不动产测绘地理底图编制初探
来源：《北京测绘》2017年第1期
作者：孔令彦，张保钢， 时守志， 姜坤丽
[摘要] 不动产测绘地理底图是开展不动产外业调查的前提和不动产测绘成果展示的基础，本文讨论了不动产测绘地理底图的类型、表示内容、制作流程与方法，给出了地籍地理底图和林权地理底图的样例。供不动产测绘外业调查或不动产专题图编制参考。
[关键词] 不动产测绘;地理底图;地图编制;不动产调查
1、引言
2014年12月22日李克强总理签发656号国务院令，自2015年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》。不动产登记的内容包括多个方面，如土地、海域以及其上的建筑物、构筑物、森林、林木等定着物的所有权等权利状况。自然状况是不动产登记的主要内容之一，自然状况中的坐落、界址、空间界限、面积等的数据都是通过测绘手段实现的。因此测绘在不动产调查、登记中起着举足轻重的作用。
在开展不动产外业调查、确权、登记时的不动产测绘工作中，不动产测绘地理底图是必不可少的基本图件，它是不动产测绘的定位基础，也是不动产专题内容的承载平台。另一方面不动产测绘的最终成果终究还要用不动产专题地图表示，要编制不动产专题地图，不动产地理底图的编制是第一步要开展的工作。面向不动产测绘需求，基于已有的地籍图、房产图等不动产图的地理底图，探讨不动产测绘地理底图的规格、技术要求、作业流程、质量控制等内容。
2、不动产测绘地理底图的分类及其特点
从用途上来分，不动产测绘地理底图主要包括不动产调查外业用地理底图和编制不动产专题图用内业地理底图，后者仅需表示基础地理信息要素，给不动产专题内容的表示提供定位基础，相对比例尺较小。前者内容除了要表示基础地理信息外，还要加绘通过已有成果掌握的不动产测绘信息，便于外业核实，起到给不动产专题内容的表示提供定位、核实依据，相对比例尺较大。
从比例尺来讲，不动产测绘地理底图可分类为1：500～1：5000较大比例尺和1：1万～1：10万较小比例尺地理底图。前者适用于地籍、海籍、房产及其他定着物不动产测绘地理底图，后者适用于林业资源、草场资源、土地利用等类型的不动产测绘地理底图。
从不动产信息的种类来讲，不动产测绘地理底图分为地籍、海籍、房产及其他定着物专题用地理底图和林业资源、草场资源、土地利用类不动产测绘地理底图。前者的比例尺一般较大，范围在1：500—1：5000;后者比例尺较小，范围在l：1万～1：10万。
从地图使用角度来讲，因为不动产测绘涉及面积量算问题，一般采用等面积圆锥投影，也可采用其他类型的等面积投影。
3、不动产测绘地理底图的内容
编制不动产专题图用内业地理底图的表示内容仅含基础地理信息要素，包括：测量控制点、水系、居民地及设施、交通、管线、境界与政区、地貌、植被与土质等地物、地貌要素。
测量控制点包括各等级测量控制点;水系包括：江、河、湖、海、水库、池塘、沟渠、泉、井及其他水利设施;居民地及设施包括：居民地的各类建(构)筑物及主要附属设施的外围轮廓和建筑结构特征;交通包括：道路及其附属设施，水运和海运设施，单线、复线铁路和建筑中的铁路、车站，长途汽车站、加油站、收费站、桥梁、隧道、码头、飞机场等道路附属设施;地貌包括：地貌的形态、类别和分布特征;管线包括：永久性的电力线、电信线、电杆、铁塔以及架空的、地面上的、有管堤的管道;境界包括：县(区、旗)和县以上境界，乡、镇和乡级以上国营农、林、牧场以及自然保护区界线;植被与土质包括：植被和土质的类型、分布范围、轮廓特征以及与其他要素的关系。
