大败局4：北京李嘉诚的炒房史！谁说开发商不会赔钱？

各位好，今天我们继续来讲大败局，今天我们要讲一个地产商，大家不是老觉得开发商稳赚不赔吗，那我们就来看看开发商是怎么死的。在北京昌平沙河镇，一个叫做玫瑰园的别墅区，现在的价格是5万块左右，一套别墅动辄2-3000万，有的更是接近上亿。这个别墅区被称为是首都第一别墅区，但他也有一个耻辱的记录，那就是全国最大的破产房地产项目。

时间拨回到90年代末，当时的沙河镇还是个农村，一个叫做刘常明的商人拿下了这片农村的开发权。这个中年男人有神奇的经历，当年他靠卖章光101，也就是那个生发剂发了财，他是章光的日本总代理，1-2年时间就进入了百万富翁俱乐部，那个年月普通人月薪只有几百块，百万资金可是一笔不小的钱，估计跟现在的亿万富翁甚至10亿万富翁差不多。1992年他就获得了香港常驻居民身份，在香港大家都知道的，那时候地产生意很火爆，于是注册成立了，飞达地产。他自己还在香港半山富豪区，买了一栋别墅。完成了从京城小混混，到香港大老板的转变。

刘常明经常穿梭于京港之间，那个年月没什么人注意到房地产，而熟悉了香港楼市的刘常明看到了未来的商机，于是果断拿下了沙河这个地块，他说这里离城里就半个小时的车程，风景也不错非常适合建造高档别墅区。而且北边还是十三陵的位置，在传统风水中属于尚风尚水的风水宝地。刘常明当时见记者的时候，夸下海口，北京也要出一个李嘉诚，就是他自己。

当时飞达和昌平县房地产开发总公司合作，飞达出钱占45%，对方出地占55%，当时还不是招拍挂的土地制度，所以这么合作没有土地成本。预算投资人民币3.5亿就够了。玫瑰园项目占地49.9万平方米，建设别墅800余套。每套售价300万，虽然工程浩大，前景远大。但是对于刘常明来说，其实他还真是打肿脸充胖子，没这个资金也没有任何经验。他的目的就是边盖楼边炒楼花。

他请来美国规划师，精心做了设计图和规划图，然后就开始登广告，四处招商。后来还真招来一只金凤凰，这就是香港最大楼盘代理商，利达行的老板邓智仁，这个邓大老板原来是一个香港皇家警察，他巡街的时候发现商铺和楼房一天天增多，于是立马下海，然后投身商海，什么生意都倒腾过，干了9年还是一贫如洗，后来看李嘉诚倒腾地皮发了大财，于是借款1.2亿港元，杀进了房地产领域，办起了利达行一个房产中介公司。他用了，统一收费标准，让员工持股，投整版广告三招，一下打开了市场，几年努力就成了香港最大的中介公司，他觉得90年代的北京在房地产方面还很保守，有机可乘。就这样两个梦想成为李嘉诚的人走到了一起，邓智仁是有资产的，他拿利达行40%的股权抵押，弄出来1亿港币，以投资形式购买了2万多平米别墅，成为了销售总代理。然后用利达行的销售网络，推广玫瑰园项目。

但此时的刘常明，却爆出了挪用首批购房款的大丑闻，邓智仁不干了，于是步步紧逼，通过股权转让，最终以8000万港币冲抵债务收购够了玫瑰园的开发权，刘常明被踢出局了，而且还欠下了巨额债务。随后1994年他在家里自杀。

【邓智仁】

而邓智仁则顺风顺水，在京城房地产市场打出了名头，他还取得了万通新世界广场的销售总代理，在各种媒体上用广告轰炸，万通预售款轻松过亿，而当时万通连地基还没有挖出来。邓智仁喜欢吹牛逼，说自己的学生的学生都做老板了，自己可能就在房地产上面有天才，赚钱实在太容易了。他甚至一度认为，天下没有卖不掉的房子。

正当邓智仁为8000万踢走了刘常明引以为傲的时候，他却突然发现，死人刘常明却给他留下了无数的麻烦，很多批文都违规。销售许可证是特批的，但昌平的地方文本却没有批复，换句话说市里面批了，但县里面没批下来。这下邓智仁傻眼了，原本他还可以依靠刘常明，现在不得不自己去跑关系。而这还不算什么，正当他跑批文的时候，别墅没卖几套，经济纠纷却有10多件，这段时间搞得他有点焦头烂额，显然香港的营销手段，完全在北京的关系市场跑不通。

而此时，中国经济的宏观景气突然逆转，通胀来临，银根紧缩。导致玫瑰园停停建建，陷入窘境，邓智仁只有不断拿出利达行的钱，往玫瑰园里输血，那些他轻易赚到的钱，现在就轻易的全都搭了进去。然后玫瑰园的其他股东这时候信心崩溃，纷纷退出，股权转来转去，变成了邓智仁一个人的事，连个分担的人都没有了。在北京跑关系处处碰壁的邓智仁遭受到了巨大的打击。当时万科的王石，还充当了一回吃瓜群众，分析玫瑰园从一开始就是个失败的项目，当时他的占地太大50万平米，但北京上海成功的别墅项目很少有超过10万平米的，所以他超出了市场容量，而且玫瑰园卖的太贵，他主打的外销也就是卖给老外富豪，但王石说即使在深圳这样离香港很近的城市，外销比例也就10%，你在北京根本就找不到那么多有钱的傻老外。

