园区中国 | 宏泰发展的2016：产业地产的供给侧改革
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作为“火花2016中国产业地产30强榜单”调研的第二站，廊坊目前正处于京津冀协同发展的最高地，从这里走出的宏泰发展和华夏幸福都在迎来最好的发展阶段。说实话，相比于高调激进的华夏幸福，我们其实更看好低调稳健的宏泰发展。（关于宏泰发展模式的基础介绍，详见我们下方的相关文章链接《产业地产香港上市案例剖析：“产业市镇运营商”宏泰发展》）
作为第一家以产业市镇概念在香港上市的内地企业，宏泰有很多想法和动作，但不可能像华夏幸福那样在2015年A股那样发出令人咋舌的409条公告，而且也不符合这家企业一贯低调得近乎神秘的作风。因此，当我们来到廊坊安次的龙河高新区拜访宏泰发展董事局主席王建军时，的确对他近期的很多想法和动作深有触动。
尤其是宏泰发展在深挖产业链，寻求“市场招商”的转型新路，全面国际化进行产业资源的对接整合，以及大力打造孵化器方面的种种举措，用王建军自己的话说，是要探索”产业地产的供给侧改革“，这也与我们一直以来强调的“轻重动态平衡，打造产业地产价值创造力”的研究体系大相吻合。
▎“市场招商”的新路：深挖产业链条
王建军和他的团队其实已经很深刻的意识到，无论是华夏幸福还是宏泰发展，从整体规划、一级开发一直到后期卖地、二级开发这样的一整套产业新城模式不可能一直这么吃香下去，目前来看这种简单招商卖地、看天吃饭的模式逐渐疲弱的态势很明显，必须找到一条转型的新路。
宏泰自己探索的一个路径就是，“升级版的产业构建”，即深挖一个产业链条，控制这个产业的核心源，进行全产业链的运营，从而形成一套引领市场招商的模式。宏泰现在抓住的产业就是通航，即通用航空产业。
目前，通航产业正在中国迎来空前大发展。这个产业在中国发展的优势在于，起点低，供需极度失衡，又是一个包罗万象的产业链，容易形成集群效应。
宏泰的第一个试验田是位于石家庄的栾城区。石家庄政府目前发展通航产业的意愿很强烈，投入力度也很大。
2015年，宏泰与栾城区签署了《石家庄通用航空产业基地及航空市镇合作协议》，根据这个协议，通用航空市镇将形成“一体两翼”的产业结构：打造以通用飞机制造及相关产业为主体，以通航运营及服务产业（通航作业、飞行服务站、通航俱乐部、航校培训等）、通勤与公务航空（以栾城机场为中心的500公里半径范围的短途客货运输及公务航空）为发展两翼。
此外，通用航空市镇还规划打造通用飞机整机组装、无人机生产与服务、航空零部件制造和通航运营及保障服务业四大产业板块，以及中国北方通航展览中心、航空运动飞行、热气球、滑翔伞以及酒店、餐饮等衍生产业。
可以看出来，宏泰的计划就是将通航长长的产业链条落到栾城和整个石家庄，只要掌控了这个产业链条，宏泰就能够源源不断地从这个“航空小镇”的全系列配套中赚足收益。
但宏泰毕竟是一个开发商，专业的事情如何来操作？这就需要找到足够强的战略合作伙伴。这些战略伙伴来自海内外，它们与宏泰谈判时，第一句话一定是“市场在哪里”，后面还会问“配套运营谁来做”，回答好了这两个问题，宏泰的机会也就来了。
2015年，宏泰从海外找来了AVIO国际集团，这家公司注册在瑞士、运营及研发总部在意大利，主营业务为小型飞机和小型直升机的设计、研发及制造，自主开发了全球第一台双引擎发动机系统并拥有专利，以及国际领先水平的材料应用技术。该公司在国际上拥有多项独立自主的知识产权和认证，设计并生产出了一系列极具革新意义、处于尖端水准的多用途航空器。
AVIO来中国，当然希望为自己的产品找到市场，中国蓬勃兴起的通航产业市场恰好对其胃口，而宏泰扮演的则是帮助AVIO在本土落地和开拓市场的角色。按照宏泰的构想，未来其在京津冀、长江经济带和一带一路所布局的一系列产业市镇会形成一个网络，这些市镇在陆地上有高铁和高速联结，而空中则可以靠通航飞行贯通，从而将这些区域的产业资源和旅游资源激活，宏泰则可以从中找到丰富多元的业务机会。
