2013年9月5日，杭州华家池土拍会上引来百余家媒体参会，门里门外哪哪都是人。
这个号称杭州白菜心的最后一个黄金地块，竞拍者云集，且均为知名房企。这场土拍，除了136亿元的超高价格、市中心黄金地块这些主因外，点燃整个事件的还有一个重大成分：情感。这是一场外来大鳄与本土房企的博弈之战，当前面两块地被绿地与世茂分而食之之后，最后一块高地，是依然据守的滨江，保住了本土房企最后的尊严。
当滨江如愿以43.8亿元，拿下华家池最后这地块的瞬间，现场激烈的掌声就是一种加冕。摁下时间的快捷键，距离2013年滨江拿下华家池地王转眼已十年。
房地产大跃进节奏渐趋变慢，行业正在溯本清源，“三道红线”依然利剑高悬，三高跌下神坛，金融红利句号圆满……卖房回款在跌入历史冰点的拐点之际，13城首轮集中土拍，杭州表现非常抢眼，供应端与房企热情可见一斑。每个不想对这混沌世界跪下的人，也许都在心里幻想过“虽千万人吾往矣”的豪迈。在2022年4月，杭州这场总成交426.8个亿元的土拍盛况里，滨江猛砸184亿元狂揽11宗地而傲视群雄。虽然没见过她，然我看着心善，心里就算旧相识，今日只作远别的重逢，亦未不可。然，一方诸侯何以在大腕云集的道场一剑封喉，这本身就耐人寻味。旧规则正在消解，新规则悄然创建，如下六问，既是设问，亦是抛砖引玉。
如果说，杭州楼市是一个江湖，或许绿城是金庸，滨江为古龙。他们为这个江湖创造了一个超越庸常生活的侠义世界，编织了一个美好的理想国。在高周转、快节奏盛行的市场环境下，房企究竟是要品质还是要速度？众多TOP级规模房企用实际行动给出了答案：当然速度，而今却是横尸遍野。纵观整个市场，滨江，是把这两者平衡的最好的房企，没有之一。2021年，滨江在杭州共推出14000多套房源，同比增加超过4000套房源，开盘当天平均去化保持在95%的高位。曾有好事者统计，滨江平均回款率超92%。滨江的房子去化与回款如此之快原因众多，但首当其冲的，是成长并深耕于杭州30年，使得滨江已然成为与绿城不分伯仲的一块金字招牌。其次，当属滨江一贯坚持的高端改善定位与片区深耕，极强的产品力和产品标准化是关键所在。在克而瑞2021年房企操盘金额榜单中，TO30房企中滨江的销售均价高达约48889元/平米，远远领跑同行。独立操盘之外，滨江与品牌房企的联合开发，守住了自己的江湖地位。而其特立独行的组织架构和打法，使得工程速度和产品品质无出其右（具体以下五问中展开）。正是在这种运行逻辑下，2016至今的这几年，在产品减配之风盛行之下，滨江在守住品质底线的同时，极大满足了外来大鳄所需的高周转和快节奏。2018年，首次进入杭州的新希望选择了与滨江联手，这一通过借船出海的策略，也让新希望快速达成外来房企的百亿规模。此后，保利、华润、华侨城、信达、融创、时代甚至连杭州本土的兴耀及这次的萧山交投，都纷纷成加入了滨江的朋友圈。有媒体曾统计过，2019年杭州所有网签的6万+新房销售中，超80%，都是滨江独立开发或“滨江联名款”。手哥就滨江是否是“杭州地产一哥”，跟地产自媒联盟盟友、杭州楼市资深投资人郭华探问。他说，之前没有这说法，但滨江名副其实，已经是销售额第一了。在当前的豪宅项目中，一半以上都是他们或者是联合开发的。在主流地段上，滨江也占一半以上。年初，盘叔和手哥做了【黑铁时代，小众房企十大代表】，其中，滨江被推举为杭州的城市代表。
我们40岁时，死于一颗我们在20岁那年射进自己心里的子弹。
当喊出“我们深爱这座城市”这句口号之前的那些年，在戚老板心里，曾经也是胸怀星辰大海的。有一次，戚老板给盘叔开玩笑说，自己也是一门大炮，语不惊人死不休，但前半生风光尽被老宋抢走了。到后来，连他自己都觉得害怕，也只能在老宋身后远远地摇旗呐喊。与其它主流房企全国化扩张的策略不同，滨江一直深耕杭州，深耕浙江。就像戚老板说的：池塘里的鱼，长到一斤多就够了，100斤重的到钱塘江，1000斤的就要去太平洋了。
但在2013年，滨江拿下华家池之后剧情就变了。滨江已不满足于杭州乃至浙江，他的星辰与大海，在深圳，在上海、在南京、在苏州、在成都、在武汉……一把剑，一壶酒，一匹马，诗酒仗剑走天涯。但现实常常是，酒渍未干诗稿乱，拔剑四顾心茫然。生活中有那么多的江湖儿女日渐少，却并没有那么多英雄肝胆两相照，那些向往的江湖恩怨、儿女情仇，都变成抹去了脂粉的脸，藏进了油盐葱蒜里。出击一线城市和“有前景的区域”出师不利，无奈折戟，立马调转船头杀回大本营。当时间行至2016年，当滨江再次回到杭州后蓦然发现，大本营已成为了野蛮人的天下：万科在高端市场已站稳脚跟，金茂、融创、融信已稳居中端市场，阳光城、旭辉、碧桂园等一众新面孔在快速成长……滨江开始奋起直追，疯狂的攻城掠地。之前对合作开发谨慎有加的滨江，金地、龙湖、保利、仁恒、旭辉、德信等大牌房企的高管，纷纷成为了戚老板的座上宾。两年后的2018，滨江如愿登上了杭州年度销售冠军的宝座。