上海把自High点拨到了2020年

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以下所有内容我不能告诉你是谁告诉我的，但是我可以保证都是我亲耳听到的

面对上海的新政策，我不禁感叹，上海最近状态不对啊，楼市的大环境明显是在排挤新上海人进入啊，而且2020年要控制人口在2500万，而2015年上海常驻人口就已经达到2425.68万人，这不是摆明未来一定是拒人于千里之外么，这样长此以往上海的经济还会有活力么。

我一位把酒言欢的朋友听到后，喝了一口酒，和我说了一个很长很长的故事

他说，这样一个政策的开始是因为2000年左右犯的一个错误

而这个错误就是当时轰动一时的上海一城九镇规划

这个策略几乎影响了上海未来十年的房地产发展，当初的规划基调是在上海的近郊区域规划十个新城板块，用来缓解城市中心拥堵的居住环境。这个策略的初衷其实非常明显，就是市中心这么拥堵而且房价这么贵，不利于上海的发展，所以上海就在近郊拥有较大土地出让的区域规划这十个板块，通过发展轨交解决交通问题，通过政策引导解决产业问题，通过相对较为低廉的土地解决居住问题，通过开发商和政府的合力解决配套问题。

整体的大方向就是在上海外环这一圈设置十个卫星城，让上海从过去的单核驱动过渡为多元发展的局面。

这个初衷其实很好，外口人流又缓解了市中心资源压力，多点开花有利于城市的全方位发展。而且郊区拥有较大的土地储备，政府财政也比较容易的解决。民生角度上来说普通老百姓也能更加容易买到房子了，可谓一件N个雕啊！

好了，让我们来看一下这个政策实施后带来的场景

人口迁移

看图便知。下图是上海市五普到六普各个街镇的人口数量变化（绿色表示人口减少，红橙黄色表示人口增加）。

我们不得不钦佩上海市政府强大的执行能力。在全市人口高速增长了近30%的巨大压力下（从2000年的1800万增长到2010年的2300万），城市近郊区及新城人口大部分都有飞速增长的情况下，市中心（除了浦东以外的内环线内）的人口数量竟然硬是被降了下来。我们不能不说这是可以载入史册的人口疏解的大胜利。

但是人口迁移成功之后，是不是带来卫星城的建立呢？

这是测算了交通刷卡的数据，从上图可以看到，无论是市区的站点、还是郊区的站点，其相互关联度最强的指向只有一个，那就是市中心；也就是说，无论人们在哪个站点挤上了地铁，他们大部分的出行目的地只有一个，那就是市中心。

我们可能会提出疑问，所有的郊区都在做招商引资的工作，每个郊区板块每年纳税的额度远大于市中心，很明显大量的企业都在郊区注册成立了，为什么大家还是涌向市中心工作啊！

其实这个逻辑很简单，所有的企业都在郊区注册，但是所有的企业都在市中心办公，这是市场经济导向的结果，在市中心工作相对高效，和周围的企业联动也会更高，比较有利于高效的实现经济产出，这个现象我相信大家都想得明白

所以不论郊区的政策如何优惠，企业还是在市中心办公。

所以基于这样的现象，我们规划的十个卫星城就在某种情况下变成了潮汐城，只有晚上回去睡觉，但是白天依然在市中心上班。

而这样的转变非常没有降低上海市中心的交通压力，反而成倍的增加。

越市中心的交通几乎接近崩溃的极限

这样的发展瓶颈和当初的规划预期完全不同，这样的模式是极其低效的生活模式和经济模式。这也是上海最近五年经济发展陷入滞缓的一个重要原因：大量的人把时间投入到交通上，而不是投入到创造价值上！

另外还有一个核心问题，就是哪怕是在郊区居住，政府也没有解决最基本的居住问题。

两张对比图已经非常明显了，政府已经做了非常明显的政策倾向，在外围规划了足够多的医疗卫生用地，但是事实上呢，医疗从业人员的分布重点依然集中在市中心，也就是说上海并没有解决掉医疗配套问题。

