酒店业主必修课：酒店资产如何管理、增值、退出？
【酒店高参】对于酒店业主来说，投资回报率是判断一家酒店是否盈利的精准衡量指标。在资产管理过程中，运营期的风控、年度预算与目标管理、成本精细化管控，都是不断优化运营期资产管理、提升投资回报的重要手段。整个中国酒店业的综合回报率为什么如此的不尽人意？我们该如何走出这个困局？
资料来源：东方思源酒店管理资产运营
管理，还需抓住节点
“资产管理的主要目标就是达到投资回报的最大化。”为了更清晰地从资产角度看待酒店回报率，浩华管理顾问公司副董事罗冰清以分子分母来喻，分母是开发和购买酒店的成本，分子是现金流。要让投资回报率居于高位，分母不能过大，分子不能过小。
我们发现，业主对于资产管理存在几点误解：许多业主认为酒店在开业后的运营阶段才需要资产管理；甚至有业者认为，酒店是在运营中出了问题才进行资产管理。事实上，资产管理从开发阶段就至关重要，直接关系到分母的大小。”
前期酒店可以通过投资成本的控制和开发投资的合理定位与安排，尽量地控制分母的大小。然后在分母已经确定的情况下，在酒店开业之后，通过资产维护、运营监督尽量提升现金流，最终的目标是使分母尽量缩小、分子尽量扩大，直接促使投资回报率的提升。
酒店的资产管理分为开发阶段、运营阶段和退出阶段，其中运营阶段是一个比较长的阶段，有的酒店有几十年的经营周期，因此资产管理在这个阶段也发挥着较大的效用。在酒店资产的运营阶段，又分为培育期、成长期、成熟期和衰退期，每个时期，资产管理的作用不同。
在培育期，即酒店的试营业到开业第一年，资产管理者的主要目标是开拓市场和内部团队的融合、磨合；在成长期，国内酒店大体出现在第二或者第三个运营年份，应收款项和用户整体会攀上一个高峰时，资产管理者的重点应为巩固市场定位，提升收益为主；
到了成熟期，酒店的收益位于较高的稳定期，也是实现资产价值最大化的时期，这个时期资产管理者应监控资产价值，为资产退出寻找最佳时间点。成熟期大多数酒店都会拥有收益大幅提升的机会，包括出租率和平均房价。如果这个时期的酒店收益没有爬到一个高点，未来再上升就很难了，因此在这个阶段酒店不仅要提升以毛利润率为主要出发点的经营业绩，还要进行合理的费用控制；
在衰退期，居安思危对于资产管理者来说是相当重要的，在进入衰退期前他们就应该开始考虑资产的升级改造。在改造的时候给予酒店新的机会去优化空间战略规划，以及未能产生坪效的面积，或者将以前坪效低面积转化成高坪效的面积，通过空间的战略规划提升；酒店要对目标客源进行分析，改造就是为了要追求、迎合新的市场需求。当然对改造最佳时间点的判断和运营的维护保养也是十分重要的。
增值，拓宽品牌思路
谈到品牌对酒店资产的价值影响，必然会涉及到一个关键性的问题：对于业主来说，究竟是将品牌委托国际品牌管理更有优势还是自主管理或跟本土品牌合作可以让资产增值更快？
世茂集团助理总裁兼上海世茂酒店管理有限公司总经理唐鸣表示，国际品牌的酒店管理公司最大的优势是有全球分销系统和庞大的会员体系支撑，所以在一线城市，它对酒店市场的占有率有很大帮助。
但是到了三四线城市，这些国际品牌的效应、优势就不太大了，反过来，酒店可能会因为他们的进驻，使整个运营成本升高。而这个时候自主品牌的优势就显现了出来，比如在三四线城市，国际品牌和本地品牌的品牌效应差别不大，更多在于酒店本身的位置、产品定位，以及整体服务的水平，因此自主品牌只要把这三个方面做好，就可以为酒店节省大量运营成本，从而给业主公司带来更多回报。
退出，资产必经之路
对于中国的酒店资产退出来说，目前处于一个较为初级的阶段，很多酒店资产并非在市场高点退出，而是在资金无法周转被迫退出。“被迫退出是一个糟糕的资产管理时间点，并且资产估值肯定会很低。较成熟的资产管理会在酒店资产达到最高值的时候主动寻求退出，或者将酒店打包为资产包重新进行资产配置。”
从退出的方式上说，国内有很多成功案例是通过产权交易来完成，如今也有许多业主寻求海外解决方案，比如，前往香港、新加坡通过PE（私募股权投资）酒店退出的打包方案，还有在全部退出有难度的情况下，业主选择部分退出，引入战略伙伴，稀释部分股权。
