园区中国 | 园区二次开发样本解析：漕河泾松江园如何做到上海增速第一？
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园区中国（park_china）
漕河泾松江园区是松江区和临港集团率先响应市委、市政府战略部署开发建设的第一个“区区合作、品牌联动”示范基地。松江区新桥镇和临港集团漕河泾开发区共同投资成立平台公司，开发建设规划面积1300亩的漕河泾松江高科技园。2015年底，园区完成土地开发400亩，建成厂房52万平方米，95%完成招商。
目前，漕河泾松江园区入驻企业350家，平均每家企业占地不到1.2亩。而在以往开发模式中，同等产值水平下，若企业批租土地建造厂房，一般每家企业至少占地5亩。2009年以来的六年，园区年产出129亿元，纳税5.33亿元，亩均税收133万元/亩，超过松江全区工业土地平均税收产出10倍以上。
在2015年度全市104个工业区块综合评价中，漕河泾松江园区的发展速度跃居第一，用地效益名列第五，成为上海市工业区转型升级的试点样本之一。
▎破解“捡到篮里都是菜”
▎开发主导权交给懂市场的人
传统的乡镇工业区厂房就像一组横卧的火车车厢，单层或两层、扁平而宽敞，适合横向流水线加工制造与仓储。漕河泾松江园区的厂房却是几十幢6－8层的楼房，以及20多层的玻璃幕墙楼宇，矗立在G60沪昆高速旁颇为显眼。为何在郊区平地起高楼?因为园区吸引的不再是传统工业企业，而是集企业总部、研发设计、测试基地于一体的新型产业园区。
在明确的产业导向下，园区初步形成先进制造业和生产性服务业集群。大唐移动、法国必维、佳豪船舶、信颐电子等一批大型央企、知名跨国公司、上市公司和高成长科技型企业纷纷落户。园区重点推进3D打印产业，集聚了德国SLM、联泰、光韵达等知名企业，培育出悦瑞、曼恒等一批细分领域优势企业，形成产业链。去年，园区企业完成了国内首个三维数据模型的版权交易。
截至2015年底，园区累计引进科技创新型企业350家。其中高新技术企业49家，超过企业总数的10%。此外还有科技小巨人企业13家，市区级企业技术中心4家，专精特新企业18家。2015年，有7家企业挂牌上市。园区年均发明专利增速超过30%，被评为上海市知识产权示范园区。大量好企业进入高容积率的楼宇中，高效的土地利用效益也就不难理解。
漕河泾松江园区似乎从规划、设计楼宇结构之时就赢得了先机。这得益于破解了工业园区由街镇一条龙抓到底、“捡到篮子里都是菜”的传统套路，把园区开发建设主导权转移到了懂得市场的主体手里。
“新桥模式”走的是街镇和专业团队合作开发建设之路。双方共同投资成立的平台公司作为园区开发主体，由临港集团委派的专业团队主持日常经营。平台公司借助临港集团在规划定位、建筑设计、招商网络、品牌管理、产业培育等方面的专业特长，全面负责园区的规划、建设、招商和运营管理，把先进的规划理念、丰富的招商资源、完善的服务体系引入园区。
在市场要对资源配置起决定性作用的新要求下，政府不宜继续像过去那样继续主导工业园区开发建设。要让市场创新主体竞相落户，必须把园区交给熟悉市场、对市场反应灵敏的专业团队去开发经营。他们对市场、对企业更有辨别力，能招得进好企业，能更好地满足优势企业、好企业日常管理的需求。
像漕河泾松江园区这样的“区区合作”，推动国内外的优秀开发主体与乡镇联动发展，已有不少实践。一批有实力、有经验的民营园区开发主体与产业园区合作，如大连亿达与嘉定区江桥镇，联东U谷与金山工业区、嘉定新能源汽车产业基地，清华科技园与松江区中山街道等。一批有实力的品牌房企进军产业地产领域，如上海地产闵虹集团与宝山区顾村镇、万科联合深圳天安数码与张江。
▎破解“一卖了之和土地闲置”
▎铁打的园区，流水的企业产业
