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关注 | 海外买家税导致BC省农地销量及售价飙升!专家:与中国买家有关...

2017-05-31 踩单车的知叔 城市知道 城市知道



知叔之前报道过(政策 | 列治文4月政策大变天?Airbnb短租、建房将受这些影响!)购买农地建豪宅的新闻:


低陆平原的农场本来是北美产出最高的农地,但是由于房价飙升,房地产商连农业用地也不放过,吸引不少华人前来投资,已经在农地兴建宫殿般的超级豪华大宅。


因为大温的15%海外买家税,不针对土地进行征税,也不限制海外买家投资农场的数量和面积,这里的农场已经早被海外买家“盯上”。




这样的报道,在近来发布的调查得到了“实锤”


农场销量价格暴涨


根据《Vancouver Sun》报道,Postmedia公司对近年来的农地交易进行了调查,自去年大温地区实施了15%的海外买家税后,BC省农地的销量及价格急升,很大程度上受到菲莎河谷、南素里和白石地区历史新高的房屋销量影响。


调查显示,在2016年7月份,BC省的农地销量为81宗,当时的平均价格为10.9万加元/英亩。随后,大温地区宣布了海外买家税,在一个月之内,农地销量跳到144宗,近翻了一倍,平均价格为14万。9月份价格为15.1万,随后一直上涨。


报告指出,如果仔细分析飙升的转折点,就是2016年7月。但BC省财政厅认为这些数据的样本太小了,不足够证明什么。


农地这样的发展,揭示了一个令人不安的趋势:农地对BC省未来的粮食发展非常重要,但现在这些农地却大片大片地落入投机者和豪宅主人的手中,导致农民被高价挤出来市场。


大温都会局(Metro Vancouver)的调查发现50%的农地根本没有用于农业生产,这些投资者购买土地只是为了原本提供给食物生产者的税务优惠。也就是说,用来生产粮食的农地面积大大减少,未来的粮食需求十分严峻



在2016年7月之后,BC省其他地区的价格保持平稳,菲沙河谷、南素里、白石、列治文和三角洲开始偏高。根据今年5月列治文市政厅的报告,这几个城市的农地价格不再跟随农业收入,而是反映住宅用地的价格,“房地产”的发展趋势。


农地和海外买家税


购买农场空地后再建造房屋,因此对海外买家十分具有吸引力。农地的吸引力有:


  • 购买农地比居民用地更便宜


  • 在农地上还可以建豪宅,但在居民用地有土地规划的限制


  • 购买农地能享受税务优惠(本用于鼓励粮食生产的低地税),包括:50%的学校和交通税项减免,可免却15%物业转让税。


列治文市长马保定(Malcolm Brodie)表示,农地地价被不断提高,而其中一个因素就是15%外国买家税。在列治文,就有投机者不断买下小型农地,他们买来只是想建房子。



列治文&三角洲


在2014年1月,列治文和三角洲的农地均价为54万加元/英亩,到同年5月,价格已升至130万;一年之后的2015年5月,价格达为160万加元/英亩,这个增长也导致大温居民用地的价格上涨30%。


正如马保定市长所说,投机者尤为关注2至5英亩的小型农业用地,这些土地的售价在150万到180之间不等,比过去几年翻了一番。


菲沙河谷


而在菲沙河谷,2016年8月的农地销量为51宗,远远超过大温其他地区,也创下了近年来的月销纪录,当时的均价已经跳至55万加元/英亩;到在2016年10月,价格达到62万,比起2014年7月的25万超出一倍。


南素里和白石


而在南素里和白石,2016年6月仅有4宗农地交易,7月为1宗,但是8月的销量就上涨到8宗。在价格方面,2010年到2015年的价格在30万到60万之间,但在2016年7月,地价达到126万,8月继续上涨至132万,而到了12月更是飙升至175万。


中国及沙特买家


三角洲独立省议员Vicki Huntington及其团队,专门研究对BC省农地感兴趣的海外买家,包括中国大陆和沙特阿拉伯等地。这些海外地区甚至成立了公司,帮助海外买家,保留这些农业用地。发展商买下农地后也不开发,一直等到政府将这片地重新划分成工业用地或住宅区。Vicki Huntington担心这成为新黑钱的途经,也有损加拿大的国家利益。


“农地买卖的问题越来越严重,而中国大陆地区是其中一部分”。Vicki Huntington 认为BC省也需要和阿省、萨省、曼省、魁北克一样,需要限制外国买家购买农地。


来自中国的投资者石国泰(音译,Guo Tai Shi)在列治文买下了一块7英亩的土地,盖起两栋超级豪宅。


石国泰在BC省房地产拥有13处物业,这间较小的豪宅还在建造之中。


两位来自中国的投资者以近30万加元,在三角洲买下22英亩的空地,他们在列治文也拥有自己的物业。


农田耕作在减少


大温都会局的报告指出,农地用于农作的目的在急速下降。


菲沙河谷大学的食品安全和环境院士Lenore Newman说,农业保护地过去数十年对于农业生产起了至关重要的作用,但是自从农地被投机者盯上了,大家都到处寻找居住的地方,新的农场主因为农地飙升的价格也很难进入到这个市场了,他表示,“这就是一个不健康的农业环境!”


在2013年,列治文、三角洲、兰里、素里就有28%的农地不用于耕作,而到了2016年,这个数字高达50%,对BC省未来的食物安全很成很大威胁。



报告对位于不同用地的两间近似的房子进行估价,一个是农业保留用地的房子,一个是居民住宅区房子。农业保留用地的估价为75万,地税为3800加元,而居民住宅区房子的估价为420万,而地税为1.36万加元。


大温都会局呼吁对非农业用途的农地消除税收优惠,包括取消学校、交通和其他税务的50%税项减免。在2015年,学校的税务减免,就已导致大温都会局的地税锐减400万。此外,报告还指出,在农地建房子也会导致市政业务的需求上升,因此让市民承担的税务增加。


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