城市共享住宅在德国的实践——以柏林原鲜花大市场整合性住宅方案为例
作者：
毛艺乔，德国魏玛包豪斯大学硕士，现在德国柏林BHBVT建筑师事务所（BHBVT Gesellschaft von Architekten mbH）从事建筑设计工作
本文摘自“城市共享住宅在德国的实践——以柏林原鲜花大市场整合性住宅方案IBeB为例”，原文刊登于《建筑师》杂志2019年2月刊，总第197期P31-37
一、走近共享住宅
2018年7月11日，德国著名建筑杂志ARCH+ 在柏林克罗兹堡椴树大街90号（Lindenstrasse 90, Kreuzberg）就IBeB住宅项目的落成举办了一场关于合作建造、城市替代经济体和建造行动力的讨论会。讨论会现场十分热闹，方案建筑师团队——由 阿戈·亦弗（ ARGE ifau） 和海德&凡·拜克拉特（Heide & von Beckerath）两大设计事务所组成的联合设计团队也在现场。此前,这两个事务所还曾在 2013 年联合设计过位于柏林克罗兹堡区同为共享住宅的里特大街 50 号的住宅（Ritterstrasse 50, Kreuzberg Berlin）。IBeB的德文全称是 Integratives Bauprojekt am ehemaligen Blumengrossmarkt, 意思是原鲜花大市场上的整合性建筑方案。这个方案的落成让人们又将关注点投向了城市共享住宅。
说起共享住宅也许我们并不陌生，中国传统四合院和福建土楼都可以算得上是早期的共享住宅。现代共享住宅理念起源于 1972 年的丹麦。当时距离哥本哈根北部大约30英里的一个小城里出现了一个名为赛特达门（Sættedammen）的住区，社区共有 34 户家庭，居民年龄从两岁到八十岁不等。在这个社区中，社区居民会经常举办小活动，一起准备晚餐或是一起庆祝文娱节日。最初构建这个社区的原因是因为一部分居民对当时的居住模式不满意，他们认为对小孩的教育只有一对家长是不够的，应该有更多的“家长”。于是他们发起组建了这个邻里互动丰富的社区。20世纪80年代初有两位美国建筑师在研究哥本哈根建筑时注意到了这种由居民共同设计和经营的社区居住模式，研究并命名这种社区为Co-operative Housing ，即共享居住。这一居住理念一经提出便先后在北欧斯堪迪纳维亚地区以及北美和一些西欧国家流行起来。这种合作共享社区有稳定的邻里关系，社区居民拥有各自独立的居住空间，就如同普通公寓一样有起居室、卧室、厨房、洗手间。但与此同时还有可供所有居民共同使用的空间，比如小厨房、活动室、洗衣间、客房、工房或是健身房等。除此之外，共享住宅社区内居民拥有平等的决定权，他们共同参与到住宅的设计和建造过程中，并且自己组织管理。
现代共享住宅在德国已有四十多年的实践历史了。
▲ 共享住宅在德国的发展图表
© own research, Becker 2009, FFH 2006, Kröger u.a. 2005, MAFG 2009, MAGS 2006, NWA 2009, Stengel 2009, 作者：M.Fedrowitz, 设计：N. Hebestreit Leibniz Institute for Regional Geography 2011
20世纪70年代，一些先锋实践者开始尝试反传统模式的居住建造活动，他们不走社会传统主流，不只面向小型家庭，不追求一味增大的居住空间；到了20世纪80年代，发展出针对特定群体的住宅项目，比如说一个只面向妇女和单亲妈妈的社区。20世纪80年代末期，人们看到了物质增长的边界，开始注重建造的生态性和经济性，这一时期的住宅会尝试新的建造方式、建造标准和建造过程。接着到了1990年，人们开始着重关注老年人的生活，希望为他们提供一种养老院以外的新的生活模式，在这样的住宅中通常都配备有护理系统。随着社会的发展和人们需求的变化，在此之后，人们不再拘泥于只针对一类人群设计共享住宅，而是同时面向多年龄层的住户。这种多代住宅不仅增强了社区中的家庭氛围，也让其中的居民可以互相帮助扶持，它对于家庭来说是很好的选择。到了今天，共享住宅将不再只是独立的个体或是独立的社区，而是会慢慢走进一个城市区域，融入并成为它的一部分。这时单个的住宅项目则会更加开放，积极和城区中相邻住宅项目产生更多的联系和互动，居民生活因此不再禁锢于封闭的社区，而是被引入城市中，成为城市生活的一部分。
