为什么你买不起房1：高房价因何而起？

各位好，一直以来大家在经济中最头疼的问题，就是房子！那么房子到底现在该不该买，会不会跌，为什么涨这么凶，老齐给大家解释过很多了，但有些人总是听个只言片语，那么我们今天就找一本书，为什么你买不起房，作者苏东，老齐认为这本书写的很真实。得到了很多经济学家的推荐，但这本书有些观点很激烈，甚至老齐也不完全赞同，咱们先读，读完了再给大家评说。

第一章，作者写了房价奇高的原因，那就是人口的集中迁移，当然这里的房价，主要是2012年以前，当时的房价只是现在的一半，而那个时候老齐我甚至还是看多的，而即使这样的房价，大家也表示根本不能接受了。但我们还是应该分开来看，其实当时所说的房价高房价贵，只是个别城市，远比现在稀少的多得多。作者也举例，当时河南安阳市中心一套房子才2700多一平米，河北很多地方的房子也不到3000元，而这些地方的老百姓，对于房价也并没有多少抱怨。那么为什么当时也喊出高房价呢？因为还是北京上海广州，这几个城市，他们的精英比较多，所以呼喊的声音比较大。盖过了其他地方，所以才给人感觉，当时好像已经房价很高了。那么为什么会造成这个局面？作者说，主要是因为人口迁移，人口流到了东南沿海，于是造成了这些地方的房价上涨。之前有说法是西部大开发，这几年根本不提了，当时有人说随着中国经济大发展，会由东往西逐次发展，但结果却让这些经济学家啪啪打脸，西部开发后来悄无声息了，而东部的人口则更加密集了。这个事似乎无解，日本也曾希望平均利用国土面积，但最后人口还是在东京、大阪、名古屋集中，日本人口的一半都集中在了10%的国土上。所谓城镇化的真谛，就是在狭小的地带聚集大量的人口，然后把巨大的成本分摊给大家，从而让效率最高。所以如果是自由迁移，人口只会往大城市集中，这点改变不了。

那么人为什么迁移，说白了还是农村太穷了，在农村很多地方仍然过着几十年前甚至解放前的日子，他们不走出农村吃饭都成问题，而走出农村到大城市去卖点力气，就可以吃饭养家。至于去大城市苦不苦？还有什么能比在农村更苦的吗？之所以说中国的城镇化率不高，主要也是一个误区，因为大多数打工者都是流动人口，因为太穷所以没办法落户。所以显得城镇化率低，但其实很多农民都已经进城了。而这些人的移动趋势，首先是北京，然后是长三角珠三角一代，再然后就是内地比较发达的地区。作者没说，但老齐估计比如重庆成都什么的。再有就是各省的省会，集全省的资源，自然省会发展会越来越好，甚至跟其他城市拉开空间。作者举例保定和石家庄，就因为石家庄后来成了省会，所以跟保定的差距拉开了，而50年代的开封人口也远比郑州多的多，但几十年后郑州肯定比开封繁荣的多。最后的结果就是之前老齐说的，省会吸收其他城市，而东南沿海重点城市吸收内地，北上深广杭吸收全国的精华，一层一层的收割着全国的财富。等于大部分穷的地方，在供养少部分的富有城市。

作者说，越是在这些发展不好的城市，土地越不值钱，而土地不值钱，则越是遭到了严重的浪费，说有个城市土地转让，只有10%是建设用地，90%的绿地和公园用地。相反越是大城市，土地的供给越是谨慎，地少土地就更昂贵。而这种奇葩的景象，完全是因为土地供给政策由部门制定，而不是市场自发调节，这也就是任志强经常说的那个问题，北上深越是房价涨的地方，越不供地，相反土地都扔给了三四线那些房价不涨，供给严重过剩的地方。一边一地难求，一边是过度挥霍造成浪费。举个数据，农村的建设用地是城市4.6倍，但农村人口只比城市多10%，这其中还有很多名义是农村人，但基本都待在城市流动人口。这就造成了极大的土地浪费，作者说他2008年的时候调查了很多广东的农村，很多村子中农民的住宅占地面积都在400平米以上，然后再盖上个5-6层，居住面积2000平米，人口也不过4-5口人，而相比城市中的打工族，却蜗居在10平米不到的房子里。于是，这时候作者的第一个结论就抛出来了，中国住房真正的问题在于土地配置严重不合理。

