地产大亨抢滩主题公园 圈地还是转型？｜中经观察
备受瞩目的上海迪士尼将于今年6月正式开门迎客，北京通州的环球主题乐园预计2019年开园，美国六旗娱乐在华首个“山水六旗小镇”项目预计2018年开园……当这些国际主题乐园纷纷进军中国市场的同时，中国的房地产大亨们也坐不住了，纷纷涉足文化旅游，进军主题乐园。
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旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建立的，有别于传统住宅立项，集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，具有与当地交通和旅游人气关联度大，投资期长、收益丰厚等优点。目前国内旅游地产的投资主体，仍以大型房地产商为主体，少部分优质旅游战略投资者参与其中。
“未来几年，娱乐、体育和旅游行业最有前途。”万达集团董事长王健林在前几日一个演讲中提到，未来最赚钱的三个行业，强调了旅游却没有房地产。
在房地产行业平均利润率滑坡的大背景下，多元化发展成为大多数房地产公司的生存选择，旅游地产无疑是其中重要业务板块。据小文了解，近年来，万达、世茂、富力等知名房地产纷纷斥巨资打造主题乐园。
如今，传统的商业地产已经很难通过单纯地炒房卖楼从政府那里拿到优惠地皮，而且地产项目的土地增值税等税费的缴纳比例极高。但是如果加以文化产业的包装，情况就完全不同了。一些地区为了促进文化旅游产业的发展，在对文化旅游产业的招商引资方面有很多的优惠。这对地产商来说，是一个很大的诱惑。
城市内部的房地产开发已经达到极致，而旅游区的旅游产品开发成为了地产界的蓝海。建设一个主题乐园便于盘活存量资产，还能成为地产销售的巨大招牌，很多房地产大亨乐于为之。这就让位于郊区的主题公园和商业地产在不知不觉中已经成为了不可分离的“连体婴”。
在国内，将主题公园开发和房地产结合而成了 “主题公园+地产”的独特盈利模式，以拥有欢乐谷和东部华侨城等主题公园品牌的华侨城集团最具代表性。在其示范效应下，越来越多的开发商开始运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，“小公园大地产”的开发模式已经向二三线城市甚至四线城市蔓延。
值得警惕的是，部分地产商将建设主题公园当做拿地的幌子。有业内人士明确指出，很多二三线的主题公园，实质就是拿地、做地产开发。对于地方政府来说，希望主题公园提升一点人气，增加当地的旅游收益份额，提升当地知名度与软实力；但更重要的还是借主题公园推高当地房价，开发地产。“如果直接以开发房地产的名义，基本上很难批到地，而借主题公园的名义，则好办得多。”
地产商通过主题公园等文化旅游项目享受优惠政策的大面积“圈地卖楼”行为，目前并不罕见。近年来，政府已经觉察到大规模主题公园建设存在的问题，开始着手整治。据小文了解，2011年，国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部三部委联合下发了 《关于暂停新开工建设主题公元项目的通知》。《通知》要求自2011年8月5日起至国家规范发展主题公园的具体措施出台前，各地一律不得批准建设新的主题公园项目。同时，已经办理审批手续但尚未开工建设的项目，也不得开工建设。《通知》特别强调，限制建设和要求上报的为总占地面积在300亩以上或总投资在5亿元以上的主题公园项目。
随着人们休闲与旅游需求的增长，主题公园将成为满足人民生活需要的重要业态。整治只是为了促进其发展，使主题公园步入规范、有序、理性发展的轨道。
2013年5月，为规范主题公园发展，国家发改委、国土资源部、环保部等12部委联合发布了《关于规范主题公园发展的若干意见》，对主题公园项目发展作出了规范。《意见》明确了主题公园发展的总体要求，合理界定了其范围，根据占地规模、投资规模等因素，将主题公园划分为特大型、大型和中小型三个等级，并规定新建、扩建时应严格履行相应核准程序，从而明确了主题公园的选址条件和土地利用管理方式，并对主题公园的规划布局、建设运营监管及创新发展等方面都有了明确的规定，主题公园项目的界定更加有层次，更加细致。
从目前的主题公园布局来看，以华侨城系、长隆系（珠海长隆，广州长隆）和香港迪士尼为代表的华南主题公园市场，将迎来更激烈的竞争。在华东，上海迪士尼、HELLO KITTY主题乐园、无锡万达文化旅游城即将拉开阵仗；以北京环球主题公园为主，北方主题公园也竞争激烈；西南仅成都一地就将有多个主题公园上马。数据显示，目前国内主题公园项目有2500个，正在上演“割据战”。