但不管怎么说，邓智仁还是把土地跑下来了，结果是利达行支付土地出让金，每平米300块，一共是1.5亿，分三笔付清，一面是巨额土地出让金，一面是工程款，邓智仁欲哭无泪，此时他觉得是死去的刘常明把它给坑惨了。他已经没有退路，只能撸起袖子往前闯，只有借钱一条路。最后还不错借来了，1720万美元和3422万人民币，在这样的大环境下，能借到钱，基本上都是要付出高利息的代价。

随着宏观收紧，北京房地产市场也进入空前低估，市场萧条，豪华别墅全都滞销。邓智仁无力回天。玫瑰园彻底流干了最后一滴血，不得不停工，邓智仁早已经债台高筑，他只有穷则生变，积极推动内销。空降一大批售楼明星来到北京，想搞起他香港那一套，结果这些售楼明星的身价贵的惊人，再加上机票住宿，每人每月要花掉公司9万块，相当于10倍本地销售的价格。内地销售和香港销售还经常干仗，这时候邓智仁是彻底没辙了，前后他已经搭进去1-2个亿了，现在他只好像当年刘常明那样找人合作。于是一个山西人梁振山走进了他的视野，这是一个很有背景的人，能够轻松调动亿万资金，于是梁振山当上了玫瑰园的总经理。主要负责融资。但半年后，邓智仁吓出了一身冷汗，他发现梁振山利用首都第一别墅到处招摇撞骗，还私刻公章，非法融资，这可是枪毙的罪过。而且梁振山还私下挪用玫瑰园苟延残喘的资金，双方一言不合就闹掰了。梁振山也不是善茬，他转而报复，攻击邓智仁利用玫瑰园骗钱，鼓动债主上门要债，还把玫瑰园的老底揭露给了媒体。

这下彻底完了，邓智仁怎么也没想到，时间会把他的资产变成了债务，把利润变成了巨额亏损。熬到了1997年，玫瑰园186套别墅建成，但此时利达行真的一分钱都拿不出来了，连让购房人入住的运营资金都没有了。邓智仁精疲力尽，只能选择离开。几乎是白送给了香港金时的老板陆苍，陆苍也不轻松更没占到便宜，因为他虽然免费拿到了玫瑰园的资产，同时也要承担玫瑰园6.5亿的天价债务，而邓智仁亏得已经身无分文，仅带走了5套别墅。

陆苍也没有任何经验，他只是粗略算如果1800美元每平米卖出去，这个买卖干的过，能够还清债务还能有利润，于是他急需要找一个熟悉玫瑰园的人，他竟然请回了梁振山，这让邓智仁相当不爽，于是遍不再配合利达行对于玫瑰园的法律交接。搞得陆苍天天看着房子就在那，但就是不能卖也卖不了。4个月后，梁振山被警察上门带走杳无音信，上百位购房人忍无可忍集体提起诉讼，结果十五六家法院一起查封了玫瑰园的每一寸土地。97年9月10日，一中院宣判，玫瑰园进入破产程序，一共申报债权高达10个亿。

梁希森

而在这些债主里，有一个人叫做梁希森，他是玫瑰园最大的施工方。也是最大债主。工程款都是梁希森垫进去的。当时他之所以没接手玫瑰园，让给了陆苍，主要是那6个亿的债务，他也实在承担不起。后来陆苍为了继续盖房，就不得不把一套套别墅的产权过户给了梁希森的希森集团，玫瑰园的产权也就一点一点的落到了梁希森手里。而法院查封了玫瑰园，梁希森这个包工头的利益也全都化为了泡影。99年6月，玫瑰园拍卖，起拍价仅仅3.88亿，比一年前估值缩水2亿，跌了4成，而过来报名的全都是记者，竟然一个参加拍卖的买家都没有。所以最后，拍卖会只有一个人参加，那就是本就拿到很多产权的梁希森和他的希森集团，仅仅高出基价1000万，就拍卖下了整个玫瑰园。此时梁希森打电话给邓智仁，希望他重回玫瑰园，但邓智仁此时听到这三个字就菊花一紧，坚决不干了。梁希森只能自己投钱干下去，后来不知道是不是命好，玫瑰园没几年就活了，2004年还入选了，中国十大豪宅排行榜，排名第四。但真是梁希森的本事吗？还是他正好赶上了中国入世后的机会，又或者等到了住房改革的春风，甚至兼而有之？只能说梁希森命好，经过了三次交接之后，正好赶上了风口。

所以，玫瑰园的教训告诉我们，重大投资之前，千万别只低头看项目，更要抬头看一眼风向，千万别跟趋势为敌。九几年做房地产的每个人都是举步维艰，艰难活下来的，在2000年之后才迎来了大发展，但坚持不下来的就只能变成先烈。所以还是那句话，炒房赚钱的，不是你有多机智，而纯属是因为赶上了。

这就是北京李嘉诚的心酸故事，咱们明天继续讲大败局。我们走进沈阳，那里正在上演一场滑稽的演出。