广州出台二手房交易参考价！或对贷款买房有影响！律师：警惕掉坑“阴阳合同”
为更好落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳，按照市委、市政府房地产调控决策部署，昨日（8月31日），广州市住房和城乡建设局制定了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称《通知》），自2021年8月31日起执行。
政策解读
一、关于制定《通知》的主要目的
建立二手住房成交参考价格发布机制，是贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，有利于进一步提升我市二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。
二、关于二手住房交易参考价的形成
二手住房交易参考价以住宅小区为单位，以过去一年小区范围内二手住房的网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素，形成该小区二手住房交易参考价格。已发布的小区交易参考价格未来会结合实际适时更新。
三、关于二手住房交易参考价格的作用
一是引导房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布房源价格，不得发布价格虚高的房源。二是二手住房交易涉及的相关机构，应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，在相关业务开展过程中作为重要参考。
四、关于二手住房交易参考价格的发布
首批发布热点区域成交活跃的小区楼盘，下一步将继续加强对二手住房市场运行的监测分析，按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。
首批热点区域住宅小区
二手住房交易参考价格表
（滑动查看）
今日（9月1日），“特搜”在某APP平台上查询价格，广州市天河区保利心语价格在15.3万元每平方米左右，但参考指导价为96957元每平方米；中海花城湾价格在17.4万元每平方米左右，但参考指导价为92641元每平方米；珠江帝景苑价格在9.6万元每平方米左右，但参考指导价为54593元每平方米。
两个价格之间的差距不少，街坊对于参考指导价这个问题各有看法。有街坊认为，《通知》可以有效打击炒楼的现象，让楼价回归理性。
“特搜”观察发现，不少中介门店的橱窗广告上，已将过往显眼的房价撤下，或直接写上“惊喜价”，不少中介销售人员表示，指导价让不少业主持观望态度，未来一段时间，二手房交易市场可能会降温。
广州首批二手房参考价的出台，对二手房交易会产生什么影响呢？
房天下二手房租房集团广州总经理谌俏丽分析，一方面是（对）整个存房交易的影响，有指导价后，交易量短期内会有对应的下滑；另一方面是对楼价的影响，广州从去年开始疯长了一波楼价，如今也会受影响而下滑；再者是（对）业主心态的影响，业主的观望情绪会比较重。
那一部分已经签了房屋买卖合同，但还没有网签和签订贷款合同的（市民），会不会因此受影响呢？
房天下二手房租房集团广州总经理谌俏丽表示，相信此次《通知》会给购房者一定的过渡时间，目前来说，不会对做了网签但没做贷款的这些客户有影响。
而参考价格制度出台后，以后在线上APP，可能就看不到房屋经纪挂牌的价格，而是以政府指导价为基准。
针对此次《通知》的发布，房产专家黄韬表示，实施参考价格的最大影响是贷款。如果按指导价放款，额度就少了很多，提高首付、提高买房成本，等于降低了杠杆买房的风险。
以一套113平方米，总价1680万元的保利心语为例，原本最高可以贷款接近1000万元，但实施参考价格后，最多只能贷款600万元。
律师冯骏提醒，如果购房合同只能以最高定价签订，那大有可能买卖双方会采取“阴阳合同”的形式操作。这种所谓“上有政策下有对策”的行为，大家千万不要尝试，不仅违反政策，还极容易产生纠纷。
律师-冯骏：
当双方不存在争议的情况下，这种行为很难监管，但双方对交易行为有争议去到法庭，买家要举证，这些“阴合同”是真实存在的，但实际是很难存在的。个人认为，这些“阴合同”大概率会被归为房屋买卖合同的一部分。
* 本文部分资料来源：广州日报
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