以主题乐园为代表的旅游服务业发展背后，最大支撑力是人民消费力的提升和消费类型的转变。中研普华认为，在过去的二十年里，中国的中等收入人群迅速扩大，精神文化需求更加旺盛。目前我国城市居民收入里，每增加100元中就有30%用于物质消费，30%用于储蓄，40%用于精神文化消费。在此大背景下，至2020年我国主题公园每年的入场人次将翻倍，增至超过2亿人次。
主题公园投入巨大，运营成本也很高。据悉，国内的主题乐园70%亏本，20%不赔不赚，只有10%是盈利，从某种角度折射出主题乐园经营的难度。其中盈利模式是最大问题。是通过设施引流，靠零售餐饮赚钱，还是通过房地产或高利润的衍生品赚钱，成为业内共同面临的艰难选择。
万达：2000亿建12个主题公园
项目：成都万达文化旅游城，“侏罗纪世界”恐龙主题公园，西双版纳主题公园，长白山、武汉中央文化区
万达集团正在澳大利亚黄金海岸筹建一个主题公园，计划在黄金海岸花数十亿澳元，建造一个“侏罗纪世界”恐龙主题公园。万达计划投资2000亿人民币在中国建设12个电影主题公园。王健林表示，其中广州和无锡的电影主题公园旨在吸引附近的香港和上海迪斯尼乐园的游客。
万达文化旅游城已在全国有10个项目建设。2015年9月26日，历经3年建设的万达西双版纳国际度假区开业，西双版纳主题公园是万达首个开业的世界级大型室外主题公园。
世贸集团：拟建10座主题公园
项目：武汉世茂嘉年华、南京世茂·梦工厂
目前，世茂已经确定在武汉龙湾、大连御龙海湾、上海佘山里、石狮摩天城等6个项目中建设主题公园，这些项目均为旅居地产，类似于万达旅游综合体项目。世茂房地产副总裁、主题公园总经理杨济华表示：“未来世茂主题公园数量将达到10座。”
项目1：武汉世茂嘉年华：2015年，一座占地约800亩的室内主题公园在“知音故里”的武汉市蔡甸区开门迎客。这座由香港世茂集团投资400亿元兴建、建筑总量超过50万平方米的超大型嘉年华项目。旅游业人士预计，世茂嘉年华的年接待游客能力将达到2000万人次，提供就业岗位10万个，各种商业设施和旅游设施每年营业额可达100亿元，每年为地方创造税收10亿元以上。
项目2：南京世茂·梦工厂：由美国梦工厂、世茂集团、南京政府探讨共同合作开发。位于南京方山以南湿地公园高新园片区，将会打造成由“梦工厂”品牌乐园、动漫文化主题商业、酒店、住宅配套等集合的综合型项目。项目预计2014年开工建设，5年内完成全部建设。
富力地产：计划投11亿元全力推富力海洋公园项目建设
项目：富力海洋公园
富力地产以独特的眼光窥得海南旅游地产先机，早于2006年就进军海南。海南第一大项目陵水黎安主题公园已是富力在海南的第4个项目。
碧桂园：与大连海昌签订深度合作协议
近日，碧桂园集团与大连海昌集团签署战略合作框架协议。双方将发挥各自在旅游文化、休闲商业、地产开发等行业领域的品牌和资源优势，虽然没有详细披露，但在碧桂园的描述中，其与海昌集团的战略合作框架协议将有“更惊人的具体合作”。
银润集团：六年磨一剑 中国首座凯蒂猫家园问世
项目：凯蒂猫家园
2011年5月，银润集团敲定与日本三丽鸥株式会社的跨国合作，将海外首个Hello kitty家园引入生态环境极其优美、曾获联合国人居奖的中国竹乡——浙江省安吉县，这也是以Hello Kitty为主角的主题乐团第一次走出日本。
顺德嘉信置业：史努比缤纷世界争取在“五一”前开业
项目：史努比缤纷世界
顺德的史努比乐园，最早是2003年顺德嘉信置业与美国联合菲彻辛迪加有限公司签约，2015年年中，史努比乐园整体建设基本完毕。今年1月，史努比乐园完全具备正式开业条件，预计在今年5月前可正式营业。
中航地产：获成都巨幅商住地块 欲打造航空主题乐园
项目：航空大世界
2016年1月18日，中航地产发布公告，以5.45亿元的底价拿下成都天府新区一组地块。而这块总面积为462.2549亩的巨型商住用地，楼面价仅955.26元/平方米。中航地产本次竞买的成都市天府新区地块，是“中航成都航空科技文化博览中心”项目意向用地的首期地块。拿下上述地块，标志着航空大世界正式落户成都。同时，此举亦代表着中航地产将积极探索新业务，拓展航空科技文化旅游产业。
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