二、合作建房联盟（Baugruppe）
合作建房联盟的成立是筹备建造的前提。简单来说，合作建房联盟就是一个有相同建造意愿的人组织成立的团队，他们共同参与集资、买地、建筑设计、建筑建造、社区管理以及共享空间的经营。因为成员和建造需求的不同，合作建房联盟也有不同形式。就拿阿戈 · 亦弗和海德&凡 · 拜克拉特共同合作的上一个成功案例——柏林里特大街 50 号（Ritterstrasse 50，简称 R50）为例。当时的住户团队并没有 IBeB 大，总共有 19 户。在设计过程中，每户都按照各自的生活习惯出了功能气泡分析图，他们对共享空间的需求类型、面积和也都做了详细的规划和评估。
▲ 每户的功能气泡图（R50）
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
大家会把希望拥有的共享空间类型都列出来，比如说自行车停放间、洗衣房、儿童活动室、工房、瑜伽室、公共客厅等，然后再在小组内投票选出几个受欢迎度最高的。对于这些共享空间内的费用消耗也有不同承担方式：比如，共同使用共同承担费用，部分人使用并承担费用或是对外承包，承包商付费并使用。当然，这些共享空间在楼中的位置以及具体的大小也都是住户们共用决定的。可以说，R50的合作建房联盟在组建的时候就是带着一个充满乌托邦色彩的共同生活理想而开始的。就像后来体现在建筑设计中的环绕建筑一圈的公共阳台。
▲ 入口（R50）
© 摄影师安竹 · 阿尔伯特（Andrew Alberts）
▲ 住家室内（R50）
© 摄影师安竹 · 阿尔伯特（Andrew Alberts）
这在一般情况下是很有争议的，因为通常户与户之间都会因为隐私或是社交界限想有独立的阳台，但在R50中，因为稳定的住户成员和高度信任的邻里关系，这种无阻隔的环绕阳台不仅扩展了用户的活动范围，更是在生活和社交上拉近了邻里关系，增进了人与人的接纳程度。
说起IBeB方案的合作建房联盟还要回到 2012 年年底，一个由90 个独立业主，住房合作社以及柏林听觉障碍者协会共同组成的合作建房联盟随着共同的建筑设想组建成功，大家联合起来希望建造一座不以投资营利为目的，能满足不同业主对住家设想、需求和经济预算的“理想宅”。怀揣着对这个“理想宅”的愿望，所有团队成员开始了一场长达6年的筑梦马拉松。
三、建筑场地
IBeB 方案建筑基地位于柏林原鲜花大市场旧址，即椴树大街 91 号。它坐落于柏林克罗兹堡区老弗里德里希城（Friedrichstadt，Berlin Kreuzberg）的南部。在二战时期，椴树大街上的大部分建筑都遭到了严重的损毁。20世纪50年代在战后重建的浪潮中，大部分损毁的建筑物基本被拆除 , 取而代之，人们新建了高层建筑和住宅区。到20世纪80年代后期，随着国际建筑文化展的大量举办，人们开始对住宅产生思想意识的转型。为了将这片被忽视的西柏林边缘地带变成居住区 , 政府开始兴建社保住房。到了东西柏林统一后，这片区域逐渐变成西柏林的中心，原来的鲜花大市场也搬迁到别处，当年用作市场大厅的建筑现在改用作犹太博物馆的学术中心。建筑基地的街对面就是柏林犹太人博物馆,场馆建筑包含了一座巴洛克风格的科莱基建筑（是原柏林高等法院旧址）和丹尼尔·里伯斯金（Daniel Libeskind）设计的后现代风格的新馆。
