重磅！北京拟定住房租赁新规：未经约定，房东不得在租期内任性涨租金
27日，市住建委会同市工商局起草了《北京市住房租赁合同》及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本，并向社会公开征求意见。新版《北京市住房租赁合同》特别提出，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。
示范文本的新特点
市住建委介绍，和现行的2008年版的房屋租赁合同相比，本次征求意见的示范文本有如下特点：
合同的适用范围更具针对性
《北京市住房租赁合同》明确适用于住房，《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》则适用于房屋，包括但不限于住房。
住房租赁合同不再分不同版本
住房租赁合同不再按成交方式区分不同版本，将2008年版的自行成交、经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的租赁统一到同一版合同，将涉及经纪服务的内容纳入到经纪服务合同。
合同更具引导性、操作性
细化了房源、合同当事人的信息内容，明示我市关于住房租住的有关重要政策，明确双方当事人送达地址及变更通知义务，更直接地引导合同当事人的租赁行为。
结合实践
在法律框架内尽可能地引导当事人主张自己的合法权利。包括：未经约定出租人不得在租赁期限内单方面提高租金；同时，合同提前解除的，出租人应在合同解除后约定时间内退还已收但尚未发生的租金；承租人应当在合同解除后约定时间内搬离；以及合同当事人单方解除合同的具体情形等。
保障相对弱势的承租人
北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，这次公开征求意见的《北京市住房租赁合同》是在2008年版的《北京市房屋租赁合同》示范文本基础上，将自行成交和经纪成交合二为一，同时通过房屋承租、出租经纪服务合同对房屋租赁经纪行为进行全面规范，充分考虑了这些年来我市住房租赁市场发展变化实际，也充分吸收了2008年以来新出台的系列租赁管理政策文件的内容。
房东委托中介要提供房产证
从合同的征求意见稿上看，多个条款都在保障小伙伴所租房源的真实。
在房东和租户签的合同中，一上来就要明确房子的位置、面积、户型、权属等基本情况。这里会写得很细，小伙伴一定要看清楚：是成套住房还是非成套，几室几厅几卫几厨，房屋有无抵押……
房主在将房子委托给中介进行出租时，会严格说明这个房子的位置、面积、登记用途（是住宅，还是商办）等等。租户在委托中介帮忙找房子时，也会明确有意向的房屋要求，比如房子的位置、户型、面积、建成年份，甚至是有没有装修、有没有电梯和房子的登记用途。
更重要的是，合同在约定的权利义务上也有说明：房主委托给中介时，也要保证对委托出租房屋具有合法出租的权利，并确保出租意愿的真实性；提供房屋所有权证书或其他房屋合法来源证明等有关资料。
租期内不得单方面涨租
合同中，租金标准会严格约定好。有两个关键条款要跟小伙伴说明一下：
未经双方当事人协商一致，房主不得在租赁期限内单方面提高租金；
合同提前解除的，房主应在合同解除后约定时间内退还已收但尚未发生的租金，租户也应当在合同解除后约定时间内搬离。
各位小伙伴很关心的押金方面，住房租赁合同中也明确：
押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。
提前约定屋内最多住几人
住房租赁合同中明确划定了每间房屋出租的人数。根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》的规定：
房屋用于居住的，人均居住面积不低于5平方米，每个房间居住的人数不超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
整租时，也会约定好房屋居住人数和最高上限。
很多小伙伴会遇到合租的情况，如何合租？签合同时会明确分租的房间面积、居住人数，并划定最高居住人数上限。
还有一条要说给合租的租户：房屋应以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住。
非租户原因，房东要及时修复
对于这一条，合同中说得很细。租赁期内，双方当事人应共同保障该房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全的状态。
对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等非承租人原因而导致的损毁，承租人应当及时通知出租人修复。出租人应当在接到承租人通知后约定时间内内进行维修。逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担。因维修、更换影响承租人使用该房屋的，应当相应减少租金或延长租赁期。
因承租人保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损毁的，承租人应当负责维修、更换或承担赔偿责任。
承租人不得擅自改变房屋用途，不得利用该房屋从事违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。
原租户优先承租、购房
很多小伙伴关心的房东收房时遇到的问题，也在合同中写得很清楚了。
比如租赁期满，出租人不再继续出租住房的，应当至少提前30日书面通知承租人；继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权。原承租人存在重大违约行为的除外。
再比如，在租赁期内出租人出售房屋的，应当在出售前约定时间内通知承租人且不得影响承租人正常使用该房屋。承租人应当在收到出租人书面通知后15日内明确回复在同等条件下是否行使优先购买权，逾期未回复视为放弃权利。
擅自转租，房东可解约
除了正常的协商解除合同外，还有一些情况是可以单方解除合同的。
如果你的房东有这些行为，你可以提出解约：
迟延交付房屋达到约定时间的；
交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使承租人无法正常使用的或危及承租人安全、健康的；
不承担约定的维修义务或不缴纳应当由出租人承担的各项费用，致使承租人无法正常使用房屋的。
更重要的是，遇到这种情况，房主还需要向租户支付违约金。
如果你的租户有这些行为，你也可以提出解约：
不按照约定支付租金达到约定期限的；
欠缴各类费用达约定数额的；
擅自将房屋转租的；
擅自改变房屋用途的；
单间实际居住人数和人均居住面积不符合本市相关规定的；
拆改变动、损坏房屋建筑主体、承重结构或擅自改变房屋内部规划布局的；
保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损毁并拒不维修、更换或赔偿的。
同样，发生这种情况，租户也要向房东支付违约金，房东还可以要求租户将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
房主未按期退押金应赔违约金
征求意见稿显示，房主未按约定履行维修义务造成租户人身、财产损失的，房主应承担赔偿责任；租户损害公共利益和相邻关系人合法权益，或因不当使用行为导致的相应责任由租户承担。
如果房主未按约定时间交付房屋或返还租户的租金、押金的，或者租户不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及租户未按约定时间交还房屋的，应按约定标准支付违约金。
还有一条要格外记住：采取暴力、威胁等强制方式驱逐租户，或者未经租户同意擅自进入出租房屋的，应按约定标准支付违约金。
中介泄露隐私或赔偿
在房东和中介签的委托合同中，明确：经纪机构（中介）违背保密义务，不当泄露房主个人隐私或商业秘密，给房主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。同时，如果因中介隐瞒、虚构信息侵害房主利益的，中介应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。
在租户与中介签的合同中，也明确：如果经纪机构（中介）违背保密义务，不当泄露租户个人隐私或商业秘密，给租户造成损害的，应当依法承担赔偿责任。中介因隐瞒、虚构信息侵害租户利益的，中介应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。
公开征求意见
三份示范文本将通过“首都之窗”网站（www.beijing.gov.cn）
和北京市住房和城乡建设委员会官网（http://zjw.beijing.gov.cn/）
面向社会公开征求意见。征求意见期间为2018年7月27日至2018年8月5日。
来源：北京发布
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