不动产调查外业用地理底图的表示内容除包含基础地理信息要素外还应加绘不动产信息要素，如宗地要素、农村土地承包经营权地块要素、宗海要素、房产要素、森林林木要素等。
宗地要素包括地籍区界线、地籍子区界线、土地权属界线、界址点、地块图斑界线、宗地用地性质等。土地权属界线包含集体土地所有权、国有建设用地使用权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等。
农村土地承包经营权地块要素内容应包括：土地承包经营权界线、界址点、地块编码、地类代码、土地权利人名称、基本农田保护区等。
宗海要素包括宗海海域和无居民海岛，l：500、1：1000、l：2000比例尺地理底图上应表示所有宗海界址点、线、用海方式和宗海内部单元;1：5000、l：10000、1：50000比例尺地理底图上应突出表示宗海界址点、线和用海方式;宗海界址点或界址线所依附的地形要素应表示，不可忽略。
房产要素应表示房屋的自然幢范围线以及房屋自然幢编号、门牌号、房屋层数(地上和地下)、建筑结构、建成年份、房屋用途和用地分类等。
森林、林木要素要素应表示森林、林木的管理单元、林产单元及其相关要素。管理单元包括林区行政界、国营林场经营界、自然保护区和国家公园等行政批复的自然保护地管理界的几何位置、名称;林产单元包括林班和小班的轮廓界线、编号以及与其他要素的关系，小班的面积、权属、森林类别、林种、树种、林龄、起源等信息;相关要素包括林业行政及企事业单位、直接为林业生产服务和林业科研的相关设施、名称。
4、不动产测绘地理底图的制作流程
不动产测绘地理底图编绘技术流程包括如图1所示三个阶段：准备阶段、不动产测绘要素编辑处理阶段、不动产测绘地理底图制作阶段、不动产测绘地理底图成果输出阶段，质量控制贯穿全过程。
准备阶段需进行资料的收集、分析与评价、编绘技术方法确定及专业设计书拟定等内容;不动产测绘要素编辑处理阶段需进行数据预处理、不动产测绘要素内容表示、数据接边;不动产测绘地理底图制作阶段包括要素的符号化表示、底图裁/接边、底图图廓整饰和图历簿填写;不动产测绘地理底图成果输出阶段需进行底图的数据输出或打印输出。
5、小动产测绘地理底图的内容表示方法
5.1基础地理信息要素
5.1.1 1：500—1：5000比例尺
1：500、1：1000、1：2000、1：5000比例尺不动产测绘地理底图的基础地理信息应表示本文第3章所列内容，表示方法如下：
(1)测量控制点
应按相应比例尺地形图图式要求表示各等级测量控制点的几何中心位置，并标出类型、等级和点名。
(2)水系
水系的表示应符合相应比例尺地形图图式要求，具体应表示江、河、湖、海、水库、池塘、沟渠、泉、井及其他水利设施，有名称的注记名称。应表示河流、溪流、湖泊、水库等的水涯线;当水涯线与陡坎线在图上投影距离小于1毫米时，水涯线可不表示;图上宽度小于0.5毫米的河流和小于1毫米的沟渠，可用单线表示。应表示水渠的渠顶边和渠底高程;应表示时令河的河床高程;应表示堤、坝的顶部及坡脚高程;应表示池塘的塘顶边及塘底高程;应表示泉的出水口与井台高程，并根据需求表示井台至水面的深度。应根据需求表示水位高程及施测日期。
(3)居民地及设施
居民地及设施应表示居民地的各类建(构)筑物及主要附属设施的外围轮廓和建筑结构特征。房屋的轮廓应以墙基外角(勒脚线)为准，并应按建筑材料和性质进行分类，突出房屋应单独表示;应表示工矿及其设施的位置、形状和性质特征;依比例尺的，表示外部轮廓，并按图式配置符号或注记;不依比例尺的，应表示定位点或定位线，并用不依比例尺符号表示。应表示围墙、栅栏、栏杆等，可根据其永久性、规整性、重要性等进行综合取舍。
