留学三缺一| 带领“新中产”绕过海外置业路上的坑

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这里是《留学》三缺一栏目

这是一档非工作时间的访谈节目

可能在休闲会所、茶舍清吧、健身休闲馆

我们的宗旨是——

在娱乐中探讨行业大事

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本期

《留学》三缺一嘉宾

北京四海易家国际信息咨询有限责任公司总经理

孙晓磊

VS

来自

《留学》杂志

       小幺                   一条                           东风

先来围观一下“四海易家”

四海易家是一个创新性公司，我们是2018年新成立的公司，借助资本的力量在这个市场奔跑还是蛮快的，2019年海外市场很好，就是因为有大量的人本身就有资产配置的需求。四海易家成立的初衷是希望帮着高净值的人群来实现海外资产配置。我们的初衷是希望能通过两个方面来帮助顾客实现海外资产配置，一个是移民，另外一个是海外置业。

未来在实际经营过程中，我们会提供更多的服务，信托、保险等等一系列的服务。

当下我们只提供两个方向，一个是移民，一个是置业。

您是如何进入海外置业行业的？

我是做国内开发商出身，京汉集团，是国内一家上市房地产公司，这也是我进入海外房产的原因之一，另外，我本人还有朋友都投资过海外项目，也有购买海外房产的经历，进入海外房地产这一领域也算是顺势而为！在2018年年初，我们最早做的是欧洲移民，比如希腊、西班牙、意大利这些国家我们都有做，年底的时候我们考虑了柬埔寨市场，在研究了一带一路和柬埔寨自身的情况之后，觉得这里商机很大，有很大的发掘空间，所以我们很快速筹措资金，入驻柬埔寨房产市场。

为什么选择柬埔寨？投资柬埔寨房产有哪些优势？

从大的角度，它是一带一路重要的合作伙伴，桥头堡的位置，柬埔寨有几大优势是吸引我们国人投资的亮点：首先，它是全球第三大美元资产国；其次，中柬建交现在已经61年了，两国之间的关系非常好！还有，柬埔寨是个非常年轻的国家，在经历了高棉事件之后，整个国家很少能看到50岁以上的人群，现在平均年龄只有27.8岁，这和中国很相似，中国过去高度发展的过程当中，就是受利于人口的优势。 
另外，柬埔寨没有外汇管制，还是非CRS国家。CRS是全球征税体系，我们中国香港、瑞士等等都是CRS国家，所有CRS国家都有一个很重要的标签，每年至少有两次财务数据收集，比如我在瑞士有现金一笔，每年会通过两次数据分享，分享给本国。这时候要做资金说明为什么在瑞士有现金一笔，因为纳税，这是全球征税体系，而柬埔寨是非CRS国家，所以它是一个有效的能去做资产储备的国家，至少目前柬埔寨是这样。
现在的柬埔寨像极了二十年前的中国，它的基建还不够发达，它的劳动成本比较低廉，我在刚去的时候，入住的酒店还偶尔停电，而在中国当下已经不可能再出现这种事情了。同时柬埔寨又是世界第五大稻米生产国、第九大香蕉生产国，8月份有一个世界银行公布的最新数据，海油仅次于迪拜的第二大储备国家，所以它还是充满了很多生机。

现在也有很多国家可以进行房产投资，很多有投资需求的客户肯定也在各个国家选择，您刚才提到了柬埔寨的优势，您觉得凭什么能够吸引他们一定要选择柬埔寨呢？

不是所有人都适合柬埔寨，这是分人群的。在过去2018年的新中产这部分人群中，三分之一会投资房产，还有三分之一会因为子女的教育选择留学、移民。 有教育就会涉及到居住，有租赁需求、有房子的需求，不同的人对教育的需求不同，需要子女去美国常青藤还是去英国上学，这就因为子女教育的原因而产生了一条线，有可能到美国置业、到英国置业。但如果是纯投资，柬埔寨就是一个比较适合的选择了。俗话说不能把鸡蛋放在一个篮子里，投资人会有不同的投资产品，股票、期货、外币等等，海外房产也是投资的一部分。所以有一些资金，但是量不是很大的群体就会考虑柬埔寨。有更大的资金同时又有子女的教育需求的群体，大概就是置业于美国、英国、加拿大、澳大利亚。

您现在柬埔寨有什么样的房产项目？

目前有两个在售项目，其中金边使馆区诺伦敦大道EAST VIEW,这是我们收购的第一个项目，是现房项目，项目收购到目前为止，所剩房已经不多了，还有64套。2018年胡润排行榜里面，柬埔寨首都金边的综合回报率高达29.4%，这个回报率分三个维度：一是房价本身的上涨，二是租赁市场，三是亏损，因为它是以美金，所以人民币在做转换的时候，它减少了亏损。29.4%的回报位列全球第三，可以说是相当高的成绩了。所以这么好的市场，很多人愿意去投资，我们目前的几个项目，光租赁市场的年回报率就超过6%，这是这个市场欣欣向荣的地方。

现在那边房价普遍是什么水平？比北京便宜吗？

在1万到2万之间，人民币。

对，比北京便宜很多。投资海外房产有一个共性，大多数的海外房产都是永久产权，国内70年产权，或者50年商住，但是在海外基本上是永久产权，而中国人又很喜欢投资房子，永久产权还可以世代流传，是一个很好的投资型产品。

