【独家连载】“互联网+房地产”：不革自己的命早晚被“革命”
房产电商平台的搭建，既整合了互联网的大量数据资源，通过线上推广、线下拓客，为开发商做到精准客户的配送，又同时在互联网平台上，通过网上房产专卖店、专卖区、竞卖区、旗舰店等多样配置，让购房者看房更立体化、选房更便捷化、购房更安全化，吸引了不少购房者参与；同时竞拍、团购、秒杀、品牌馆等多种购房形式也让房产电商变得更多样化，为购房者带来全新感受。
“我想，站在互联网+的风口上顺势而为，会使中国经济飞起来。”3月5日，李克强总理在政府工作报告中首次提出制定“互联网+”行动计划，并正式确立其为国家战略。互联网已经逐渐跳出一个行业的范畴，正成为国民经济的一大新引擎。
响应总理号召，中国电子商务研究中心在全国各大智库中率先出版“互联网”智库系列图书，本文摘选自全国首部系统性、全景式揭秘“互联网+产业”的实践著作——《互联网+：产业风口》。据目前全国新华书店、机场中信书店，天猫、京东、当当、亚马逊中国、苏宁易购、淘宝、微店、拍拍各大O2O渠道全线热销中，位居畅销书排行榜前列。以下是本书抢先试读：
我们先梳理回顾下房产电商“编年史”：
第一阶段：房产无电商时代
时间：2011年之前
传统营销：搞宣传基本靠嘴、拉客户基本靠腿、为了卖房无怨无悔
第二阶段：房产电商1.0时代
时间：2011年4月—2012年5月
事件营销：营销事件吸引眼球、广告强攻无坚不摧、1.0很MAN很暴力
第三阶段：房产电商2.0时代
时间：2012年5月—2013年6月
渠道营销：O2O完成线上线下合体、不是一家人不进一家门、2.0很温馨很友爱
第四阶段：房产电商3.0时代
时间：2013年7月以后
平台营销：媒体自主随便选、交易安全有保障、费用透明又可控、3.0很阳光很温暖
另一方面，家装行业作为一个信息不对称、交易成本高而且效率低下的传统行业。汹涌而来的“互联网+”让家装行业不得不开始积极开拓互联网思维尝试O2O模式。3月15日，李克强总理在记者招待会上回答记者提问时表示，站在“互联网+”的风口上顺势而为，会使中国经济飞起来。事实上，家装行业已经站在风口上。本章节出选自中国电子商务研究中心出版的”互联网+“智库系列丛书第二部《“互联网+”：产业风口》。
发展瓶颈
竞争加剧致反面影响，盈利模式粗放脆弱存活。目前的房产电商仍处于蛮荒时代，盈利模式粗放。房产电商为了在激烈的竞争中分一杯羹，采取的一些销售手段也对房地产开发商造成不良影响。虽然目前房产电商和开发商之间的合作关系比较微妙，电商之间的竞争也异常激烈，但是这一模式还将持续，开发商需要客流，房产电商需要广告收入，购房者需要房源信息，三方之间的利益纠葛将继续。
监管欠缺急需规范，大打政策“擦边球”藏交易风险。一直以来，商品房交易由于总价高、流程复杂等特征，交易过程均受到严格政策监管。但房产电商作为新兴事物，却始终游离在政策监管之外，以购房优惠为名向购房者提前收取诚意金，更是房地产电商采用的打政策“擦边球”收取订金的做法。虽然电商介入房地产销售是大势所趋，但目前市场缺乏政策监管导致鱼龙混杂，购房者的利益与资金均难以得到有效保障，因此急需政府制定监管政策规范房产电商的发展。
商业模式
房产电商商业模式
模式一：一手代理行：主要通过整合线上的营销渠道，以及线下的经纪人资源，为一手楼盘带来客户，按成交向房产公司收取佣金，同时为带来客源的经纪人支付佣金。其模式是通过互联网技术手段将传统一手代理行模式进行改造，但其核心模式还是一手代理行模式，这中间公司需要去谈判各种新盘资源，与其他一手代理行竞争，很难实现规模优势。
模式二：经纪人平台：经纪人在房产交易中是不可被替代的角色，经纪人通过互联网平台撮合卖房者与买房者的交易。但是要实现这样的模式，需要解决很多问题：足够的房源、足够的购房、租房者、良好的撮合机制等等。拿“房产销冠”的商业模式来看：通过新房销售吸引足够的经纪人(以销售管理crm切入)，足够的经纪人为新购房者提供购房服务，良好的售房机制吸引二手房房东，这样的一个循环，最终形成一个“专业经纪人撮合买房者与卖房者的互联网平台”。但这中间一环扣一环，每环能否良好的运营都会影响到最后平台的成功。
