牛津大学教授关注中国房价：中国的房地产泡沫很快就要被刺破！

本文作者：经济学家圈_Lucy

牛津大学教授研究表明，日本、香港、美国在经历金融危机之前，都有一个明显的共同特征——过度杠杆化。很多人认为，如今的中国正在走这些经济体的老路，中国的房地产泡沫很快就要被刺破。但是，中国的特殊情况使得房地产市场至今屹立不倒，一二线城市的房价要靠层层降温才能稍微控制。中国到底特殊在哪？

80年代的宪政改革是一个标志性的时期，自此以后，在土地事宜方面实现了“大地方、小中央”，地方政府代替中央行使起了辖内城镇土地控制者和管理者的权力。由于相关法律规定农村土地不能直接在城镇市场上买卖，有的地方政府就“变废为宝”，给农村土地贴上城镇的标签，在房地产市场光明正大地交易。总的来说，中国的所有土地全由他们控制。中国是世界上唯一一个将这些商业价值极高的土地全部高度集中在手上的国家，这也就为它的特殊性埋下了伏笔。

如此集中的权力让当局一下子有了大量抵押物品，从而获得巨额贷款。与此同时，它也解释了为什么中国经济在过度杠杆化的大背景下依旧没有崩溃。对于其他经济体而言，政府、金融机构、地产大亨、个人等等独立的玩家都分别做自己的决策。当一点恐慌产生了，就会很快蔓延到整个经济体，疯狂的抛售让整个经济一下子垮掉。听起来很熟悉？次贷危机就是一个极好的例子。

如果有一个庄家同时操纵房地产业和金融业呢？你们懂的。

我国杠杆化趋势的最大推手是土地（和它的巨大价值）。在“地本位”的发展模式中，城市开发商和地方政府用土地作为主要的抵押物来大量借贷，从而推高金融市场中的杠杆量。这张图总结了中国房地产市场和金融市场之间的关系。

地方政府需要现金或者信贷来为当地的建设项目买单，但是中国法律法规严令禁止地方政府从银行借钱。上有政策，下有对策。地方政府会创建能给自己提供资金的融资平台。具体的措施是建立国有企业，再将落后地带的土地所有权转让给它们。然后通过一系列的操作，最后把钱交到政府手里。

私人开发商也是这么做的，杠杆可以换取大的现金流、更多土地开发权，然后周而复始。

中国的房地产泡沫越堆越多，不知道神通广大的庄家能控制局面稳定到何时。无论如何，庄家不会全知全能，其对局面的牢牢把控在短期看来暂时还好，但长远看来势必给中国的发展埋下一枚随时可能引爆的定时炸弹。最好的解决方案还是放权给不同的玩家，即使危机的风险会有，但总的来说把权力交回市场，让市场来调控和引导，才是避免崩盘的最好途径。

本文内容有参考论文《How Big is the Chinese Real Estate Bubble and Why Hasn’t it Yet Burst: A Comparative Study between China and World Major Financial Crises 1980-2014 》作者：Bryane Michael，University of Oxford；Simon X. Zhao，University of Hong Kong