园区中国 | 漕河泾：上海最牛园区是如何炼成的？
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园区中国（park_china)
2014年底，产业地产领域一个重磅的资本运作掀起轩然大波。上海国企临港集团旗下的临港资管向自仪股份注入临港投资100%的股权，相当于主营产业地产业务的临港投资借壳上市。
首先引起大家关注的是这次重组与漕河泾的关系。严格意义上来说，尽管这种重组并非是漕河泾的借壳上市，因为漕河泾开发总公司的股权都在临港集团和临港资管的手中，但其中的多个注入上市公司的园区资产都属于漕河泾品牌。可以大致理解为，通过这次资产重组，这家上市公司与漕河泾成为了具有深厚血缘关系的亲兄弟，双方可以共享“漕河泾”这个闻名遐迩的品牌。
当然，园区中国（park_china）也从上海渠道了解到，漕河泾包括本部在内的优质资产并没有转入上市公司的资产包里，放进去的都是质量相对降一些的资产，从资本市场一贯的习惯来讲，这也是可以理解的，并不奇怪。
我们今天的重点还是要介绍一下漕河泾。上海产业地产领域有句话叫““平生不识漕河泾，阅遍园区也枉然”，按照很多产业地产人士的观点，漕河泾是上海最出色的产业园区，它是如何做到这一点的？且听园区中国(park_china)为大家细细分解。
走出上海的千亿园区
上海漕河泾新兴技术开发区是国务院批准设立的经济技术开发区、高新技术产业开发区和出口加工区，是全国唯一具有双重性质的开发区（享有国家经济技术开发区和国家级高新技术产业开发区双重优惠政策），总规划面积14.28平方公里。从2004年开始，漕河泾开发区还一直积极推进创建循环经济生态工业园。
漕河泾开发区汇聚中外高科技企业2500多家，其中外商投资企业500多家。81家世界500强跨国公司在区内设立126家高科技企业。
2013年，漕河泾开发区实现销售收入2778亿元，工业总产值1044亿元，是名副其实的“千亿园区”，地区生产总值（GDP）905亿元，进出口总额154亿美元，税收总额92.92亿元；2014年1-9月，实现销售收入1729亿元，工业总产值614亿元，地区生产总值（GDP）577亿元，进出口总额95亿美元，单位面积经济效益在全国开发区名列前茅。
目前漕河泾已形成了以电子信息为支柱产业，以新材料、生物医药、航天航空、环保新能源、汽车研发配套为重点产业，以高附加值现代服务业为支撑产业的产业集群框架。
目前，漕河泾开发区与所在地徐汇区、闵行区、普陀区政府建立了战略联盟合作机制，甚至已经走出去在浙江海宁和江苏盐城进行复制，在行政审批制度改革、项目开发、招商引资、环境保护等领域不断探索制度创新，构筑健全、高效的公共服务平台，推动开发区经济与地方经济实现合作。
例如2014年6月中旬，普陀区政府就与临港集团以联合股权投资方式组建漕河泾桃浦科技智慧城发展公司，合作开发桃浦地区的产业转型升级项目。首期开发项目以临港集团所属的北方商城、万隆货运停车场为基地，全面引进漕河泾开发区的品牌、招商、规划、建设和园区服务等优质资源，建设高标准规划设计的研发楼宇和配套物业，建筑总量约为70万平方米，重点引进以企业地区总部、研发设计中心、运营结算中心、技术服务中心为产业内容的新兴产业项目和相关企业。
开发主体：漕河泾开发公司
漕河泾的开发主体上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司（下称“漕河泾开发公司”）成立于1988年，为国有有限责任公司，注册资金5.02亿元。根据1990年4月上海市九届人大常委会通过的《上海市漕河泾新兴技术开发区暂行条例》，由上海市人民政府全面领导漕河泾开发区的建设和发展；市、区两级政府各职能委、办、局在开发区内行使各自的职权；上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司则具体负责漕河泾开发区的开发、建设、经营、管理和服务。
漕河泾开发公司统一负责漕河泾开发区的基础设施建设、资金筹集和运用、土地开发和土地使用权转让、房产经营，创造良好的投资环境，吸引国内外资金和先进技术，兴办各类企业及技术和产品贸易等综合服务，并行使市政府授予的部分管理事权，主要包括外资项目初审权、入区项目规划方案预审权、入区项目环保预审权、高新技术企业认定的初审、在地化统计及人才引进等工作。
