀚海法拍网”挂出的两套豪宅，在核心卖点中打出了“明星自住房”的噱头。据该拍卖平台介绍，两套住宅位于北京市二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室，所属“NAGA上院”小区。据南方都市报记者从一份案号为“（2019）京02民初533号”的民事判决书中核实，上述将被拍卖的住宅属于影星成龙（本名陈港生）。据该民事判决书中法院认定的事实，2006年1月，陈港生（即成龙）与“NAGA上院”的开发商御嘉置地有限公司签订《北京市商品房认购书》。认购书第一条载明，认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市东城区上院天恒公寓项目（即“NAGA上院”）中的A座10层01/02号房。△图片自每日经济新闻“明星自住房”的写法也得到了法院的证实。上述民事判决书显示，2007年12月底，开发商向成龙本人交付了涉案房屋及车位，办理了入住手续，成龙本人、太太林凤娇及儿子期间经常在此居住，及时交纳水、电、暖气、电话等生活费用，及时向物业公司交纳物业费和车场管理费等各项物业费用。资料显示，“Naga上院”小区均价10.5万/平，共开发99套房，其中有19套拍卖房产。据拍卖平台发布的信息，两套住宅将自9月28日10时起开始拍卖，参与拍卖需缴纳保证金720万。

开发商因债务纠纷被申请强制执行

购房13年未办房产证

据了解，此次成龙所购的两套住宅被拍卖，与开发商被申请强制执行有关。法院公开资料显示，NAGA上院为御嘉置地开发，2006年4月，成龙（陈港生）通过旗下公司中泰国际集团有限公司（下称中泰成龙）以总价人民币3360万元购入两套房产。其中，1300万元为购房款，2060万元为陈港生以经纪公司“JACKIE&WILLIE”授权其参与御嘉置地NAGA上院代言的费用折抵。如今御嘉置地名下东直门内大街9号NAGA上院的部分房产及车位因债务纠纷被申请强制执行，成龙这两套房屋恰好在查封范围内。2019年，成龙旗下公司中泰成龙国际集团有限公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求停止对两套房产及车位的强制执行。之后，北京市第二中级人民法院判决停止对涉案房屋的执行。2020年6月，因开发商债务纠纷，天鸿控股不服北京市第二中级人民法院的一审判决，向北京市高级人民法院提起诉讼，要求撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。值得一提的是，御嘉置地公司尚未为成龙办理产权证。御嘉置地公司表示，因公司名称变更、欠税等问题，导致未办手续。此外，据中泰成龙公司表示，由于成龙以2060万元的代言费抵扣购房款，导致购房合同中约定的单价较低。因此，御嘉置地公司称，办产权证要公开购房合同的内容，中泰成龙公司购房合同价格定得低，

“成龙想要先解决价格低的问题，也协商过怎么解决，但最终没有解决，再往后想做网签也做不了”。

北京市高院认为，

“中泰成龙公司对于未能及时办理位于北京市东城区东直门内大街9号院2号楼1001和1002号房屋（以下简称涉案房屋）的产权证存在过错，且根据建设部、商务部、国家发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，中泰成龙公司作为未在境内设置分支机构的境外企业不得在境内购买商品房，其无法取得产权证。”

此外，

“根据陈港生自行提交的证据，涉案房屋系交由陈港生个人，无证据证明中泰成龙公司已占有涉案房屋。中泰成龙公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件的任何一项，同时，中泰成龙公司亦不符合执行异议复议规定第二十九条之规定，故不应停止对涉案房屋的执行。”

律师支招避免法拍房踩坑

成龙的豪宅能买吗？这样的法拍房能捡漏吗？北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受每日经济新闻的采访时表示：

“法拍房往往比正常房屋买卖的价格要低不少，甚至起拍价往往是正常价格的80%左右，所以有一些购房者比较偏爱这种房子，但是其中的风险也比一般房产要高不少。”

王玉臣律师为记者细数了法拍房六大坑：

1、房产的占有使用等存在问题，比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，拒不配合，导致买了房子却无法实际使用。

2、房屋产权可能有问题。有一些执行拍卖，为了尽快变现，可能不会对房子的产权做周密的调查或要求，对于产权本身有问题的房子，拿到以后可能会面临无法办理产权的风险。

3、对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院，不同地域的法院实施的，可能会有协同不一致问题，拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。

4、房屋可能拖欠大量税费，比如房产相关的税费、使用过程中产生的暖气费物业费水电费等，产生新的麻烦和成本。 

5、房屋质量或结构可能有问题。如果没有提前看房，不能及时发现房屋存在的问题，将来交房后会产生不必要的麻烦。

6、房子上可能挂有户口无法迁出。有不少房子是挂了户口的，现在咱们国家对户口强制迁出方面是有法律空缺的，一些人买了法拍房户口没法迁出，后面打官司也很难牵走。对于属于学区房的，更要注意。

购买法拍房一定要注意什么？王律师解释：

首先，一定要对挂牌的房产信息认真仔细查看，千万不要只关注位置和房价，做到每一个字都要认真看。

其次，要和负责拍卖的法官和人员充分沟通，尽可能多地了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等情况，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。

第三，一定要现场查看，看房子的现状，看周边的物业情况，看房屋的是否存在质量问题，看房子是否有人居住，看是否是凶宅等等。同时，务必关注房屋的使用缴费等问题，比如找物业公司核实暖气水电费等交纳情况。

第四，要到当地派出所核实该房屋是否有户口，再考虑是否继续参与竞拍。有一些学区房是和户口有密切关系的，而且如果买房是为了投资，那么有无遗留户口在价格上有不小的差别。

最后，保险起见，参与竞买钱可以通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网检索原房主的相关裁判文书和执行信息，确认该房屋有无其他纠纷等。

内容来源：南方都市报、每日经济新闻、新京报

编辑：圈圈

值班主编：彭菲

本文图片来源于网络，版权归原作者所有，如有侵权请联系：[e-mail]

点个

和更多朋友一起围观“明星自住房”