(4)交通
道路要表示其类别和级别，附属设施的结构和关系;应表示水运和海运的航行标志，河流的通航情况及各级道路的通过关系。应表示单线、复线铁路和建筑中的铁路，并加注说明注记。车站应全部表示，机车转盘、车档和有方位意义的信号灯应根据需要选取表示。公路与其他双线道路在图上应按实宽依比例尺表示，并标注出公路技术等级代码及其行政等级代码和编号，有名称的应加注名称。城市道路为立体交叉或高架道路时，应表示桥位、匝道与绿地等，桥墩或立柱应根据用图需要表示。应表示长途汽车站、加油站、收费站、桥梁、隧道、码头、飞机场等道路附属设施，并注记名称。
(5)地貌
地貌应表示其形态、类别和分布特征。自然形态的地貌用等高线表示，崩塌残蚀地貌、坡、坎和其他特殊地貌用相应符号或用等高线配合符号表示。在山顶、谷底、谷口、凹地、台地等特征点，要表示高程注记点。山峰、独立山头、山脉、草地、沙漠等的名称均需注记表示，注记大小应保持一定级差。
(6)管线
应表示永久性的电力线、电信线、电杆、铁塔位置，还应表示架空的、地面上的、有管堤的管道，注记传输物质的名称。
(7)境界
境界应表示其类别、等级、位置以及与其他要素的关系。根据勘界协议、有关文件准确表示县(区、旗)和县以上境界，应精确表示界桩、界标的几何位置。根据需要表示乡、镇和乡级以上国营农、林、牧场以及自然保护区界线。
(8)植被与土质
植被和土质应表示其类型、分布范围、轮廓特征以及与其他要素的关系。
5.1.2 1：10000—1：100000比例尺
1：10000—1：100000比例尺的地理底图基础地理信息要素可直接采用相应尺度的地形图。
5.2不动产信息要素
不动产信息要素是开展不动产外业调查时加绘已掌握的不动产测绘信息，便于外业核实。以下按地籍、海籍、房产、林木论述不动产信息要 素的表示方法。
5.2.1地籍区、地籍子区要素
地籍区要素包括地籍区界线和地籍区号;地籍子区要素包括地籍子区界线和地籍子区号。地籍区、地籍子区界线可采用半透明彩色线条表示，可压盖乡镇(街道)级、土地所有权、土地使用权、其它等界线，不应压盖省级、市级、县级界线。地籍区号、地籍子区号应按《TD/T 1001-2012地籍调查规程》的样式标注在区域适中位置。
5.2.2 宗地要素
1：500、1：1000、1：2000比例尺的不动产测绘地理底图，应在土地使用权宗地内，用分式形式标注宗地号及其地类代码，分子注宗地号，分母注地类号;集体土地所有权宗地内，可只注记宗地号。
1：5000、1：10 000、1：50 000比例尺的不动产测绘地理底图，集体土地所有权宗地用分式形式标注图斑号、图斑地类，分子注图斑号，分母注图斑地类号;土地使用权宗地用分式的形式标注宗地号及其地类代码，分子注宗地号，分母注地类代码。
当地籍区、地籍子区、宗地或图斑由于图幅裁、接边被分割时，应分别在各图幅内完整注记相应编号;面积太小注记不下时可移位注记。
1：5000、1：10 000、1：50 000比例尺不动产测绘地理底图应注记集体土地所有权界线的界址点号，不注记土地使用权界线的界址点号;l：500、1：1000、1：2000比例尺不动产测绘地理底图不注记界址点号。
应表示集体土地所有权人的名称;可不表示土地使用权人名称，但权利主体为机关、团体或企事业等单位的宗地，可选择性注记单位名称。
5.2.3宗海、宗海内部单元要素
l：500、1：1000、1：2000比例尺不动产测绘地理底图，应标绘宗海界址线和界址点，不注记界址点号;用分式的形式标注宗海项目名称及其海域使用类型编码，分子注宗海项目名称，分母注海域使用类型编码;还应标绘宗海内部单元的界址线，并标注宗海内部单元名称。
