为什么你买不起房5：积弱难反 不可能一针就好

各位书友大家好，今天我们将结束这本书，也会给当今的高房价一个诊断，作者先抨击了易宪容的观点，说把战火引向投机炒作，是完全错误的。这导致了后来整个宏观的误判，一直在打击投机，结果却并未取得理想效果。作者提出，由于大规模的城市拆旧盖新，让需求开始得到释放，在住房上老百姓开始追求舒适，所以需求量逐渐膨胀，但是市场供给却并未有效增加，2006年、2008年，连续确定严控土地供给的政策，比如北京2002年前后，那会首创、珠江地产、万科都在北京市下属区县拿到土地，但随后随着土地政策的严控，有关部门垄断了土地供应，而这是一种饥饿式的垄断。之后北京房价几次跳升，跟土地的供给紧张关系很大。

甚至作者认为，在目前的土地供给制度下，中国的房价没有泡沫，而如果土地供给跟上，那么泡沫将是一个前所未有的水平。

最后，作者给高房价开了药方：

那就是必须放弃GDP为目标的发展战略，要减少工业项目在城市中存在，迁出工业项目，就能让超大城市降低人口，而北京还应该迁走大量的大学、研究机构以及央企总部。迁出大学就会让人才迁出，而人才迁出才能让一些产业，在大城市以外真正落地。否则你厂房都盖好了，没有高素质的人也是白搭。有人问这才能疏解多少人口？有用吗？作者解释了，说高素质人才迁出，支持了产业发展，于是就会带动乘数效应，一些低端服务业，就会围绕着高素质产业展开。比如你建成一个科技园，有公司落户了，有员工就业了，然后周边的买菜超市理发，小餐馆，甚至各种批发市场，洗衣店电影院也就都有了发展空间。作者说的这点还是在理的，不能总想着迁出低端业态，因为低端业态往往需要寄生在高端业态旁边，换句话说低端业态无法自己创造价值养活自己，相反高端业态由于往往参与全国甚至全球性竞争，他自己就能产生价值，所以更好落地生根。比如互联网企业，百度腾讯开在哪其实都无所谓，重要的是这个地方有没有人才，如果有个计算机类的大学城，那么至少一些分支机构还是可以设点的。金字塔顶端的人才，比如产品经理一类的这些恐怕暂时还迁不走，但有一个矛盾是，高端业态，大城市也舍不得放走。所以这几年一直纠结，低端业态赶不走，高端业态舍不得。控人只是一句空喊的口号。即使下大力气整顿，看到了初步效果，但谁又知道后面是否可以持续，谁又能保证，这些清理走的批发市场，不以其他的形式在杀回北京呢？别忘了那句话，监管计划的腿，永远追不上市场的步伐。

作者的观点就说到这了，下面是老齐的观点了。读完这本书您怎么看呢？这本书里的观点我是赞同的，比如说土地供给不足，计划的土地政策，严重落后于市场机制，所以导致了房价乱象，但我们之前也读过历代经济变革得失，这让我们产生了一个思维模式，任何东西都有利有弊，有的时候甚至此一时彼一时，之前利大于弊，之后就弊大于利了。就拿土地供给来说，确实如此，土地供给不足，而且分配上存在严重的问题，造成了中国房价的火寒之毒，有的地方似火烧，有的地方却冰冷了很久。那么是不是放开土地供给就一定好，这个很难说，之前我们也分析了，如果此时大量供地，很可能戳破这个泡沫，扭转预期，然后进而造成大量的产能过剩，金融危机爆发，开发商拿了地还没盖完，就倒闭了，最后严重浪费，到处都是烂尾楼。这是我们愿意看到的景象吗？显然不是，房价涨你的收入追不上房价买不起房，房价跌，你可能干脆没收入了，更买不起房了，甚至之前的收入也都会被金融风险吞噬掉。所以不要企图让自己的国家崩溃，那样对谁都没有好处。

那么这个局究竟该怎么破？其实这个问题很多人都在想，但时间拖得太久，危险越来越大，而麻烦也是越来越多。现在要改变已经变得困难重重，2005年的时候，多供地就能解决，08年的时候不放那么多信贷，可能也早就理性回归了。2014年底，如果不救市放开调控降低利率，那么楼市的风险要比现在小的多的多。但生活没有如果，经济更是如此，我们等到的是2016年暴涨了，暴涨之后必有暴跌，这是金融市场的特性，也是不变的规律所在。当房地产过度金融化之后，这已经成为了一个投机炒作的市场。而我们现在要完全避免风险，似乎已经没有可能，现在只能说如何让风险更低，杀伤力更小。而我们的政策就是一方面限购限贷，来降低楼市的成交量，为暴涨之后的楼市续命，让他们能够多挺一会。另一方面，切断银行和楼市的联系，降低金融风险，不让银行表外业务参与楼市，不让未上市的开发商发债，鼓励开发商并购，让你们自己铁索连船，抱团取暖，避免互相踩踏。相当于我们在鸣金收兵之前，先要处理好撤退的队形。避免兵败如山倒的局面。