这一方面有点类似新加坡的裕廊模式，因此漕河泾也被称为“没有管委会的开发区”，没有管委会、市场化运作、公司制经营，在众多国家级开发区中，漕河泾是具有鲜明特色的另类——“面对政府是企业，面对企业是政府”。这是一柄双刃剑，虽然有时候会显得尴尬，但用得好也会比较出彩，尤其也更方便进行对外的品牌输出。
经过二十余年的发展，漕河泾开发公司已成为集工业地产运营商、区域产业推动者、园区服务集成商于一身的综合性园区工业地产企业。截至2013年12月31日,公司资产总额131.77亿元，所有者权益合计为32亿元。
根据园区中国（park_china）得到的一份漕河泾开发公司的财务报表显示，目前公司拥有产权的房产约为77.75万平方米，2014~2017年预计能实现稳定的租金收入合计达33亿元，这在园区公司里可是相当不错的成绩了。尤其是2015年公司绿洲三期等工业厂房项目建成投入使用后，预计租金收入将保持稳步增长。公司2011~2013年主营业务收入分别为296,949.59万元、239,581.01万元和343,684.75万元。我们相信，如果有朝一日中国的REITs开闸，漕河泾这样稳定而优质的租金状况是非常有机会尝试证券化的。
漕河泾开发公司其实在融资方面也非常受金融机构的欢迎。在很多传统房企风声鹤唳缺兵少粮的当下，漕河泾却获得金融机构的大力支持，目前共获得银行授信额度约为92.8亿元,已经使用的额度约为49.1亿元,未使用额度达到43.7亿元。此外，漕河泾开发公司还在2014年5月底发行了7.9亿元的7年期公司债，票面利率仅为7.24%，真是羡煞旁人。
漕河泾产品与服务
目前，由于本地土地资源有限，漕河泾布局已初步实现“立足上海、辐射长三角”，具有“一本部、六园区（浦江、临港、外高桥、松江、康桥、奉贤）、两分区（浙江海宁和江苏盐城）”共9个分园，是上海为数不多真正实现“品牌连锁”和“走出去”的开发区。
更有里程碑式突破意义的是2014年8月，漕河泾开发区与遵义经开区签署合作共建协议，漕河泾遵义分区项目签约启动。这也是漕河泾历史上首次走出长三角，深入内地扩张。
这些“飞地园区”坚持公司化模式进行市场化运作，“漕河泾”派出管理团队，都挂漕河泾开发区的牌子。有专职员工将本部的管理经验输出到“飞地园区”，在当地招聘的工作人员也定期到本部接受培训。施行“统一品牌、跨区布局、多点联动、协同发展”大招商战略。
漕河泾本部重点引进国内外著名企业集团的“一部三中心”，即地区总部、研发设计中心、运营结算中心和管理服务中心；对不符合本部定位但依然有发展潜力且是产业链中不可或缺一环的企业，将其转移到“飞地园区”。
“飞地园区”定位各有侧重，如浦江园区定位电子信息、生物医药、环保新能源等高新技术产业，松江、奉贤园区是生产性服务业园区，外高桥是现代物流园区。通过总部和各分园区产业错位和统筹布局，有助于漕河泾在战略性项目上整体参与产业链分工。
漕河泾的产品比较丰富，包括高科技园、科技广场、现代服务业集聚区、国际商务中心、科技绿洲等。尤其值得一提的是科技绿洲的这个“子品牌”，已经成为漕河泾的拳头产品，主打高科技总部园区，主要借鉴国外先进科技园区的开发、管理理念，重点集聚一批信息及各类高技术研发、设计总部机构，是引进国外先进理念、规划、标准的科技“园中园”。
漕河泾的服务也是相当多元的。在物业服务方面，成立于1996年的上海漕河泾开发区物业管理有限公司是国家“一级”资质物业管理企业、中国物业管理协会常务理事单位及上海市物业管理行业协会常务理事单位，是上海工业园区物业管理的龙头企业，目前物业管理项目总数已达50余项，涵盖工业园区、办公楼宇、星级酒店、仓储等多种业态，管理总面积达350余万平方米。其服务范围包括楼宇的早期介入、专项评估、楼盘托管全程策划和咨询、房屋代理租售以及提供酒店、会所经营管理、团膳供应、仓储物流、商业服务等专业服务。
在园区配套服务方面，漕河泾提供着餐饮、酒店、超市、金融证券、运动休闲、宾馆会所、邮政通讯、生活文化、园艺绿化以及“一卡通”服务等多种多样的服务门类，让整个园区充满了活力和动力。此外，漕河泾还专门设立了人力资源服务公司和导入上海市人才服务中心漕河泾分中心，为园区企业提供便捷的人力资源服务。
值得一提的是，通常而言，开发区和当地政府关系松散，而在漕河泾园区中，双方是各持股份，利益 “捆绑”，分工明确。漕河泾开发区发挥国家级开发区品牌和专业化团队优势，通过品牌和管理的输出，把先进的规划设计理念、丰富的招商资源、完善的服务体系引入园区。地方政府卸下招商引资的部分担子，腾出更多力量做好服务配套。
