园区中国 | 天安数码城的2016：转型轻资产，探索多元化
欢迎关注中国产业地产首席公众号：
园区中国（park_china)
事有凑巧，在我们团队赴深圳调研天安数码城的前一天，这家华南产业地产的领军企业刚刚开完了其2016年度的工作会议。股东携手，三军用命，天安数码城正筹谋着一些新的计划和蓝图。
作为“2016中国产业地产30强榜单”评选调研的首站，我们的主要调研对象是天安数码城总裁杜灿生。在之前的工作会议上，他刚提出了从产品优化、管理强化、平台战略、多元发展四个方向的集团发展思路与布局。
天安数码城发展到今天，经历了四个重要的发展阶段，并形成了以重资产为主的产业地产开发运营打法。随着行业发展趋势的变化，天安数码城也意识到，如果继续单一依赖重资产进行园区拓展会积重难返，越来越累，行业的主流趋势是逐渐变轻，形成一种轻重并举、软硬兼备的战略路径。
例如华夏幸福、宏泰发展、东湖高新、张江高科、亿达中国、联东集团，都在力度空前地加强自己轻资产业务的比重，试图以另一种打法、另一种算账方法来重新设定自己的产业地产图谱。甚至进来搅局的万科、花样年、启迪协信等等，也都纷纷祭出轻资产的招牌，号称要颠覆传统的产业地产江湖版图。
天安数码城在这种新形势下，再次调整自己的模式定位——“创新企业生态圈运营商”，业务架构形成“一体两翼”，即以各类创新创业物理空间为基本载体，以智慧园区服务运营和多元化多层次的金控平台为两个重要辅助，为产业和企业打造一个全生命周期的孵化平台。
杜灿生告诉我们，2016年天安数码城的发展战略必须讲究轻重平衡，并重点突破轻资产。
他强调的轻资产包括几种类型。首先就是管理输出，盘活存量资源。例如去年9月，天安数码城跟上海虹口投资控股有限公司签订战略合作协议，由天安输出品牌和管理，采取“一区多点”模式，全面参与虹控公司旗下多个项目的运营管理。目前首批合作项目的体量在11万平方米左右。
这对于天安数码城来讲绝对是一个革命性的变化，或许对其利润结构、人员结构和业务结构都造成不小的冲击。
我们知道，上海的产业地产市场并不好做，对于外来产业地产商来讲水比较深，很难轻易下手。比如华夏幸福和联东只能在周围敲敲边鼓，国企背景有钱任性的北科建是简单粗暴的直接并购项目，有人脉和资源基础的万科选择的是轻资产服务平台星商汇在全面撬动，而初来乍到的亿达也只能以轻资产管理介入。
在浪奔浪流的上海滩，天安想和以往一样大面积拿地建起一座产业综合体在上海是行不通的，因此选择一家存量资源丰富的国企合作不失为明智之举。虹控公司是上海虹口区区属国有独资公司，在当地有不错的关系脉络和资产资源，但是由于体制因素和历史原因的束缚很难有效利用。
由于20多年来一直服务于需求繁杂、形态各异的中小企业，天安数码城对于产业、企业的服务需求把控有着很深的积累，用市场化、专业化的轻资产管理输出的方式将低效园区拿来盘活，一方面可以增加一定的业绩，另一方面也方便熟悉和进一步撬动上海产业市场。
其次是天安数码城的平台战略，包括一体两翼的金控平台和互联网服务平台。
为了从集团层面进行更强有力的整合统筹，天安数码城把一系列的金融资本工具都汇聚在旗下的金融控股平台上，去年集团刚刚成立了独立运作的天安金融控股（深圳）有限公司。作为“一体两翼”中的一翼，金控公司是天安数码城孵化战略的重要抓手。通过打造包括基金业务、小额贷、融资租赁、互联网金融等创新金融业务，能够与天安数码城现有模式、客户资源形成有机结合。