如果继承，有税吗？

目前柬埔寨是没有的，没有遗产税、继承税，包括它的养房成本也极低，它的所有交易，就是你买的时候可能有4%的交易税，卖的时候有4%的交易税，除此以外没有其他费用。

所以柬埔寨这边的房产适合投资，您觉得居住方面呢？

如果从客观的角度，海外投资就是要回报率，如果为了养老，那我可能去泰国、马来西亚会更适合，因为他们是海滨城市，有更好的基建。随着一带一路走出去，钱应该投到哪？投到更穷的国家才能有更大的投资机会，比如我们现在去香港买房已经不算投资了，已经算资产配置了。而柬埔寨现在很穷，相对落后，所以它成就了投资价值。为什么我们能说投资回报率能在6%以上的租金收益率，是因为市场大量的需求。

 目前在柬埔寨投资的主要是哪些人群呢？

有外国人，也有本地人，一个成熟的项目首先应该有本地人来吸收，另外一部分是由外国人来带动，纵观一开始北京的CBD，CBD原有的几个大厦里面均是由外资开发，而不是北京的开发商，今天的金边也是一样，大量的外资企业去丰富房地产市场，让当地人改善自己的生活。

您最推荐什么样的人群去柬埔寨进行房产投资呢？

昨天我看到一组数据叫新中产，我一直在诠释新中产。在中国2018年的新中产，三分之一的财富用于了房地产投资，这部分房地产投资首先有自住的需求，因为本身要有居住环境，另外就是投资，投资里面，当下国内的房地产投资，应我们国家的号召，是用于住，不是用于炒，而且我们都知道在过去的两年里面，北京的房价现在已经超过8%了，我们所住的房子可以通过第三方可以看到房子下跌的程度，可能三四线城市个别还有热点在上升，但大部分都已经出现震荡，我们叫做高位调整，这个时候再买房，其实很难涨了，多半是靠租金收益。

    但海外不一样，第一，它的房价还有很多上涨空间，第二租赁市场又很好，租赁回报国内一线城市是2.2%左右，而海外能超过6%，这是很高的一个租赁回报。

在咱们的国内市场当中，你有没有发现哪个区域是对柬埔寨市场更感兴趣的？

他们的祖辈、父辈都有过到东南亚经商、淘金的经历，甚至现在到柬埔寨经常能看见一些第三代华裔，甚至是第四代，所以南方人更容易接受东南亚市场。

 谁都希望找到一个靠谱的合作伙伴，但是如何甄别呢？

让客户自己去感受、自己去看房，因为你不去看房，你也不知道房子的实际情况。在中国买房也是位置是首要，买到核心位置的房子价值就更高，当房子出现轻微波动的时候，你至少要看清形势。同样面临上涨的时候，位置最好的也是收益最高的，另外你自己去感受这个房子，同时去移民局、房管局了解，能有效地规避这些问题。

咱们跟消费者说，您要自己去看房，您要找合理的、好的位置，但什么算好的位置？怎么样是靠谱的律师？

律师可以通过他过去的实际情况、成交量和案例，甚至所在公司成立的年头，来考量这个律师是不是合格的，位置的话，我自己有一个习惯，到每一个地方之后，如果我真想买，我会在这个区域去走走，然后你就会了解这个位置是不是核心的，它的生活配套是不是健全，离地铁大概有多远，它的周边交通体系如何、道路如何、生活配套、医疗条件、咖啡馆、商场、银行这些，不去的话，仅凭销售人员或者一张图是感受不到的，周边的地铁、超市、电影院等等，还是要自己去感受，这样更靠谱一些。

您刚才说的一直都是柬埔寨的海外置业，移民这部分呢？

移民目前是希腊和土耳其为主，像西班牙、意大利也有，但是从政策的倾向和成交数据来说，还是希腊和土耳其更多一点，因为像希腊，它不改变身份，我还是中国国籍，只是希腊政府因为你投资了房产，送了你一个五年居留权，你再去欧洲去哪，希腊是欧盟成员国，所以我们可以畅游欧盟成员国，这样的话很方便，不需要办签证，想走随时都可以走，而且从经商、孩子教育方面都非常方便，而且费用很低廉，这是移民。

一吐为快

在这个行业，您觉得有什么您想吐槽的地方吗？

我们在柬埔寨遇到过这样的情况，曾经我们在大皇宫的旁边试图拿一块地，但这块地在开始施工的时候才发现，有不同的人来找你，比如说海军训练基地，他们拿着国家的批文，说我们这个位置有一个海军训练基地，而我们的项目又是政府批的，也是合法的，会有很多想像不到的因素。

它不会像国内这样顺畅，国内每个地块都是政府公开招标，由政府主导，你可以通过自由的交易来实现议价，而对于海外很难做到，不同的地块可能在私人手里，因为都是永久产品，在拿这个地块的时候，如果没有做好充足背调，后期就会存在很多的问题。常做海外的可能都会遇到过，我们也是通过这些坑不断的摸爬滚打，到现在可以帮助客户甄别、发现一些问题，提早帮助客户解决问题，才能实现更大的价值。

哈哈哈哈哈哈哈哈

结束完，碰一个啦~

本期的内容到这里就结束了~

《留学》三缺一

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