买到小产权房被他人居住，我该怎么办？ 电梯故障不交物业费就不让买电…… 律师连线读者解答房地产难题

2月22日，山西市场导报特邀山西省房地产协会法律事务部副主任张秋峰和北京中伦文德太原律师事务所律师张改云，针对消费者提出的相关房地产的咨询和投诉，在新闻会客厅进行了答疑解惑。

      消费者秦先生：2010年我在省城马道坡购买了一套城中村改造的房屋，2015年交房时，房子被别人抢购了。当时给出的理由是通知不到，现在开发商因为经济纠纷跑路了，我的房子也被别人住着，我该怎么办？

      张改云：根据您的表述，所签订的房屋买卖协议中对“逾期缴款之后房屋可以另行买卖”的约定是没有的。同时，您已经支付了百分之七十的房款，房子依然没有商品房预售许可证，像这种情况应该属于俗称的“小产权房”。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的法律规定，若在起诉前仍然没有取得商品房预售许可证的，所签订的购房协议法院应当认定无效。按照您所反映的情况，可以根据当时与房地产开发公司签订的《房屋买卖协议》，追究开发公司的违约责任，您所表述的开发商跑路应该是说老板跑路，只要开发商所成立的公司没有注销都可以直接通过法院起诉房地产公司。

      消费者胡女士：兰亭御湖城不交物业费就不让买电，不交物业费的原因是小区电梯经常发生突然下坠的问题，业主向物业反映多次却一直得不到解决。解决不了电梯问题，我们就不想交物业费，但却影响到不能正常用电，该怎么办？

      张改云：物业费是物业产权人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。业主与物业公司应根据签订的物业服务的相关协议来履行义务，协议中会明确约定物业费包括范围，有些物业费和电梯维护费用是捆绑收取的，要具体看你们之间签订的物业服务协议的约定，还有什么情况下可以拒绝缴纳物业费，如果您反映的情况在约定之列，可以据此和物业公司协商处理，也可以到房管局物管处投诉，如果物业费用和电梯维护等费用是分开收取，拒绝缴纳物业费可能会对您造成不必要的麻烦，建议处理不了可以找业主委员会或者直接到法院诉讼解决。

      您所反映的这个不交物业费不能用电的情况，如果在物业服务协议约定的可以拒绝缴纳范围内可以向业主委员会反映这个问题，由业主委员会出面解决，或者由业主委员会直接代替业主起诉物业公司，也可以到房管局物管处反映问题，或者投诉处理。

      消费者崔女士：我家住在太原市奥龙湾小区，物业承诺小区内实行人车分流，但最近小区内经常有车辆行驶，快速行驶的汽车令不少带孩子的家长十分担心，物业公司这样做，业主该怎么办？

      张改云：小区建筑区划内的道路属于业主共有，对专有部分以外的共有部分业主享有共有和共同管理的权利，如果小区内规划了停放汽车的车位、车库的应当停放在规划范围内，若没有规划停车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，首先应该保证停车时院内小孩子的安全，收益也应该属于业主共有。

      现在很多小区也存在这种问题，如果小区有业主委员会，可以要求业主委员会和物业公司商量，这种情况占用业主共有道路或其他场地停车，严重侵犯业主的合法权益和安全。若业主委员会和物业协商无果，可直接诉讼。在没有规划地上停车位的小区，擅自停车，不进行安全管理，物业方面肯定存在问题，可以到房屋管理局的物业管理处投诉这一问题。

      消费者曹先生：我家住在太原市德祥六院小区，买房时承诺五证齐全，但2012年交房至今，业主依旧没有拿到房产证，多次与开发商协商无果，业主该如何维权？

      张改云：根据您和房地产公司签订的房屋买卖协议，对于在合同中已约定办理房产证实际的，若超过约定时间仍然没有办理的，业主有权要求开发公司依据协议承担违约责任。根据您的反映在购买房屋时还没有取得商品房预售许可证，在此种情况下要办理房产证还需要的时间比较长。应该在取得预售许可证并缴纳了所有税费后办理房产证。如果在购房合同中没有约定办理房产证期限的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“期房自交房之日，现房自合同签订之日90天未取得房产证的，消费者有权主张违约责任”，“合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”可以直接依据房屋买卖协议诉讼解决此事。

      同时，提醒消费者要买五证齐全的房屋。在购买房屋时，应该先在太原市房管局官网太原房产信息网查询所购买的房屋是否有备案，如果没有，买房时需谨慎。

本报记者 郭靖

见习记者 王星玮 焦建超

实习生 徐思雨 唐路遥

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