同理教育配套也是这样的问题，商业配套可以通过招商引资解决，而医疗和教育政府的跟进的确非常滞后。这也直接导致了一城九镇的规划不适合长期居住。

所以从骨子来来说，不论是解决百姓居住还是对城市经济发展来说，一城九镇的规划是失败的。

问题其实已经被发现了

其实上海在2010年左右就已经发现了这个问题，所以我们可以看到，最近几年已经很少有人再主动提及一城九镇这个概念。所有人都看到了，只有提升上海核心区位的能级，才能带动整个城市的发展。上海核心位置配备更多的产业，更多的配套以及更多的住宅，让所有人更高效的集中在一个相对紧凑的区域，从而激活整个片区市场。

这个大方向其实在2010年就已经有了构想，但是并没有对外宣扬，首先是因为一城九镇的规划是辐射到2020年的，如果2010年就提出等于给自己打脸。

另外，在2010年就实施旧城改造升级也存在大量的难度

首先，2000年之后，郊区位置有大量的土地出让，政府需要对开发商负责，也要对已经住到郊区里的人负责。另外，一个核心问题是，老城改造的成本极高，而且产生不了足够的经济产出， 所以这一块的动力也没那么强。

而成本高的核心就是在于拆迁成本，这一块毋庸置疑了。那么经济产出低的核心原因就是在于：拆迁之后出来的土地没有非常高昂的经济价值。没有经济价值的核心诉求在于政府不敢给到土地比较高的容积率，所以导致整体经济较低。

那么核心问题来了，为什么市中心地块给不了高容积率，核心问题在于容积率上升之后带来的居住压力。目前上海的医疗问题、教育问题已经饱和，在没有解决这一块问题的前提下，盲目的升级容积率是不切实际而且不可能实现的，这也直接导致了旧城改造进度被极大的延缓。

好，为什么2020年之后就能解决这个问题了呢

首先一城九镇当初的规划时间就是截止到2020年，所以从2020年作为起步是一个比较好的时间点。

另外大家可以看一下现在上海的可开发土地

上海将建设用地锁死在3226平方公里，截止2013年已用：3070平方公里，未来全部还剩：不到156平方公里（含商办、工业）。

上海土地稀缺，已经到了一个你难以想象的地步。根据当下的土地出让，到2020年之前，上海的郊区土地存量降低，在郊区没有足够土地的前提下，为了保证财政收入，政府才有动力开启市中心拆迁工作。

第三，上海最近酝酿的学区划片区制度也好，就是为了解决市中心的教育问题，未来医疗也会沿袭这样的改革手段，五年左右时间基本可以弥补，老城拆迁土地升容也具备基础

另外，最近五年上海的发展重点不论虹桥也好、自贸区也好，五年左右也会进入稳定期，政府有精力投入到旧城改造领域。

最后一个最直接的证据来自2014年，政府对外试探性的发布的一个声音。

这个信号其实已经非常明显了，2020年建设用地0增长，所有的土地来自重复利用的老土地。所有证据都暗合2020年之后上海将进入一个新的元年，一种新的城市发展模式。

所以2020年是上海彻底腾飞的一年，市中心的土地会爆发出更强大的红利，城市经济也会因为高效集约产生更多的产能和GDP。

好了，明白这一点之后，我们看上海十三五规划，也就是2016年到2020年做的事情就可以明白他的初衷了

首先看到的控制人口策略，其实是短时间内不得已为之的策略，在目前上海郊区土地不够而且市中心拆迁滞缓的大背景下，控制人口是必须要做的事情。

既然控制人口这个策略不会变，那么上海就希望最有购买力和最有竞争力的人群能够留下来，所以大量的低端产业被分配到了苏州、嘉兴等周边城市，这其实就是一个人口转移的模式。

另外对于土地出让，越来越要求复合型开发商，开发商需要持有地块，需要会运营商业，需要会配合政府联动开发，这是引导开发商往城市运营商的角度来发展，用意也是为了配合2020年的旧城改造。

所以政府的用意已经非常明显了，现在之后的五年是隐忍的五年，通过五年的时间使得市中心具备城市升级的条件，然后五年之后的上海是彻底爆发的一年。

香港的容积率已经非常高了，瓶颈已到，而北京则用一场迁移代替升级，只有上海用了最正确的方式进行升级换代。看好上海的核心原因。2020年后的上海，超越香港是基础，比肩纽约才是真正的野心。

上海才刚刚开始……

附赠2020年上海市地铁图，有密集恐惧症的小伙伴肯定不会喜欢它~