▲ 方案鸟瞰图（IBeB）
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
这个片区艺术产业集中，有画廊、设计高校，一些老牌传播机构（像是 Springer—出版社和 TAZ每日报纸等）也将这里作为他们文化交流的驻扎地，会在这不定期举办展览、短期交流项目和艺术品收藏活动。从项目基地向西走不远就是贯穿柏林历史城区中心南北方向有名的弗里德里希大街(Friedrichstrasse)，向东北方向走不远可以到到达亚历山大广场（Alexanderplatz）。这片城区的城市肌理大都来自巴洛克时代，尤其是从一些建筑规划轴线就能追溯到巴洛克城的历史印记。
▲ 总平图（IBeB）
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
▲ 沿着椴树大街向北俯瞰建筑（IBeB）
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
这无疑是一块充满吸引力和独特文化意义的黄金宝地。人们心里难免担忧，在这样一块充满文化意义的市中心地块上建造一座什么样的住宅才最合适？为了寻找到一个最佳的解决方案，基地产权拥有者柏林不动产基金会举办了一个着重关注用地概念的建筑设计公开竞赛。
四、建造理念
随着时代的发展，人们的居住模式不再只限制于单一家庭式，而出现各种各样的模式，比如独居族、小家庭、多代家庭等。如何将这种社会多元性纳入设计理念，让这片城区在深厚的人文历史背景下充满活力和多样性成为IBeB合作建房联盟的主要建造目标。像柏林椴树大街 90 号这样地理位置优越、充满文化气息和投资潜力的城市区块通常都趋于以经济利益为主的投资理念。但是假如按照这样的形势发展下去,随之而来的就是这个区域地价和房价进一步的上涨。越来越多的人担负不起这里的房租而搬离,只有那些手握更多资金的人汇集到这里,慢慢地这里的居民结构将会发生变化,成为富有人群的聚集地,通常说的区域士绅化现象（Gentrification）就产生了。然而区域士绅化并不是这里人们所盼望的。作为一块集文化、历史、创意产业积聚的重要区域，要保持城市多元化才能保持城区持久的活力。柏林市政府并没有按照出价高低来作为评选条件, 而是以城区发展理念为先来选择未来的地块拥有者。经过研究分析，合作建房联盟和建筑师最后决定在坐落于市场大厅南侧的建筑基地上创造一个在居民和使用结构上充满混合多元性的社区。这个建造概念一提出便得到政府的认可并赢得了概念阶段的竞赛，即使最后参与地皮竞买的投资商，即合作建房联盟有力的竞争对手在竞标出价上远高于他们，但政府还是将建筑基地卖给了合作建房联盟。住宅楼中包含有工作室、公寓、办公居住一体 SOHO 宅、艺术家工作室、共享空间以及商业空间，住户群体同时包含私有产权业主和共有产权合作社。IBeB是整合了多类型社会居住模式的及工作和生活一体的多元化住宅项目。
▲ 建筑北侧外立面（IBeB）
© 摄影师安竹 · 阿尔伯特（Andrew Alberts）
▲ 方案概念图（IBeB）
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
因为项目66组住户中很多都是艺术从业者，所以整个建筑定位于居住和办公（小型工作室）。这其中有普通的平层公寓，有不同户型的艺术家工作室，有办公居住一体的SOHO宅，也有室内共享空间以及商业空间。方案的建造理念不仅考虑到遵循场地和文化上的延续，同时因为没有开发商的介入，为业主省下了不少资金。
五、建筑设计
