【房地产】深圳一百強房企資金鏈斷裂：新一輪整合潮將上演?

6月15日，一條“深圳某百強房企欠薪3000萬，疑資金鏈斷裂，老板去向不明”的消息在地產圈流傳，經《華夏時報》記者了解，該房企是奧宸地產。

實際上，奧宸地產的資金問題，在2014年就開始顯現，即使在2015年、2016年新一輪房地產牛市中，通過出售優質土地，銷售項目資金回籠，也沒有擺脫資金危機的困境，只因過去幾年攤子鋪的太大，最終被拖累。

業內人士預言，新一輪房地產調控再起，房貸利率提升影響市場成交量，而放款時間延長，也將影響房企的資金回籠，在這一輪牛市中過渡擴張的小房企，又將在調控後出現資金斷裂的現象。

資金斷裂

在深圳奧宸地產南山阿里云大廈辦公室，因拖欠物業費已被貼上封條，根據門上的通知函顯示，奧宸地產共欠費用399萬余元。

據悉，奧宸地產2016年8月承租阿里巴巴T2座9樓，而在今年5月收到《催款通知書》，一年不到，連辦公租金物業、水電費用都無法繳清。

實際上，2015年、2016年，正是深圳房地產市場行情火爆之年，奧宸地產也有兩個項目在售，其中，奧宸壹城華軒在2015年11月拿到預售證，奧宸壹城華府在2016年1月拿到預售證。

據深圳規土委資料，兩個項目除了司法查封的房子，其余已經全部出售。前者查封5套房，後者查封43套房。

據奧宸地產官方網站資料，集團創立于1996年，具有國家一級房地產開发資質，總資產超180億元。經過多年的发展，現已擁有深圳、北京、昆明、騰沖等多個城市的房地產項目，還曾在美國韓國開发過項目。

奧宸地產的資金斷裂問題，實際上是淪陷于上一輪調控中的2014年，仍是房地產調控導致市場處于低迷行情之年，奧宸地產也是在這一年開始出現了資金斷裂的問題，云南2個項目停工。

據一位離職員工透露，從2014年下半年開始，奧宸地產就開始出現欠发工資的現象，隨即引发了大量員工離職。在奧宸觀壹城項目開盤之前，項目也曾出現過短暫停工現象。

2015年，因長期拖欠承包商、供應商、建築工人等多方款項，奧宸地產旗下所有昆明在建項目全部停工。兩個項目因逾期交房，諸多昆明業主與項目施工方被迫“跨省”維權。

2016年，奧宸集團深圳項目奧宸觀壹城再次卷入施工放緩風波。包括部分已售房源在內，超70套房屋被司法查封。

據記者了解，奧宸地產出現資金鏈斷裂的問題，也是因為上一輪房地產牛市時，公司步子邁得太快，2010年公司老板鄒某放出豪言，三年銷售要做到200億，擠進全國房企前20強，完成幾大城市群布局。

雖然2015年奧宸地產將深圳一塊位于光明區的舊改土地，以超10億元的價格出售給星河地產，緩解了部分資金壓力，但始終沒有周轉過來。與這一輪牛市也無緣。

業內人士稱，奧宸地產在光明新區的舊改地塊已運作4年，前期已投入大量資金，項目也已進行到“專項規劃”的階段，如果不是資金特別緊張，奧宸絕對不會舍得賣了這塊地。

盡管從2015年開始，政府救市，深圳市場回暖，但奧宸在昆明的項目仍然深陷于市場低迷中，在這一輪牛市中，奧宸也一直未走出泥潭。

小房企仍將受累于市場調整

上一輪房地產調控，全國不少小房企受波及，二三四五線城市的爛尾樓遍地開花，其中還不乏知名的百強房企。

眾所周知的是，2011年綠城開始傳出破產流言，2012年斷臂求生引入香港上市公司九龍倉作為第二大股東，又將一部分項目賣給融創。2014年經濟下行，中高端房地產的銷售越发困難，最後，掌門人宋衛平先後牽手融創與中交建。

2014年，深圳的光耀地產出現資金問題，在惠州的多個項目停工，通過民間借貸和高息從銀行借款，也未能扭轉局面，最後破產。

光耀拿下的項目，都是在2011年到2014年，多數位于惠州，惠州在投資熱潮過後房子去化困難，利用高利貸資金也根本無法自救。

同樣在2014年，江蘇華光地產資金鏈出現問題，項目融資難，信托融資中途叫停，到2015年8月，華光地產被宣布破產清算。

破產原因，也是因為之前幾年房地產形勢大好，華光地產步伐邁得太快，拿地過猛，2008年高價拿下的地一直不敢開发，不考慮土地價格，所以才導致資金鏈斷裂。

雖然2015年市場有回暖跡象，但華光沒有等到黎明，其在南京處于開发狀態的三個項目全部宣告資金鏈斷裂。

據記者了解，這些破產的房企，都是存在資金緊縮、擴張太快、產品不適銷，高成本融資等問題。有的幸運的躲過了上一輪調控災難，艱難的熬到了黎明，而有的就倒在了黑夜里。

而新一輪房地產調控已經來臨，業內人士認為，同樣的整合過程或將在未來幾年再次上演。

隨著央行收緊貨币政策，目前銀行房貸放款時間已經明顯拉長，房貸利率也明顯提高，這都會影響到開发商資金回籠的速度和資金鏈條。

“房企還在拼命拿地，也是因為市場情緒所感染，房子賣得太好，而過去多輪調控，最後都是以政府救市，開始新一輪地產牛市，所以房企也篤定政府不會徹底讓樓市死掉。”深圳一家房地產央企中層管理人士對記者說，其實房企也看不准市場，所以經常會踏錯節奏。

但萬科這樣對市場非常敏感的龍頭房企，其實已經在備戰未來的市場調整了，萬科今年拿地的數量也在減少，手握八百億現金，等待市場機會。

而融創孫宏斌也對本輪市場調整，表現的非常悲觀，他說從去年底開始就不拿高價地了。

“有些房企預料不到這一輪貨币收緊後，會有什麼後果，房貸收緊，銷售款回籠周期拉長，融資變難資金鏈能不能撐住，高價拿的地，等市場調整價格下跌時，開发出來還有沒有錢賺?”上述央企人士說。

“每次調整死的多數都是小房企，大房企因資金實力強，反而更受益，還可以趁機提高市場佔有率，吞並好的項目。”萬科內部人士對記者說。