除了AVIO，国内也得傍一个“产业大款”，在通航领域摩拳擦掌睥睨业界的央企中航工业集团成为宏泰的最佳选择。
3月8日，宏泰跟中航通飞签署了战略合作协议，共同建设全国爱飞客航空综合体项目，打造“中国通用航空飞行网络”、“中国通用航空产业平台”，业务将涉及通航机场、特色旅游、主题地产、养生休闲、飞行大会、通勤航空、低空旅游、航空体育、通航教育、通航运营、通航保障、通航金融、文化创意等。
此外，宏泰还与中航幸福控股、航天科工等进行战略合作，并已经注册了航空小镇开发公司，与这些产业集团把利益牢牢捆绑在一起，进行全国性的通航市镇布局。双方各司其职，各取所需，将产、城、研、商深度结合，形成一个综合性的强大攻坚联盟。
由于通航产业的极度专业性，既往的产业市镇团队操作起来会有难度，因此宏泰着手从很多与航空相关的公司中挖来了一批有航空板块业务基础的团队，并且从国家民航系统中退下来的人员以及航空专业院校的高端人才找到突破口。在这些专业人员的纵横捭阖下，目前栾城航空小镇的进展迅速，市场招商的模式已经初显成效。
▎对接全球产业资源：走出去，请进来
产业地产一个很重要的趋势在于国际化和平台化，即将自身作为一个全球产业资源对接整合的平台，现在主流的产业地产商包括华夏幸福、张江高科、天安数码城等都纷纷走向海外，试图以全球的视野高度去重新配置产业资源，当然，主要的落足点还是其在国内的实体园区。
宏泰在这方面也开始积极布局，王建军设定的思路是“走出去，请进来，对接全球，快速发展”，重点在高端制造、航空、大健康几个领域扬帆出海对接国外市场。按照河北省的要求，今年将重点对接中东欧以及北欧，争取包括瑞典、捷克、匈牙利这些国家的高端项目入园，而不能像过去完全等靠政策。
因此，今年宏泰高管的重点工作之一也是频频考察这些地区，3月份王建军和高管团队就要去捷克拜会当地最大的金融机构PFF集团，并由它介绍一些捷克的高端制造、生物制药医疗、科技创新方面的企业。
由于宏泰的一个优势是在香港上市，宏泰在海外进行梳理后发现一些优质项目，可以选择在境外层面参股甚至并购，把海外管理人员请进来帮助项目落地适应中国市场。
宏泰还在前不久找到了一个新的海外对接途径。2月25日，宏泰和中日韩经济发展协会中小企业促进专业委员会签署了战略合作协议，后者是外交部主管、民政部批准的从事交流与合作的非营利性机构，主要为中日韩三国中小企业沟通与交流搭建平台。双方约定将共同在中日韩养老示范区、中日韩国际贸易聚集区以及中日韩大健康产业园区等园区项目的布局、拓展、建设、运营、招商等方面全面合作。
▎产业孵化：打造北京周边最大的孵化小镇
在产业孵化的计划方面，宏泰也用了很重的笔墨来勾描。
随着龙河高新区的逐渐成熟，宏泰发展也阶段性地建设运营了一批孵化创新载体，用来扶持无法像大型企业那样获得大规模土地的中小创新型企业。其中包括科技成果孵化园，这个园区是河北省级科技企业孵化器和省级中小企业创业基地；2014年推出的以中小企业创业孵化为核心的产业综合体“慧谷•中国”等。
目前，京津冀协同创新创业基地已经完成基建投资6亿元，总投资达20亿元，建成孵化加速平台面积14万平方米，认定2个省级科技企业孵化器，引进科技转化项目30多个。
在这些载体中，已经入驻了北大、北航、北理工、北科大等高校的科研项目和人员，更重磅的也在陆续到来：航天科工的知识产权中心进驻，这意味着2.2万个军转民产品信息将在这里交易；中核集团的两个国家级实验室；中建材的新型材料认证中心和碳排放交易中心；中科院的癌症筛查中心；清华新能源互联网研究院等等。
但总体来看，这些孵化载体还仍然是二级开发的形态，是一种产业地产商探索孵化的阶段性产物，随着创新创业形势的不断发展，以及宏泰自身摸索的逐步深入，一种的孵化框架也逐渐成型，那就是宏泰最新推出的“泰智会”。