另外，还是那句话，任何政策都是有利有弊，房价这么高不可能有灵丹妙药，真的要把房地产打下来，金融危机了，肯定会造成更大的问题。香港的经验教训我们不得不借鉴，所以必须要利用组合的力量平稳过度，趋利避害。最好是房价不涨不跌，用未来的时间和收入增长来化解高房价，如果做不到，也要让他慢慢跌，最好不要暴跌。如果非要暴跌，也先得把银行捞出来，要保证地方政府有未来的收入，地方债不能跟着炸掉。所以这才是分级预案，上中下三条应对方法，尽量把损失降到最低。

至于城市发展和城市之间的土地分配，我同意作者的观点，应该合理调配土地使用，北上广深杭州，起码这几个城市保留农业用地是没有意义的，但也不是说把这些地方的农用地都用来盖房子，还是应该合理规划有序发展，比如大北京你就应该分区发展，像海淀就应该主打科技、互联网和教育，朝阳就是商贸，东西城是政治文化中心，把金融、部委和众多的央企总部从城区里面迁出来，放到周边去。否则上班都奔中心，下班都奔郊区，这能不堵车吗？一个大城市也应该当成若干个小城市来建设， 功能切分开了，再加上农业用地的有序供给，让大家出门不多远就能够上班，我相信北京这么大的地方，装个2000万人，大家依然可以宽宽松松的过幸福生活。规划好了，完全可以引进重庆的地票制度，你就让市场去调节好了，有需求，有利可图就可以盖很多房子，他盖了房子，他自己找地方还你同样面积的耕地，这何乐而不为呢？由开发商投资的耕地，肯定比原始耕地效率更高，物尽其用不好吗？

至于房地产税，这个也是必须的，一是为地方政府找到更好的收入来源，二是改变这种卖地的扭曲收入结构，三是把房子从金融属性里面释放出来，否则这东西大家玩命囤积，对于经济危害极大，也浪费极大。另外还能调整收入结构，鼓励劳动奋斗致富，化解贫富分化。第四，也能有效增加出租房供给，没有房产税，他租不租无所谓，他为了保持良好的装修，他就选择不租，宁可让他空置，而如果引入房产税，持有房产产生了巨大成本，他就会迫切把这个成本转嫁出去。所以，会努力的往外租，所以老齐不同意作者说的，房产税会让租金上涨，相反很可能房产税出台会增加了房屋供给，最简单作者说的20%的空置率很正常，这20%出来对于租房市场来说，就会是一个不得了的冲击。

所以问题回到了原点，你到底该不该买房，如果自住， 这个问题我无法衡量，因为没法用收益率来衡量你幸福感的价值，你买了房，就从此家庭和睦了，夫妻和谐了，这个价值实在没法用金钱衡量，所以只能你自己内心去评判。不能因为过年猪肉涨价，咱大年三十就不吃猪肉了。您说是吗？但如果要是投资，老齐就要拦您一下了，好的投资是人民币进去，更多的人民币回来，而房子现在很显然已经不具备投资的属性。

第一房子产生价值的能力已经不如定期存款，换句话说你把房子租出去，还不如把房子卖了存银行拿到的钱多，这还是在不收税的前提下。

第二房价已经严重脱离了购买力，穷尽一生的财富买一个房子，但花无百日红，没有一个商品永远涨，当大伙买不起的时候自然也就会跌，而暴涨过后必然是暴跌，房子严重金融化的后果就是，一定最后8成人赔钱。结果是一定的，但死法却不一定，换句话说并不是说你买的早就一定不会赔钱了，买的早很可能禁不住诱惑又换了个更大的，这就好比高位加仓满仓甚至杠杆仓迎接暴跌。

第三，从政策上看，超级大城市的概念已经终结，之前人口流入最多的地方，可能未来几年会成为流出最多的地方。有饭大家吃，合理分配人口，这是未来几年的思路。所以供给需求上可能马上面临变化。

第四就是一整套包括税制、土地、金融、贷款等政策的调整，有可能彻底扭转房地产的预期，举个简单的例子，比如推出REITs，也就是说你不是买不起房吗，你可以买这个房地产的基金，然后大家伙攒在一起去买房，房价涨了，就都赚钱，房价跌了就都赔钱。这将改变房地产的价值重估，有可能成为一个集资建房的变种。让那些恐惧日后再也买不起房的朋友，不再那么恐慌。不用过早的，带着几代人的收入杀入楼市，还有互联网的长租房出现，将模糊买房和租房的界限，这对于买房价值也是一种强有力的杀伤。

最后给大家展望一下以后的房地产吧，很可能会成为一个手表一样的行业，什么意思呢？就是好的房子逐渐变成奢侈品，比如到时候不再有70年土地使用权限制，与国际接轨，土地可能上百年都是你的。那么独栋的别墅因为独享土地使用，将会变得相当昂贵。而大多数公寓则变成了生活必须品，价格不再遥不可及。买块swach都能买的起，但买百达翡丽就不是一般人能带的起的了，但他们的基本功能都一样，都是看时间而已。

好了，借作者这本书，老齐也没少吐槽，读完这本书，您对房地产有没有什么新的思考呢，可以在留言里写下来，我们一起讨论。

当然也不要忘了我们的【齐俊杰看财经】，学习的知识要结合实战才会有效果。