“我们在做资产交易的时候，通常会综合考虑包括IPO（首次公开发行股票并上市）、资产出售或并购在内的各种不同途径，为客户设计退出方案。但最后选择什么样的途径是一个综合考量的结果，这中间一个非常重要的考量因素是控制权。
很多持有者，特别是一个公司的发起人和创立人，通常他们在做资本交易时不希望失去对业务、资产的控制权，在这种时候可能IPO对于他们来说是一个不错选择。当然也可以在资产出售或并购交易时，做一个少量的股权交易。但仅从估值的角度讲，出售或并购交易会帮助客户实现一个更优的估值。”摩根士丹利亚洲有限公司执行董事任丽达说。
此外，对于一些拥有重资产的酒店集团来说，在通过IPO途径退出方面还有一种值得考虑的方式，即通过房地产信托基金。房地产信托作为一个酒店资产持有的平台，给了发起人在运营管理权方面一个非常有效的运营杠杆。在房托的结构下，发起人不需要持有、控制大于51%的股权，在香港和新加坡上市的房托里，大部分发起人在房托的持股比例只有20%—30%，他们可以通过控制房托管理人来实现对资产运营和未来发展的控制。
酒店资产管理包括选（投）、融、建、管、退五个环节，这其中的任何一个环节没有处理好都会影响酒店投资者的最终投资结果，因此酒店业主应当掌握酒店资产管理的相关知识。
高参学院·黄埔4期
业主管理培训+酒店资产管理
时间：2018年6月29日-7月1日
地点：广州康莱德酒店
主办方：高参学院
联合主办：酒店高参、酒店邦成长营
培训安排
课程安排-6月29日-Day 1
13:00-18:00
模块一：奢华酒店考察
眼界决定高度，见识决定境界
高参学院挑选了广州当地最具特色的3-5家奢华酒店进行考察，他们都是奢华酒店品牌中的佼佼者，将酒店设计与服务精髓融入其中，将为我们带来一场华丽丽的酒店视觉盛宴。
课程安排-6月30日-Day 2
09:00-17:00
模块二：业主管理培训
李国华
高参学院特聘导师
保利酒店管理有限公司总经理
李国华先生于1986年开启酒店职业生涯，拥有近30年的星级酒店管理经验，成为中国第一代职业酒店资深经理人。先后在广州、深圳等地的国际星级酒店担任总经理一职，2011年加入保利酒店管理有限公司，坚持全方位构建专业化酒店管理系统，将国际化卓越管理理念贯穿各个高星级酒店及会议中心项目定位、开业筹备及运营监督管理工作当中，获得显著成效。
【业主管理培训课程大纲】
一、项目定位决定投资策略
1. 酒店项目运作流程
2. 市场调研与可行性报告
3. 项目定位工具
4. 酒店投资误区与案例分析
二、筹备期管理事项
1. 人员—控制筹备人员到岗时间
2. 财务—证照办理、制定或审核合理的筹备费用预算
3. 采购
4. 市场营销
三、开业后运营管理及技巧
1. 日常管理控制
2. 年度预算控制
3. 绩效考核管理
4. 日常沟通会议
5. 项目后评估管理
四、问答互动
课程安排-7月1日-Day 3
09:00-17:00
模块三：酒店资产管理
柘辉
高参学院特聘导师
原云南城投酒店董事总经理
柘辉先生于2008年加入云南城投集团，曾任云南城投酒店董事总经理，全面负责云南城投集团旗下酒店的开发与营运管理工作。1992年毕业于厦门大学会计系， 担任财务管理工作15年，1996年到2007年期间服务香港中旅集团、华侨城集团等大型中央企业工作，在酒店行业从业21年，长期代表业主与各大国际酒店管理集团合作，出任业主代表职位长达19年。
【酒店资产管理课程大纲】
一、概述
1. 资产价值理论
2. 美国酒店业的发展及资产管理
3. 中国酒店资产管理的现状
4. 中国酒店资产管理的未来
二、全生命周期酒店资产管理
1. 酒店的开发与收购
1）酒店的开发
2）管理品牌的引入与合同谈判
3）酒店开业筹备
4）酒店的收购谈判与实施
2. 酒店的运营管理
1）酒店的控制权争夺
2）酒店的市场及价格规划
3）酒店的人力资源管理
4）酒店的资本性专业管理
5）酒店的风险管理
三、问答互动
报名方式及费用
报名费原价：5980元/人/次
早鸟优惠价：3680元/人/次
多人早鸟优惠价：
2人组团报名：3480元人/次
3人及以上报名：3280元人/次