漕河泾松江园区内的职工公租房配有广阔而完善的地下空间。住宅区域入口实行人车分流，地下车位与每幢公寓楼以最便捷的路径连接。追求公租房的建筑质量和管理细节，不仅是为了获得企业人才认可———若干年后，园区开发者仍掌控这些物业房产，后者必须经得起时间的检验。
目前，上海经济发展进入新常态，企业和产业淘汰更新进入了窗口期。以松江区为例，拥有13.63万亩工业用地，但绝大部分土地掌握在企业手里，存量土地盘活遇到的阻力非常大。漕河泾松江园区在土地开发中要破解的第二个问题正是过去“一卖了之”的土地出让方式：企业以低价拍得土地，通过种种途径变相转售得利。离土农民无法分享土地增值的红利，甚至产生诸多社会问题。
漕河泾松江园区转型为工业地产开发商，自己开发建设工业土地，自持物业招商，把房产转售行为控制在最小范围。确保所有土地和房产做到全生命周期管理，随时可以根据需要进行调整，杜绝土地闲置、资源空转。
比如，一家首批落户园区的公司，尽管年产值上千万元，但由于种种原因无法注册，园区根据当初约定，终止合同，引进了新项目。以租为主、自持物业招商的土地利用方式，赋予园区招商最大的主动权，企业有进有出，形成“铁打的园区、流水的企业和产业”。
在这样的开发模式下，园区关注的是招商引资后企业的持续成长。为此，漕河泾松江园区积极引进科创和知识产权中介服务机构，如黑马创业路演中心、阿里企业级云服务等，营造企业成长的有机生态。为了留住人才，园区修建市政道路，引进餐饮百货和酒店，吸引一家双语幼儿园入驻园区。今年，G60沪昆高速近园区处将新增一个下匝道，方便员工出行。
▎破解“二次开发”高成本
▎撬动社会资本，博弈利益共享
去年，漕河泾松江园区与松江区中山街道合作，对中山工业园进行土地二次开发，他们要破解土地开发利用中的第三个难题：“二次开发”收储成本不断提高，市场化开发难度加大。园区给出的答案是，运用新金融工具，撬动社会资本参与，探索混合所有制经济。
目前，通过收储、转让、自行开发等不同途径实施区域成片调整和园区二次开发的成本不断提升。受新增工业用地基准地价调整、土地出让年期调整等影响，存量工业用地持有人“留地博利”预期提高，工业用地收储及“二次开发”成本不断提升。国家地方融资平台清理、地方债务总量限制、清理规范税收优惠政策等一系列新政陆续出台，单纯依靠财政资金投入、银行借贷、发债方式进行“土地收储收购—出让—再开发”的模式难以为继。
土地开发的难度在于园区开发者、地方政府、原土地权利人之间的博弈。漕河泾松江园区在此前“新桥模式”中的经验是建立利益共享机制：新桥镇集体资产公司投入本金2400万元(占股40%，总资本6000万元)。后经调整退让，漕河泾开发区占股51%，新桥镇占股49%。六年开发后，新桥镇集体经济所持股本增长到1.64亿元，累积资产价值超过20亿元，持有园区股份账面价值约8.48亿元。2012－2015年，新桥镇累计实现分红3471万元，是松江集体资产增值最快、集体经济分红最多、农民享受红利最大的地区。
面对土地二次开发的高成本，需要撬动社会资本共同承担，设计合适的利益共享机制。中山街道的这个电商园区经营不善，几年来只租出了一幢楼。漕河泾松江园区和中山街道引入启迪控股股份有限公司，三方出资，100%收购原土地权利人的企业股份进行二次开发。三个出资方共同控股，打造重新定位为科创服务平台的启迪漕河泾科技园。
漕河泾松江园区在复制“新桥模式”时的创新不止于此。一些乡镇新腾出了土地，但是“四新”企业的培育和引进成本提升，土地利用难以接续。漕河泾松江园区与松江区佘山镇合作，开发佘山文化绿洲文创产业园区，采用“基金+基地”模式，与佘山资产管理公司合资成立平台公司，建立产业投资基金，定向导入相关产业。目前，创投基金已经到位，招商引资正在有序推进。
（文章来源：文汇报 文章作者：史博臻）
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