1：5000、1：10 000、1：50 000比例尺地理底图，应标绘宗海界址线和界址点，不注记界址点号;用分式的形式标注宗海项目名称及其海域使用类型编码，分子注宗海项目名称，分母注海域使用类型编码。
宗海、宗海内部单元由于地图裁、接边被图幅分割时，应分别在各图幅内完整注记其相应编号，分割的面积太小注记不下时，允许移注在空白处并以指示线标明。
宗海界址点、界址线依附的陆域和海域要素(海岸线、地名、明显标志物等)，应按照相应比例尺的地形图或海图图式要求标绘并注记;宗海内部单元中属于填海造地和构筑物用海方式的，应按海图图式或基本比例尺地形图图式规定表示其图斑;对于海底管线及跨海桥梁、道路等长宽尺度相差悬殊的宗海，可根据实际情况，采用局部不等比例方式移位绘制，并能反映界址点分布。
5.2.4房产要素
应根据房屋现状、设计平面图，对各类独立结构、独立建筑且独立使用的房屋划分自然幢并按《GB/T17986.2房产地图图式》的规定表示房屋，房屋建成后进行改建、扩建的，应按照改建、扩建后形成的建筑形式进行分幢;特殊情形的房屋分幢，遵照本地不动产管理部门确定。
5.2.5森林、林木要素
国有林区的行政界按《GB/T20257国家基本比例尺地图图式》的规定符号表示;经行政部门批准成立的自然保护区、国家公园、森林公园、湿地公园、沙漠公园等自然保护地界址用GB/3['20257中的“自然、文化保护区界线”境界符号表示，并注明该自然保护地名称;国营林场、苗圃等森林经营单位，其经营界按LY/T182l的有关境界符号表示。
林班轮廓图形线用0.5mm间距0.01mml线宽的虚线表示，小班轮廓图形线用GB/T20257中的地类界符号表示。森林经营单位内，林班和小班轮廓和编号应使用森林经营单位现有区划系统;其它单位范围内，可参考“森林资源规划设计调查”档案或重新编绘。林班编号使用“黑体”字体，小班编号使用“仿宋”字体，字大符合《LY/T1821—2009林业地图图式》的规定。
按照LY/T1821—2009的规定表示林业行政及企事业单位、直接为林业生产服务的工程设施、林业科研相关设施、小班注记等林业专题要素。
6、实例验证
依据上述要求，制作了地籍地理底图样图和林权地理底图样图，如图3、图4所示。
图3地籍地理底图
图4林权地理底图
6、结束语
不动产测绘地理底图是开展不动产外业调查、编制不动产专题地图第一步要开展的工作。本文面向不动产测绘需求，基于已有的地籍图、房产图等不动产专题地图的地理底图，探讨不动产测绘地理底图的规格、技术要求、作业流程、质量控制等内容。值得提出的是随着航天遥感事业的发展，不动产外业调查有航天或航空影像叠加不动产测绘线划地理底图的趋势，遥感影像具有很强的现势性和易于获取性，因此线划地理底图的直观、易读性与遥感影像的现势性结合将成为不动产测绘外业调查的主要方式之一。另外，对于不动产调查外业用地理底图，不动产信息要素的用户只是外业核查人员，表达方式可相对灵活。
参考文献
[1]杨伯钢.张保钢.我国不动产测绘工作的现状与分析[J]，测绘通报，2016(12)：1-6.
[2]郑金水.浅谈新形势下不动产测绘管理[J]，测绘地理信息，2015(4)：87—89.
[3]袁宝华，姚建忠，黄欢.不动产测绘档案整合利用探析[J]，中国房地产·综合版，2015(10)：52—54.
声明：勘测联合网转载本文仅限行业学习交流之用，版权、著作权归原载平台及作者所有。
推荐阅读
---------------- 推 广 ---------------