发展趋势
传统房产电商切入线下，中介“触网”升级谋变。在政策市场风起云涌的今天，房产中介跟互联网的结合不再只是单纯的流量买卖的关系，对于像搜房这样的平台，在转型的同时不得不“下场踢球”，即从原来的平台提供者，切入线下中介领域。对于房产的中介机构来说，开始向O2O领域延伸不能叫转型，可以是在互联网大潮下一次主动的升级。未来，作为房产领域重要的组成部分的中介机构变革，将会产生重要的作用。首发来源为中国电子商务研究中心官方微信号(100EC.CN)，每日连载更新。
资本热捧房产电商，竞争加剧并购蚕食。阿里、腾讯、小米等互联网企业相继传闻进军房地产企业，加上互联网极大的沟通效率和信息透明，一定程度上对传统房地产企业形成威胁，并让资本市场看到其潜力。目前在美国上市的中概股以互联网企业为主，以易居中国、搜房网、赶集网为代表的房产电商表现远远好于传统房企。房产电商平台业内联盟和被大型互联网企业兼并，这两种发展可能性都存在。这跟B2C电商发展情况类似——巨头电商不断并购一些小企业，然后一些中小企业为应对激烈竞争，选择联手共同发展。
家装全面“触网”，真正落实线上线下互补性合作。家装行业未来的发展方向是O2O模式，对于传统企业来说选择一个已经相对成熟的线上平台进行合作，这样可以减少试错成本，而线上平台承接线下能更有效的落地。未来会有更多的家装企业走入线上，也会有越来越多的线上企业选择落地，但如果坚持都自己做，需要做好投入大成本的准备；而如果选择进行互补性合作，应该选择相对成熟的平台。
中国电子商务研究中心助理分析师沈云云认为，互联网与房地产行业是一种融合趋势，而中介行业和互联网彼此本质相同，就是看谁先将线上与线下打通，把线下商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台。
典型案例
爱屋吉屋：用互联网思维“革房地产中介的命”
案例概述：爱屋吉屋成立于2014年3月，创始人团队全部来自土豆网，分别系原土豆网COO和CFO黎勇劲，原土豆网高级副总裁邓薇以及原土豆无线端副总裁吴铮。通过自主开发的全套O2O网络中介服务，目前爱屋吉屋已经在上海和北京迅猛推进，租房人只需网上预约、线下看房，通过一对一客户顾问进行全城带看，就能在尽可能短的时间内，享受更便宜、更快速、更妥帖的至尊租房体验。本案例摘选自中国电子商务研究中心“互联网+智库”系列丛书之《互联网+：产业风口》畅销书。
商业模式：
1、线下片区地推，每个城市由100多人的团队负责推进；
2、房东委托的房源，客服中心会进行验证并定期更新；
3、经纪人线下的房源反哺到房源库，并可在带看过程中进行房源状态更新(包括拍照、视频手段)，目前爱屋吉屋有3000左右经纪人团队；
4、针对房东业主进行宣传。
运营特点：
不设线下门店，扩大经纪人服务半径。不设线下门店，把导流环节从线下转移到线上，将节约大量运营成本。同时，打破门店的限制，把经纪人的服务半径扩大，从原先找一个中介只能看一站地的房源，扩大到一个中介能解决四站地铁站的房源，大大提高用户的看房效率。
改变经纪人收入结构。由于租房无法带来丰厚的收入，因此传统中介公司通常不把租房作为主营业务。而经纪人按成交额提成，也很容易造成“挑肥拣瘦”的局面。因此爱屋吉屋改变了经纪人的收入结构，首先是大幅提高基础薪资，然后是打破佣金提成制度。
降低用户成本。在上海，传统中介公司收费方式是向房东和租客各收取月租金的35%作为佣金，而爱屋吉屋对用户免佣，只向房东收取租金的35%。而北京租房佣金原先是由租户支付一个月房租，而爱屋吉屋将佣金减半，只收取租户半个月房租。
本文作者为中国电子商务研究中心助理分析师沈云云（个人微信：luoxia908247）欢迎转载。
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