楼市引擎熄火！连万科都怂了？

2017年楼市调控效果显著，统计局最新数据显示，全国前10个月地产销售增速回落，而央行最新数据显示，楼市暴涨的最重要推手—货币供应的增速正持续放缓，而有地产龙头企业展望明年认为，楼市料将进入小年。

11月14日国家统计局发布的数据显示，今年前10月，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点；商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。

而货币供应增速放缓无疑是最为重要的原因。中国央行此前周一(11月13日)午后公布数据显示，10月末M2同比增长8.8%，增速增速分别比上月末和上年同期低0.4个和2.8个百分点。M2增速在上个月稍微反弹后，再创新低。此前该指标连续八个月走低。

（数据来源：央行官网）

易居研究院副院长杨红旭表示，近几年，中国的很多普通人，也学会一个词：货币放水。其中部分人，居然还知道“M2”，这一金融术语。历害了我的大爷大妈小哥小妹，金融知识突飞猛进呀。这都是炒房炒出来的心得吧。因为他们坚信：这是房价大涨的主要原因。而且坚信中国的印钞机，还将刷出更多的纸币。

自1990年有数据统计以来，我国的M2增速长期保持2位数的增速，M2增速保持在10%-30%增长区间

但今年M2增速却破天荒回落到个位数时代，10月末更是创造了8.8%的低点，这一数据也刷新了27年来的历史新低。

从央行官网披露的公开数据看，今年1-10月份以来，M2余额的增速震荡下行，今年1-4月增速还在10%以上，自从5月份以后，M2增速已经持续降低为个位数，而且增速还呈现逐月震荡走低的趋势。

M2增速回落，居民中长期贷款贡献不小。央行数据显示，10月居民中长期贷款月新增量不仅环比少增1076亿元，同比也少增1181亿元。

中信证券首席经济学家诸建芳表示，居民贷款新增4501亿元，其中短期贷款增加791亿元，这与9月央行宣布严查居民消费贷有关。中长期贷款新增3710亿元，为年内最低值，与今年2月数值相近。一方面在于10月工作日较少；另一方面是由于地产紧缩政策逐渐对一二线城市销售产生负面影响，传统的“金九银十”风光不再，直接影响到按揭环比下滑。

海通证券姜超表示，过去两年的居民疯狂举债绝非理性行为，在贷款利率上升和房价逐渐止涨的背景下，10月份居民部门新增贷款降至4500亿只是一个开始，未来居民的新增举债或持续萎缩，并带动社会融资总量的回落。我们预计11月的新增信贷和新增社融分别维持在8000亿、11000亿的低位，再加上去年年末居民和企业部门信贷激增导致的高基数效应，预测11月社融增速将从13%降至12.3%，到12月将降至11.8%。在融资增速趋降的背景下，预计M2也将低位运行。

杨红旭表示，近几个月中国货币供应增速明显下降，也即全社会的资金河流的流速在放缓，而且放缓的程度是史无前例的！大妈大爷，大哥大姐，小弟小妹们，听老杨一句劝吧：全身血流放慢了，你还能奢望楼市一筋独秀吗？

传统金九银十失色

一线楼市量价齐跌

那么房价最大推手M2增速创新低的背景下，楼市的表现到底如何呢？根据安居客房产研究院发布的《2017年10月国民安居指数》，10月一线热点城市成交惨淡，二手房价格也出现下滑。

10月历来是传统旺季，然而根据安居客房产研究院发布的10月国民安居指数显示，继“金九”失约后，今年“银十”也成色不足，北京、上海成交量继续下滑。

其中，上海10月成交面积为33.4万平方米，成交套数2596套，环比下滑达四成以上；北京10月成交面积为20.3万平方米，成交套数跌破1500套，环比下滑29.1%；深圳、广州市场成交较9月略有起色，成交套数环比分别上涨6.9%和10.3%。