为了让建筑基地得以充分利用，建筑体是本着最大利用率的原则被设计的。在体量上看，整个建筑体被两个竖向交通空间在水平方向分为三个体块。建筑除了首层外，共有4层。西面人流量少、较安静，所以建筑首层主要安排了共享空间（共享洗衣房和共享客厅）以及自行车停放间；底层东面因为邻接主要道路并面向小广场，人流量大、位置醒目，被用于商业空间。由于建筑23m的大进深，建筑内部的空间采光和防火设计成为难题。为了解决这个难题，建筑师在建筑中设计了一条内部“小街道”，这条“小街道”连接了建筑两端的竖向楼梯间和五个竖向贯穿建筑的采光井。
▲ 建筑内部交通组织（IBeB）
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
▲ 剖面（建筑采光井）（IBeB）
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
通过采光井引入光线，建筑中廊的采光问题迎刃而解。同时建筑师还利用采光井创造的小环境做了可供居民使用的共享空间，同层平均大概每 4 户就可以共享一个采光井，居民可以在建筑内的“小街道”和“小院落”驻足互动。首层交通轴线位于建筑南侧外部。建筑共有三个出入口，南侧就有两个，分别通向不同的工作室、花园、共用杂物间和地下室。另一个交通设施在建筑二楼，它与被绿化的采光井相连接。建筑内电梯可以直接通往最顶层，而最顶层和屋顶花园的空间则通过外部楼梯连接。有意思的是，建筑顶层设计有独立的建筑小体块，这些小体块用作工作室、共享活动室以及备用空间。在屋顶的东侧还有一个供小孩玩耍的小沙坑。设计团队考虑到以后的改扩建，灵活组织了建筑场地的交通流线。
建筑内户型设计同样遵循了城市居住多元化的设计初衷。为了针对不同居住群体的需求和他们的经济承担能力，公寓和工作室分别有不同的大小、内部空间净高和建造标准：工作室类型从24m²的小型工作研习室到61m²的办公居住一体化的中型SOHO；
▲ 半地下工作室
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
▲ 半地下工作室入口
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
有61m²的小公寓、120~132m²的双层复式公寓以及99m²在建筑端头南北通透、三室两厅的普通平层住宅；艺术家工作室有54m²和104m²两种类型。
▲ 东北向公寓（可看到犹太人博物馆）
© 摄影师安竹 · 阿尔伯特（Andrew Alberts）
▲ 复式公寓二层
© 摄影师安竹 · 阿尔伯特（Andrew Alberts）
所有 66 个公寓都来自建筑师在设计之初定的户型模块。
▲ 户型图集合1
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
▲ 户型图集合2
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
住户可以根据自己的需求进行组合变化，甚至可以将两套公寓合并为一套，如图17的双拼型艺术家工作室。所有用于居住的公寓层高控制在2.6m，工作室层高则满足单层3.6m，底层包含跃层的空间层高达到5m。建筑中部的户型单元符合模数化设计，建筑首层、一层、四层和端头的公寓和工作室都符合无障碍设计。
▲ 建筑南北向剖面
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
建筑的支撑结构是短墙和柱。所有首层空间有意被营造出通透感，窗户和玻璃幕墙相互交替，这让室内空间在视觉上继续向外延展。建筑的西侧和南侧设计有大阳台,这些阳台也有防晒的作用。
▲ 内光井和内走廊（IBeB）
© 摄影师安竹 · 阿尔伯特（Andrew Alberts）
建筑室内大部分的墙面和屋顶保留了现浇混凝土的原有样貌，但是建筑内光井的内立面则粉刷成白色，为的是与灰色的走廊在色彩和光线上做强烈的对比，在视觉上增加采光井的凝聚性。在建造上，建筑师秉着尽量降低一切建筑成本的原则使用了预制建筑构件，大部分构建都符合能源住宅 70 标准（Effizienzhaus 70），是可继续利用的生态建材。