泰智会由宏泰整合多方资源牵头成立，作为一种“园区孵化器”，泰智会不是一个传统的孵化器或是单纯的众创空间，而是一个典型的生态圈构建者和外部资源链接者，能够联结官产学研商各个领域，成为一个高效的产业促进组织，旨在提升园区产业培育效率，接入中关村、深圳、上海乃至全球最先进的孵化生态，形成一个强有力的协同创新轴，为廊坊乃至更多宏泰布局的区域所用。
目前，上海和深圳的泰智会已经进入运营阶段，上海泰智会与张江高科的合作也正在推进之中。
按照王建军的话说，泰智会的使命是实现“研发在外部，孵化在廊坊”的科技创新局面，泰智会在新型孵化器基础上又有了更多的提升，已经脱离一个单纯物理空间的概念，成为一种虚拟与实体空间结合的网络化孵化体系。
我们认为，这是一个对传统孵化器格局非常有意义的颠覆性创新，值得整个业界拭目以待。
打破国界束缚，形成节点交互，整合创新发展要素，汇聚国际高端资源，与全球的产、学、政、金、研等领域的创新要素紧密合作，建立起全球性的孵化培育体系，也是宏泰希望探索的路径。
比如今年7月，宏泰就在中国技术交易所与美国印第安纳州办公厅签署战略合作备忘录，双方的潜在合作中首要的就是科技型中小企业孵化；此外，宏泰还与美国加利福尼亚大学洛杉矶分校、加州北大同学会达成合作，力求整合引进更多国外创新孵化资源。
按照王建军的最新思路，他希望在廊坊打造北京周边最大的科技孵化小镇，让“科技孵化”成为廊坊乃至整个京津冀的标签。在他看来，和深圳南山、北京中关村和上海张江一样，人才、项目集聚到一定程度就有信息沟通，从而产生规模效应和市场活跃度，这将是一个乘数效应，越来越多的智慧火花和市场机会将成倍迸发。
从2016年开始，宏泰将在科技创新孵化上面下大力气，除了成立科技服务公司为这些中小高科技创新企业提供全方位的服务之外，宏泰自己甚至还斥资投了十几家高新技术企业，包块北大的一个环保制冷制热项目、纳入千人计划的碳纤维项目、高瓷电子项目、蓝德环保厨房垃圾处理设备等。宏泰采取的方式包括资金参股、厂房物理空间参股、土地参股等，占取每个公司10%~30%的股份。
这种项目跟投，一方面本身就是一种招商手段，另一方面，随着技术和公司的发展成熟，宏泰依然能够源源不断地尝到甜头：新三板上市的股权投资收益、项目投产产业化带来的土地需求、空间需求和税收贡献，以及对区域价值的带动作用，这些都能够给宏泰带来实实在在的收益，以及在资本市场讲出更吸引故事的素材。
▎傍大款 创新对接金融资源
当然，无论是深挖产业链，还是对接海外资源，以及做大孵化，背后都需要真金白银的支撑。宏泰目前走得比较稳健，一年1~2个产业园的拓展令宏泰有着充沛的资金头寸，但这肯定还远远不够，比对在融资创新方面动作层出不穷的华夏幸福而言，宏泰还必须有更多的举措。
因此，宏泰着重开始找一些重要的战略投资方，除了华融集团是宏泰上市时的股东，已经有着很好战略合作关系的国开金融、民生银行等，宏泰还正在和另一家金融大鳄谈战略入股合作。
“傍大款，交名人”的思路，虽然说法直白，但背后却是宏泰整合资源、借船出海的重要战略思路。无论是华融还是这家企业，给宏泰带来的不仅是资金成本降低和金融弹药的支持，它们都有丰富多元的金融资源和人脉资源，只要找到合适的机制导入，就能为宏泰打开一条条新的业务发展路径。比如，共同成立一些大规模的区域发展和产业投资基金，以及整合一些二级开发商资源等。
王建军说，宏泰发展2016年就是要做到的“3个围绕，3个狠抓”，“转型升级这套系统工程中有一项就是提供个性化、订制化的配套服务、运营服务，激活存量，向存量要效益，所以我们在园区建设过程中围绕传统产业升级，抓一批新兴产业和技术改造项目；围绕抢抓京津冀协同发展机遇，抓一批承接京津产业转移的项目；围绕做大做强城市经济，抓一批现代服务业、生产性服务业和公共服务项目，力争打造产业园区供给侧改革的典型示范。”
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