这种战略捆绑模式也适用于吸引提供配套的知名品牌企业入驻，如与统一星巴克的合作：漕河泾开发区发展延伸到哪里，星巴克咖啡店将跟到哪里。
人才资源，漕河泾的弹药库
漕河泾这类科技园区得以发展的一个重要因素就是丰富的人才资源，这一点，从硅谷到班加罗尔，从台湾新竹到日本筑波无不如是。漕河泾依托的是周边20多所高等院校和120多所研究开发机构，以及良好的居住环境，能很容易吸引较高素质的劳工和专业人员。
漕河泾开发区周边的学校有：交通大学、华东理工大学、上海师范大学、上海应用技术学院、华东师范大学、东华大学、上海工程技术大学、上海大学、复旦大学（医学院）、上海中医药大学等20余所高等院校。
科研院所：各类研究所120多个，其中较著名的有：中科院上海生命科学研究院、中科院上海微系统与信息技术研究所、华东计算技术研究所、上海市计量测试技术研究院、工业微生物研究所、激光技术研究所、航空615研究所、航天801研究所、航天803研究所、航天807研究所、航天811研究所、航天812研究所、航天第八设计部、电子科技集团21研究所、上海核工程研究设计院、上海劳动保护科学研究所、上广电中央研究院等等。
开发区内有留学生回国交流站和留学生公寓，为留学生来开发区工作提供方便。人才是企业经营发展的首要和根本资源，漕河泾开发区的这一人才优势对开发区内外商投资企业的经营发展起着推波助澜的作用。根据2010年统计，开发区共有从业人员约14.05万人，其中从事高新技术产业的员工约11.03万人，占总数的78.5%；大专及以上学历人员数超过6万人，占总数的45%，其中博士1539名、硕士10499名，留学归国人员2417名，外籍人士871名，已成为上海乃至全国高学历、高素质人才最为集聚的人才高地之一。
漕河泾，六代孵化器迭变
漕河泾孵化器已有十多年的发展历史，累计培育过科技企业300余家，成功率90%以上，技术领域涉及信息、生物、材料、光机电等。漕河泾创业中心现拥有2.9万平方米的创业基地，注册资金6500万元人民币，被国家科技部评为“国家级高新技术创业中心”，“国家高新区先进孵化服务机构”；被国家科技部与联合国开发计划署(UNDP)共同认定为“国际企业孵化器”。
自1989年开始建设孵化器至今，上海漕河泾开发区孵化器发展经历了农舍孵化器、经典孵化器、国际孵化器、现代孵化器、专业孵化器5个阶段，目前正朝着第六代品牌孵化器方向迈进。上海漕河泾开发区科技创业中心已成为国内首家通过ISO认定的孵化器、第一批国家高新区先进孵化服务机构以及国内第一家建设中的品牌孵化器。
第六代品牌孵化器上海漕河泾国际孵化中心将具备承接技术转移、项目培育、企业孵化、企业加速、产业推进、产业转移6个阶段的服务功能，为处于不同生命周期阶段的企业提供工商、税务、银行、酒店、人力资源、培训、公共会议、商务设施等公共配套服务和相关孵化服务。
上海漕河泾国际孵化中心总建筑面积约5.2万平方米。该中心拥有约2000平方米的国际技术苗圃和科技创业苗圃、约3000平方米的大学生创新创业园、约3000平方米的留学生创业园、约1万平方米的国际孵化器和专业孵化器、约2.6万平方米的企业加速器。
目前，上海漕河泾国际孵化中心入孵率达100%，130余家科技型中小企业及配套服务机构已迁入，其中80%涉及信息技术领域。入孵企业包括中央“千人计划”入选者创办的企业巨哥电子、成功吸引500万美元风险投资的高科技企业寰彩科技以及荣获2011年中国IC设计成就大奖的加速企业艾为电子等一大批成长性良好的企业。
漕河泾发展模式总结
漕河泾内部也总结过自己的发展模式特色，核心竞争力在在“不断创新的管理模式”。具体体现为“四化”：
（1）知识商品化：实行知识创造、知识交换、知识孵化、知识管理，充分实现知识的价值；
（2）科技产业化：将科技转化为现实生产力；
（3）管理现代化：以现代化的管理理念和手段创造良好的技术创新的环境；
（4）园区国际化：实现与国际接轨战略。
而漕河泾开发区发展模式概括起来，就是“环境+服务+制度”模式——
1、 独特的经济区位优势
2、 较好的产业生态环境；
3、 明确的产业发展定位；
4、 清晰的长远规划指导；
5、 积极的制度创新探索；
6、 精心的人才集聚组织；
7、 有效的法律法规支持；
漕河泾与国际科技园区的竞争力比较——
美国硅谷：产学研一体化模式，以自主创新为主；
日本筑波：侧重于基础研究，与产业界联系不紧密；
台湾新竹：重心在高科技制造业，研发薄弱。
漕河泾：从重产业到产业与研发并重。