那么这样好不好呢？当然不好，作者说，高房价是由于人口迁移造成的，而高房价又在阻碍人口的迁移。当时有人还在激变高房价好不好，有人竟然说好，因为财富增值了，老百姓看起来更富了。但作者说这没多大意义，虽然自有住房超过9成，90%的人都有房，但绝大部分都是自己住的，他卖不掉，这个财富增值对他永远是一个数字，并不能改善他的生活，而且这其中还有不少是农村自建房，也就是说压根就不让你卖，这种所谓的财富不过是海市蜃楼或者镜中花水中月，没什么卵用。而高房价的危害显而易见，他基本上已经让劳动者绝望，凭努力改造自己生活已经逐渐变得没有可能，当正常的努力通道被关闭的时候，大家往往就会想歪招了。所以这几年社会只遵循金钱价值观，笑贫不笑娼跟高房价不无关系。

很多人都说中国房价还没到头，因为现在我们城镇化率才50%，而日本泡沫的时候都超过了70%，所以未来中国房价还有很大的空间，但作者说恰恰是因为高房价，所以城镇化率不可能再提高，因为农民打一辈子工也不可能在城里落户买房，所以他们更倾向于赚了钱就走，苦逼苦的两头跑虽然都不愿意，但也是没办法的事情。老家的房子大多数时候只能空着，而在核心城市租一个蜗居，形成了住房上的极大浪费，还毫无幸福感。一统计看似住房面积挺大，但日子过的很苦。老齐这里补充一下，前两年卖老家的房，买核心城市，已经成为一种风潮，甚至2016年这波暴涨的最大动力就在于此，这种换房需求占据了购房的8成，也就是说买房的需求释放了最后的动力，所以三四线城市不但没去库存，反而遭到了二手房大量抛售，抵押，客观上加了库存。

老齐实在忍不住多说一句内幕，其实前几年北京和上海是有一个误判，城市管理者认为，高房价有好处，那就是可以客观上控制流动人口数量，控制城市规模，这就是著名的以房控人论调，但后来才明白，流动人口都是来租房的，没有个10-20年奋斗根本买不起房，所以用高房价控人，这招纯属就扯淡了。这几年中，北京每年流入50万人，但这么大的外来人口需求，每年的租房价格只涨5-8%，这个数据跟平均工资的上涨幅度基本吻合，足以说明，租房价格是市场工资决定，而不是由房东决定，不是房东不想涨房租，而是涨不动，你涨房租他就不租了，宁可到2站地以外的地方租个更便宜的。所以有人担心以后房地产税会转移给租客身上，这基本不太可能，因为不是不想租而是租不起。

作者得出一个判断，这个判断很多人都知道，那就是大多数住宅紧张的城市，也正是外来人口最多的城市，因此反过来也成立，人口大量流入，房价上涨。至少是个充分条件，但直到去年，作者这个判断就不成立了，比如合肥，小学生人数也不多，人口也是流出的，但去年合肥的房价却涨幅全国第一。这怎么解释？只能说明一点，人口流入和房价上涨关系没那么紧密。人口不涨，房价也能涨，而重庆的例子则告诉我们，人口流入房价也未必涨。

那么到底影响房价的因素是什么？其实任志强说的很对，他说2005-2009年，北京的政府报告说100%完成了土地供应量，但实际中，仅有三分之一是对公众的，三分之二都被特定单位拿走了。换句话说本来北京土地就不足，一直在按照1800万人在供地，但即使这样，土地在第一个环节就被克扣了60%，后面开发商拿到地，有一部分要捂地不开发，而剩下的一部分真正盖房的开发商还要捂盘惜售，然后再有炒房的。最后市场上供给出来的土地，大概能到规划的2成就不错了。那么这部分被特定对象拿走的土地干什么去了呢？早年间，一些单位集资建房，然后拿非常低的价格卖给了员工。而这其中，有些人因此以低廉的价格，获得了多套住房。而这些只是职务便利，还真跟腐败没什么关系。

于是其实问题已经比较清晰了，那就是我们需求量很大的情况下，并没有释放出足够的供给，虽然经常说土地供给增加，但这里面却有很多猫腻，土地都投向了那些房价很低的城市，让那些地市以量补价去了，而真正需要土地的北京上海，土地供给几乎没有增加。所以，一个城市的房价，由这个城市的吸引力决定，这纯属扯淡，作者举例，南昌房价比长沙高，但很显然长沙这个城市要比南昌强不少。而数据很说明问题，2011年南昌新建商品住宅300万平米，而长沙则是1438万平米！2013年上半年，北京商品住宅卖了41000套，而贵阳就卖了46600套，连山东一个地级市临沂也卖了46400套。地级市的供给都比北京多，这就是房价不断上涨的根本原因。

那么为什么一线城市不供地，为什么要这么畸形的土地政策，我们明天接着讲。

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