天安数码城的设想是，从初期的项目获取到园区的建设运营，到最后的存量资产证券化，针对不同阶段的资金需求，采取多渠道的融资方式。通过基金的杠杆效应，将天安数码城的商业品牌、客户资源、开发、运营管理能力加倍放大，不仅进一步支撑集团业务的开展，也形成了以资本运营为主的收入来源。
这个金控公司一方面可以支持自身的资金需求，另一方面对于入园企业以及上下游企业的融资需求也可以对接。另外，天安数码城也在积极布局产业投资基金，针对未来具有潜力的产业和企业进行一定的股权投资，现在正在积极物色投资标的，但尚无具体的规模和数据指标。
互联网服务平台主要以“1发布平台”为主，天安希望能够将其作为实体园区物理空间的一个重要补充，形成一个O2O的企业聚合平台和高新产品、技术商业化推广平台。这个平台是开放性的，能够对接政府、企业甚至海外的各方资源，形成了一个真正的创新生态圈。
最后一个轻资产层面，也是天安数码城面向未来的一个转型思考，即为“多元发展”。
杜灿生认为，目前实体经济发展得很辛苦，未来一段时间产业地产的需求可能会面临饱和，必须寻找未来新的市场增长点，未雨绸缪地去探索新的发展路径。
这些路径包括以T+space为代表的空间产品去对接海外的大学院校、科研机构成果，将其引入和转化，成为能够落在国内尤其是天安园区内的资源，这种“转化器”和“交易平台搭建商”的角色虽然暂时看起来不可能成规模，但未来值得去尝试；
也包括进一步的国际化业务，帮助国内企业走出去，国外企业引进来。一个现成可用的路径就是天安中资控制方深业集团和港资股东都在海外有一些人脉和资源，这种海内外渠道的搭建和碰撞，也很可能盘活既有资源，并创造一些新的市场机会。
在战略布局方面，杜灿生也提出了一些新思路。天安数码城在未来一段时间不太倾向于继续拓展新的城市区域，除了重庆、青岛、天津等二线城市的既有园区做深做透之外，天安的拓展重点依然是大本营深圳及周边，和潜力重镇上海。
对于深圳如火如荼的旧改，天安是非常有兴趣的，并且也有了具体的实际行动，包括探索公寓这类能够和既有业务、市场需求形成很好对接的新产品供应。在重资产项目拓展上，天安数码城的两个重点收获是深圳龙华新区项目和东莞凤岗项目，毕竟，深圳周边才是天安在项目资源和产业资源最有控制力的区域。
此外，在产业载体的柔性化定制，既有园区的贯通和资源聚合，包括如何结合中港两方股东的长处与资源开拓一些新的业务可能性方面，天安数码城也都有着持续的思考和探索。杜灿生告诉我们，天安以及股东方有这个耐性去细水长流地做一些布局，很多事情急不得，要慢慢推进。
的确，对于天安数码城来说，有足够的资源和履历，也有过辉煌和阵痛，在如今产业地产短兵相接日益白热化，发展窗口期大开的时局下，这家企业需要的当然不只是时间，更是正确的方向和路径。
推荐阅读：
园区中国 | 【深度解读】李克强政府工作报告中的“产业地产十条”
园区中国 | 万科全面布局产业地产：600亿收入、200亿股估值、500万体量
园区中国 | 华夏、张江、天安、普洛斯，他们都在用这件秘密武器！
园区中国 | 它将成为第一个赴港IPO的物流地产商 拟筹资10亿美元
园区中国 | 孵化器不赚钱？那创新工场的毛利率怎么高达85.34%？
园区中国 | 【案例深度解析】国内首个获得立法保障的产业新城PPP项目
园区中国 | 全球最著名的产业新城PPP案例：伦敦道克兰之复兴
点击左下角“阅读原文”，了解园区中国最近发布的30篇最火爆文章。