▲ 建筑南侧阳台（IBeB）
© 摄影师安竹 · 阿尔伯特（Andrew Alberts）
建筑立面材料使用了深暖灰色的立体面砖，在色彩和材质上都与和它临街相对的犹太人博物馆新馆产生了很好的呼应。建筑中17个艺术家工作室和3个商业空间只建造到清水房程度，这样就在后期给用户留下更多空间和余地来完成个性化室内装修。建筑内部走廊楼梯间都保留了混凝土墙面的原始面貌。对于建筑内共享空间的类型和具体位置也是设计团队和建造小组共同商榷决定的。公共与半公共空间被引入住区，让这几栋建筑构成了一个城市中心的小聚落。
除了建筑概念和单体设计的创新外，建筑师与合作建房联盟从头到尾的实践配合也是整个方案不能不谈的重要环节。在设计阶段，建筑师与合作建房联盟的成员都会定期举行讨论会，在讨论会中建筑师会利用ppt或是其他的方式给团队成员展示他们构思的设计图纸，团队成员（也就是甲方）会给出反馈、交换意见。理论上每个未来的住户都可以和建筑师一同设计未来的住房平面，实践中住户有2~3次和建筑师见面讨论的机会。室内的空间划分和隔墙建造会根据每户的需求量身打造。建筑内的共享空间设计也是建筑师与业主团队经过多次会议反复商讨决定的。当被问及在整个方案中最大的难点是什么的时候，主创建筑设计师提母·海德在访谈中说到：最影响方案推进的是所有参与方难以在同一时间及时给出反馈并统一意见。这种意见决定的不同时性，不仅延长了工期，也进而导致项目额外的开销。这也不难想象，作为一个拥有90户的庞大项目团体要在意见一致的前提下再去到政府进行审批，这在多方协调过程中是需要花费很多时间的。也正是因为这种复杂性让IBeB项目足足进展了六年才结束。合作建设过程中不仅有建筑师和本项目合作建房联盟的参与，在项目进行到一定程度后，会有专业建筑管理人员介入来组织协调建筑设计方、电气方、结构方的共同合作。对于建筑师来说，在这样一个大的决策团队中，能够准确表达设计构想的图纸、图片便是他们用来交流的最形象、最好的工具。
六、体验
共享住宅带给居民充满分享和人情的日常生活，那作为共享住宅的建造和使用者他们从切身投入项目到最后融入这种生活方式是什么样的体验呢？对此，一位参与过 IBeB 项目设计的建筑师，同时也是上一个项目柏林里特大街 50 号的业主拜博·阿卡曼(Bärbel Ackermann)女士在访谈中讲到她的体验：对于家里的基本结构布局她是很满意的，除了一些当初在设计时没有考虑进去的因素，比如说，如果东向的餐厅可以和西向的客厅调换位置将会更好。谈到共享住宅中的集体活动，她说道：在宅中的集体活动都是自愿发起、组织和参与的，并没有强迫性质，所以这种共享并没有直接干涉到独立个人或家庭的生活。他们会经常在共享客厅中举办一些小活动，有时候还会请来青年艺术家做小演出。
▲ 共享活动空间（R50）
© 摄影师安竹 · 阿尔伯特（Andrew Alberts）
七、资金筹集
共享住宅是非营利性的并为业主争取最大的建造经济性。IBeB项目的特别之处在于，它的合作建房联盟包括独立业主和住房合作社，资金筹集则是来源于独立业主和住房合作社的筹款。因为有住房合作社的参与，IBeB的合作建房联盟可以从政府用较低的价格购得建筑基地，这种政策购地体现了政府对项目内共有产权部分的补贴，这个补贴在进入市场后，即房屋出租时，会自动转化为持续稳定低于市场价格的房租。
▲ 产权模式和市场价格对比（IBeB）
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
因为不同的业主类型使项目中存在两种产权模式——私有产权型（独立业主）和共有产权型（住房合作社）。这些公寓和工作室虽然产权形式不同，但在楼中混合分布，居民享有相同的社区参与和统一的物业管理。