往期学员特惠价：9折
备注：
早鸟价截止6月25日18:00；
培训费用包含正式培训两日的午餐及茶歇，不含住宿；
本次培训发票开具内容为“鉴证咨询服务·咨询服务费”；
报名及课程咨询
王老师
13509677634（手机同微信）
黄老师
15919125645（手机同微信）
住宿推荐
广州康莱德酒店
电话：135 0967 7634，王老师
地址：广东省广州市天河区珠江新城兴民路222号
价格：800元/间夜 含早
须知：联系高参学院工作人员，填写团房预定表后发送邮件预定，方可享受优惠。
与此同时，为了更好的服务酒店业，为学员提供更好的学习环境及氛围，高参学院特别推出2018年下半年课程规划及黄埔系列会员卡，成为高参学院会员，课程价格最低1.4折。
高参金卡
限量100张
培训人次 | 3次
有效期限 | 12个月
适用课程 | 黄埔系列所有课程
会员权益：
1. 参加3次高参学院黄埔系列课程；
2. 优先获得与导师单独交流的机会；
3. 永久享有高参学院“往期学员”优惠价资格；
4. 1人获邀进入金卡会员学习社群，每月1次免费参与线上公开课听课资格；
5. 优先获得酒店高参举办的行业沙龙资格；
6. 自动加入高参学院校友联盟，共享校友通讯录，及全国各地校友酒店协议优惠价；
7. 享有高参战略联盟优质供应商资源；
8. 获得“亚朵生活”金卡会员、开元酒店集团金卡会员资格；
9. 获赠酒店高参运营峰会门票1张（价值1299元）。
白金卡
限量100张
培训人次 | 8次
有效期限 | 12个月
适用课程 | 黄埔系列所有课程
会员权益：
1. 参加8次高参学院黄埔系列课程；
2. 优先获得与导师单独交流的机会；
3. 永久享有高参学院“往期学员”优惠价资格；
4. 2人获邀进入金卡会员学习社群，每月1次免费参与线上公开课听课资格；
5. 优先获得酒店高参举办的行业沙龙资格；
6. 自动加入高参学院校友联盟，共享校友通讯录，及全国各地校友酒店协议优惠价；
7. 享有高参战略联盟优质供应商资源；
8. 获得“亚朵生活”金卡会员、开元酒店集团金卡会员资格；
9. 获赠酒店高参采购峰会门票1张（价值1299元）、运营峰会门票1张（价值1899元）。
钻石卡
限量50张
培训人次 | 20次
有效期限 | 24个月
适用课程 | 黄埔系列所有课程
会员权益：
1. 参加20次高参学院黄埔系列课程；
2. 优先获得与导师单独交流的机会；
3. 永久享有高参学院“往期学员”优惠价资格；
4. 3人获邀进入高参学院会员社群，每月1次免费参与线上公开课听课资格；
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8. 享有优质酒店品牌推荐、酒店投资建议；
9. 获得“亚朵生活”金卡会员、开元酒店集团白金卡会员资格；
10. 赠送【高参学院】微信公众号免费推送一次（价值10,000元）；
11. 获赠酒店高参采购峰会门票1张（价值1299元）、运营峰会门票1张（价值1899元）、品牌峰会门票1张（价值2899元）。
黑金卡
限量30张
培训人次 | 无限次（每期课程限3人）
有效期限 | 24个月
适用课程 | 黄埔系列所有课程
会员权益：
1. 无限次参加高参学院黄埔系列课程，每期课程限3人；
2. 优先获得与导师单独交流的机会；
3. 永久享有高参学院“往期学员”优惠价资格；
4. 4人获邀进入高参学院会员社群，每月1次免费参与线上公开课听课资格；
5. 优先获得酒店高参举办的行业沙龙资格；
6. 自动加入高参学院校友联盟，共享校友通讯录，及全国各地校友酒店协议优惠价；
7. 享有酒店高参战略联盟优质供应商资源；
8. 享有优质酒店品牌推荐、酒店投资建议；
9. 获得“亚朵生活”金卡会员、开元酒店集团白金卡会员资格；
10. 赠送【高参学院】微信公众号免费推送一次、人物专访及发布一次（价值20,000元）；
11. 获赠酒店高参采购峰会门票2张（价值1299元x2）、运营峰会门票2张（价值1899元x2）、品牌峰会门票2张（价值2899元x2）。
往期学员反馈
丁伟民
总经理