（数据来源：安居客房产研究院）

而即使今年金九银十期间表现最好的一线城市广州， 虽然9月与10月房产成交面积连续两个月环比增长，总量达120万平方米，但分析人士依旧不是很看好年底翘尾行情。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，至少到明年年中，房地产政策出现大面积松动的可能性几乎为零。金九银十遇冷也预示着整个市场正在悄然变化，一线城市量价齐跌已无回暖机会，二线热点城市房价涨幅回落趋势明显。在政策从紧的大背景下，市场很可能维持下行态势，楼市降温加速。

而热点城市楼市成交下滑，也带动了高企的房价出现松动。安居客房产研究院重点监测的全国67城房价数据显示，新房价格虽然维持小幅上涨，但二手房价格已经出现环比回落。

（数据来源：安居客房产研究院）

安居客的数据显示，10月房价上涨城市数量继续减少。其中新房价格上涨城市为40城，与9月相比减少了6个城市，二手房价格上涨的城市为39城，相比9月减少了6个城市。

10月67城新房均价为15302元/平方米，较9月小幅上涨，涨幅为1.66%；二手房均价为13667元/平方米，环比下跌0.03%。整体来看，房价走势正趋于稳定。

而此前房价最火的一线城市，有的房价与高点相比已出现较为明显的下滑。

伟业我爱我家数据显示，从今年5月到10月，北京二手住宅成交均价始终在小幅回落，目前的二手房价与3·17新政前相比已经下跌了10%左右。

“3·17”新政以来，北京调控已近8月，楼市调整态势愈发明显。作为北京楼市交易的主要力量，二手房最能反映楼市的真实状态。近段时间，北京二手住宅市场仍呈现低温特征，10月网签量仅为6371套，再次创下今年新低，成交价格也连续6个月小幅下滑。不少市场人士反映，低温市场中也有一些新迹象，比如新增挂牌房源量出现了较大幅度的增长，10月环比上涨了30%，这在一定程度上反映了市场供需矛盾在持续缓解。

北京中原市场研究部认为，受调控因素影响，楼市成交全面萎缩，新房、二手房成交量降至近五年最低水平，二手住宅均价已连续5个月下跌。十九大会议上政府明确表明加强调控的持续性和稳定性，预计住宅市场还将继续保持低位运行的态势。

在二手房方面，新增客源、房源比持续下降，买卖双方议价空间不断扩大，在调控政策持续推进、不放松的前提下，预计今后两个月二手房成交量持续维持低位，价格持续小幅下跌。

而另据广州市中介协会的统计数据显示，10月份，业主下调放盘价的比例为57%，比9月份增加10个百分点。其中成交活跃的一房或单间单位，下调放盘价的比例为51%，相对来说，这种类型物业的业主心态依然比较强硬；两房单位下调放盘价的比例为57%；供应较多、需求较少的三房单位下调放盘价的比例为61%；四房或以上单位的降价比例为62%。

买家方面，砍价的期望值越来越高。广州链家研究员刘镜棠介绍，从业主和买家双方博弈的最终结果来看，成交议价空间自4月份开始表现为震荡上行趋势，10月份二手房成交的平均议价空间为2.68%，比9月份增加0.39个百分点，其中四房或以上单位的平均议价空间为3.7%，高于其他户型。

万科：明年楼市将进入小年

作为中国房地产行业中的标杆性企业，万科的影响力不言而喻。万科对于楼市的看法也被不少人奉为洞悉行业走向的宝典。

在11月7日万科的月度经营数据电话会议上，万科不仅披露了自身的经营数据，还对明年的房地产市场做了分析判断。

调控下明年的楼市会怎样走，万科的判断是：会进入小年。

万科的观点主要总结为三点：

1、明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。

2、不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。

3、三四线城市也要分开看，在核心城市周边，本身基础设施在改善，有新的流动人口进入的城市，市场会相对稳定。成交量明显下降的三四线城市，房价有下跌的压力。

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