房产｜BC省帮助首次置业者购房，今日开始！手把手教你申请免息贷款

房地产行市自去年7月份以来形成的停滞和下滑态势，也许并非一成不变的熊市表情。

BC省政府为首次购房者提供封顶$37,500元(即$75万元住房价格的5%)的5年免息25年贷款，在1月16日正式生效。

何为HOME计划？

该计划被称为“房贷和产权合作计划”(Home Owner Mortgage and Equity Partnership)，英文也可能简称为HOME。要获得该计划的资格,购房者必须已在BC省住够至少一年，且成为加拿大公民或永久居民已至少五年，家庭年收入须低于$15万元，必须证明过去两年报了税且缴了税。简单地说，获得这项贷款的条件是“收入不高的本省人”。贷款的还贷期是25年，五年后利率为最优惠利率上加0.5%。

HOME贷款的初衷也很阳光。简蕙芝省长说:“我坚决认为,BC省中产阶级必须能够实现家庭拥有住房的梦想，必须帮助首次购房者进入艰难的住房市场”。按她的说法，如果有人在买首套住房时需要一个合作伙伴来分担首付，BC省政府就愿意成为那个合作伙伴。

简蕙芝政府预计，约会有42,000户家庭可以从这种新的购房鼓励计划中受惠。

如何善用HOME？

1、能买多高价钱的房?

网上有不少“按揭计算器”可资利用（https://www.bchousing.org/housing-assistance/bc-home-partnership/bc-home-partnership-calculator）。现在来举例说明HOME免息贷款如何影响购房的最高预算。

假如，李雷和韩梅梅想买第一套住宅，他们的家庭年收入是$15万，储蓄$3万元。如果没有新的HOME贷款，他们可以负担的最高房价为$55万（设25年摊还，五年期固定利率2.85%，不包括物业费、用度费或财产税，并假设夫妇二人没有其他负债）。因为首付只比5%多一点点，他们还必须另付$18,720元购买房贷保险，物业淨值再减少一点。

如果利用新的HOME贷款，他们现在就有$6万元作首付（HOME贷款等额于购房者储蓄的首付金额，最高可到房屋购买价格的5%或$37,500元）。由于HOME贷款无须每月还债，购房者的债务比率不因此增加，李雷和韩梅梅就可以把可承受的最高房价提高到$77万多元，即购买力提高了$22万元。

不过，这样的话，他们的首付只增加了约2.5%，还必须购买房贷违约保险$25,600元。五年后，他们的房贷馀额低于$55万元，利率会上调（不出意外的话），他们还要开始偿还$30,000元HOME贷款。

2. 买贵点的还是便宜点的房？

如果李雷和韩梅梅不想花更多钱买房，限定只卖$60万的房子，首付$6万，到开始偿还HOME贷款和续房贷的时候，还有大约$40.5万按揭贷款余额。

那么究竟是买$77万还是$60万的房子呢？这时就必须考虑这个房子需要住多久。适当提高预算，跳过入门级公寓而直接买两卧室单位或同级别住房，可能跟更为合适，因为可以省去不菲的房产交易费用。

一般的经验法则是，房产需要在两三年后才能建立足够的净值来抵消高交易成本。如果购买入门级公寓然后在几年内被迫搬家，资产会减少得更快。

3. 更好的计划还是首付20%？

上面的假设都是不到20%的首付。更好的方法是首付20%以上，避免再付按揭贷款保险费。和其他人群相比，华人购房的特点是首付能力强，这点是个长处，无需额外付钱购买保险，节省下来的钱可用于其他项目。

4. 如何申请HOME贷款？

首次购房者在申请HOME“合作伙伴贷款”之前，需要先咨询金融机构或贷款机构，有贷款机构出具已预先批准为其提供受保险的（由CMHC、Genworth或Canada Guaranty投保）住房按揭贷款的确认书。

2017年1月16日起，即可通过BC房屋局（BC Housing）的网站在线申请HOME贷款。

获批后，将收到预批准函、详细的HOME计划资料和购房者文件清单、向贷款机构、售房者和律师／公证人转交的资料。

然后，申请人须通知住贷款机构已获得BC HOME合作贷款计划的有条件批准，并由贷款机构同意进入二次贷款程序。

购房成交后，购房者须向BC房屋局提供详细资料，然后会收到一份《有条件贷款承诺书》，申请人即可持此承诺书至贷款机构完成贷款。

BC HOME合作贷款批准是“有条件的”，在最终通过“首次按揭保险承保审查”之后条件可解除。

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