▲ 私有产权房和共同产权房混合分布（IBeB）
© 海德&凡 · 拜克拉特（Heide & von Beckerath）建筑事务所
八、结语
IBeB方案作为城市共享住宅的代表将这种共享合作式的理念同时带到了方案建造和居住生活中。
▲ 方案照片
© 摄影师安竹 · 阿尔伯特（Andrew Alberts）
整个项目过程从地块申请、资金筹集、建筑设计到建筑建造，都有合作建房联盟亲自参与，使得建设项目拥有高程度的住户参与性和透明性。在经济性上，因为项目初衷就是为居住而建造，因而在非盈利导向和所有住户代表统一的决策下，建造出的房子性价比高，因为建造预算的限制，通常会物尽其用，这也避免了浪费，同时保证了质量。住房价格也会比投资商建房低20%左右。当然，不可否认的是，在省下这笔费用的背后是在建造过程中大量时间和精力的投入。
原鲜花大市场的整合性建筑方案
（IBeB）方案信息
项目委托方：IBeB GbR（柏林 eG 自建公社，Ev. 柏林听觉障碍者协会，独立业主）
项目位置：Lindenstrasse 90/91，10969 Berlin，Germany
竣工时间：2018 年 6 月
地块面积：2806m²
容积率（GFZ）：2.81
建筑密度（GRZ）：0.72
建筑总面积：12264m²
居住面积：5531m²
居住单元体：66 个
工作室和商业面积：1692m²
工作室单元体：17 个
社区单元：3 个
项目发展：柏林 eG 自建公社，ARGE ifau 和 Heide & von Beckerath
建筑师：ARGE ifau 和 Heide & von Beckerath
建筑管理：方案控制IBeBHaertwig-Grass
结构设计：LichtenauHimburgTebarth
摄影：Andrew Alberts
因为IBeB方案独特的环境背景、多元组合的合作建房联盟以及住户数量之多，使得方案充满了复杂性，不过它也充分反映出了城市生活本来就充满多元化和复杂性的样貌。城市共享住宅作为一种新的生活方式打破了现代社会中越来越严重的生活隔离现象，人们在快节奏的城市中心享受到一丝温暖田园生活的愿望不再遥不可及。因为共享住宅中共享空间的出现，实现了以往独居和合租两种生活模式的交叉。逐渐年长的中老年独居群体面临着退休，他们的社交重心也慢慢从工作转移到日常生活中，这种居民参与互动性高的生活模式能给他们带来更多的乐趣和精神寄托，减少了他们退休后的孤独感。IBeB方案面向的住户群体不仅充满社会多元性，同时也面向多代、不同年龄段的人群，对于住户中有孩子的家庭来说，这种居住方式还能给家庭带来更多的育儿经验分享，给小孩的成长教育带去更多方面的影响。城市共享住宅对于城市人居无疑充满积极意义，它像是城市生活中一阵冬日的暖风，带给人们新的居住可能性。
[感谢建筑事务所Heide & von Beckerath的主持建筑师提姆·海德(Tim Heide)先生和主持建筑师兼魏玛包豪斯建筑大学教授维雷纳·凡·拜克拉特(Verena von Beckerath)女士接受笔者的访谈以及为本文提供方案资料。感谢参与过IBeB方案同时作为R50住户的建筑师拜博·阿卡曼(Bärbel Ackermann)女士为我们提供她的宝贵经验。感谢摄影师安竹·阿尔伯特(Andrew Alberts)为本文提供照片。]
※ 本文由德国柏林工业大学博士刘泉泉特约组稿
（本文节选自“城市共享住宅在德国的实践——以柏林原鲜花大市场整合性住宅方案IBeB为例”，原文刊登于《建筑师》杂志2019年2月刊，总第197期P31-37，版权所有，未经允许，不得转载）
《建筑师》No.197丨2019年2月刊
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