湖南华天酒店管理公司
培训的内容挺不错的，我们忙于工作的同时，考察、了解、学习、思考行业的新动态与趋势是十分必要的。这次培训印象比较深的是了解MUJI成功“跨界”的做法，聆听了王凯老师关于亚朵进化论的精彩分享，通过张森华总的讲解系统了解了“智能化”的概念和市场运用，还在实操上学习了深航魏总对经营管理在实践和理论上的总结，都受益匪浅。希望下次还能参加酒店高参的活动。
张妍
总经理
陕西神木龙华府酒店
身处知识爆炸的时代，酒店人对于学习进入到一种近乎恐慌的状态，生怕学的少了学的慢了被掉了队，参加过很多培训，酒店高参的活动组织能力，对行业趋势的把握，对课题、讲师和考察的酒店项目都有着一定的专业水准和行业高度，让我们不虚此行，满载而归！希望酒店高参能够多举办这样的培训活动，“让天下没有难做的酒店”！
谢丹
创始人兼总经理
美丽拾光年酒店管理
（大连）有限公司
好学生上线，笔记记了一整本，讲义要翻坏。想马上回去干活分享给我的团队，课程中我连厕所都不敢去。培训真的很好，这并不是只针对酒店的营销，可以适应的范围很多。我旁边的大哥-目前管理运营四家酒店，以前是锦江集团华东区高管，现在出来来创业。我问他：你为什么来听？他说了一句特别实在的话：我们的方法已经被他们（指着导师）干倒了！真是一句大实话。
兰颖
MICE部长
南京凤凰假期旅游
大数据时代，企业不在于现有的资本和规模，理念和坚持决定企业走向和所能到达的高度，感谢高参学院同仁前期的沟通和本次周到的培训服务，专业，真诚！参观了新物种酒店也对酒店经营模式多元化有了新的认识，尤其本次移驾杭州两位行业大咖，酒店哥葛健老师，教会了我们杀杀杀，OTA结合传媒的思维，搏杀竞争对手的九万，直率的张冉老师，传授我们收收收，统筹全局，留住酒店话语权，受益匪浅，童鞋里也汇集各家高手交流探讨运营和出路，三天时间太快了，还没有深度交流，加了各位童鞋微信，后面多多沟通分享行业经验，祝大家趁热打铁，在未来的几个月几年里开创当地酒店业新篇章！
韩君
行政经理
深圳东部华侨城
主题酒店群
通过这两天的培训学习，本人切实的感觉到了自身的提高，在此感谢上级安排的此次学习活动，感谢夏夏精心挑选的高大上培训资源【高参学院】，感谢每一位授课老师精彩的授课。此次的培训学习，使自己的理论基础，业务修养等方面有了比较明显的提高，进一步增强了学习理论的自觉性与坚定性，增强了做好新形势下本职工作的能力和信心。
高参学院往期课程
【高参学院·黄埔1期：酒店新零售】
2017年12月6-7日，高参学院·黄埔1期酒店新零售考察培训，在杭州滨江亚朵S·网易严选酒店举办，培训受到众多酒店业主青睐，80%为酒店业主报名，共有150位学员报名参加。在黄埔1期培训现场的调查问卷中，满意度高达95%，众多学员纷纷表示期待黄埔2期。
（点击图片查看详情链接）
【高参学院·黄埔2期：酒店新物种】
2018年3月28-29日，高参学院·黄埔2期酒店新物种考察培训在深圳隆重开班，100余位学员报名参加，以酒店业主、酒店投资人、酒店高管为主。以“如何打造酒店新物种”为主题，报名满额仅用6天，为期2天的课程，包含五个新物种酒店考察参观和现场学习，以及三位高参学院特聘导师的专题课程讲解。
（点击图片查看详情链接）
【高参学院·黄埔3期：酒店营销+收益管理】
2018年5月23-25日，高参学院·黄埔3期酒店最强营销+收益管理+酒店新物种在杭州隆重开班，105位学员报名参加，以酒店业主、酒店投资人、酒店高管为主。通过酒店营销及收益管理打造酒店核心竞争力，学员们积极学习并表示要将所学知识运用到酒店的实际运营中，争当酒店领头羊。
（点击图片查看详情链接）
【深圳东部华侨城主题酒店群企业内训】
酒店的竞争最终是人与人的竞争，酒店业主和酒店总经理认知的竞争，更是人才的竞争。5月29日-30日，高参学院携手深圳东部华侨城主题酒店群共同打造以“咨询顾问管理实务”为主题的企业内训，参加该培训的均为6家酒店高管，旨在提升大家对投资、咨询顾问、管理等方面的见识。
（点击图片查看详情链接）
报名及课程咨询
王老师
13509677634（手机同微信）
戳阅读原文下载”黄埔3期“照片