现实愈不堪，造梦者便愈伟大。生活越潦草，理想的作品便愈可贵。4月25日，杭州2022年首轮供地，滨江斩获11宗地成为最大买家后，也迎来了滨江创立30年以来的巅峰时刻。在土拍结束后，盘叔看了眼滨江的土地储备，杭州占到了67%，整个浙江省达到了90%。这与同为区域化战略的建业，在郑州土储占23.08%相比要高出一大截。滨江布局为“三省一市”，即浙江省、江苏省、广东省和上海市。东奔西跑、南征北战归来后的滨江，坚持布局经济发展好、人口吸纳力强、居民购买力强劲的优势区域，发挥人员、品牌、融资与合作等方面的优势，缩小管理半径。有助于公司数据内部积累与项目精准定位的同时，更可以进行资源的沉淀利用，事半功倍，运营之王不彰自显。去年5月，滨江老板戚金兴在业绩说明会上回答一位投资者问时答复：杭州共获取了5块地，在滨江集团精干高效的管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润。杭州最具竞争力的房企，利润只有这么点，这让其它房企怎么活？尽管净利润只有1-2%，尽管一天花184个亿扫荡11块地，但这丝毫不妨碍春节发4000万给员工旅游。戚老板对员工的大方与豪横，在业界是出了名的：春节15-20天的大长假几乎年年有，戚老板也常鼓励员工带家属旅游。今年春节还发放消费券，额度按职级和入职年限的不同，在3万元至5万元不等。截止2021年的1090人，按照消费券中值4万元/人来测算，滨江仅就这一波奖金就发掉了4000万。戚老板之所以在土地端生猛砸金184亿元，不但是土拍拿地最多的企业，也是赚得最多的企业。从组织效能到工程成本、融资成本，滨江螺蛳壳里做道场，全链条地降费增效，最终成就了滨江管理效能是一般房企的3-5倍品牌势能：滨江的平均管理费率只有1.5%，而行业平均水平是4%-5%；三项费率（管理、营销、财务），滨江做到了同级别房企的25%。生于斯长于斯的滨江，历经30年在江浙的深耕，通过独立与参股、合作开发，成就了今日浙系地产老大的江湖地位，老大就应该有一副老大的样子。比如，在金融、工程、园林、建筑部品、精装材料等环节，诸多供应链都得围着老大转。滨江正是利用其资金链，共享供应链，并运用充裕的现金流和极低的融资利率再去投资开发。日本佛教学者铃木大拙打过一个比方，盘叔觉得讲得很好玩。他说，禅是在印度孕育了种子，在中国开出了花，在日本结出了果来。杭州之所以能成为全国地产界公认的“品质之城”，滨江的实力功不可没。在一次滨江与投资者交流时提到，2021年杭州有69万组客户参与了滨江的摇号。这是滨江看好杭州市场的原因，也是滨江的底气：相比其它“狼性营销”的房企品牌，滨江可以省下一大笔成本，来增加产品投入，形成良性循环。30年来，正是通过这一稳健的经营方式与稳定的产品品质输出，让滨江比以往任何时期都来得更加自如，成为当之无愧的杭州楼市的“中流砥柱”。而能成为中流砥柱的，首先自己是健康的，而健康与否，融资成本的高低，在资本眼里是最为直接的体现。2019年、2020年、2021年这三年中，滨江中期融资成本分别为5.6%、5.2%、4.9%。在地产金融最紧张、最变态的这几年，滨江的成本却不升反降，而且是一路下降。不止融资成本低的发指，信用评级也由AA+提升至AAA。就像这几天，全帝都的人民都在为抢菜而头疼时，有人却给手哥抛媚眼说：别着急羡慕嫉妒恨，因为滨江今年的融资更低了。2022年1月、2月，滨江发行了两期超短期融资券，额度分别为9.6亿元和9.3亿元，发行利率分别为4%和3.66%。3.66，这已经是央企的待遇了。滨江，硬生生的将一个区域性品牌活成了天之骄子。
赏一幅画，读一篇文章，你感觉到了就会兴奋。比如脂砚斋评《红楼梦》、毛宗岗批《三国演义》、金圣叹批《金瓶梅》，王国维写《人间词话》，把李煜说的很高，这都是隔世的知音啊。在杭州的楼市江湖里，滨江是一众大牌房企借力的最佳主攻，深谙滨江的一开发商高管曾感慨：事实如此。早在2019年，滨江御虹府就做到拿地1个月奠基，2个月公布方案，5个月取证的速度。何以做到如此的又快又好？在地产行业里，快周转为了快可以牺牲一切。但在滨江的快周转体系里，却能保证极高的产品品质，这背后极度的标准化功不可没。总体上，在杭州新一线的强劲购买力结构中，滨江30年如一日的产品高端定位，持续产生海量“滨粉”，建筑材料、部品集中采购，小队伍，大产能，开盘秒光。具体而言，要追溯到滨江的管理架构和人均效能里：全集团仅40个人，集团投资仅有区区4个人，设计部门就2人，戚老板身兼设计总和工程总，每个项目都是一人多职，项目总常常身兼项目设计总，一个项目的标配就10多个人，A项目干完快速流转到B项目，铁打的团队流水的办公室。想有单独租赁的办公地？除了集团总部，还是抬头看星星比较自在。一般拿地3天后，在老板办公室召开定位会。全体站着开会，负责人汇报完毕，老板拍板后立马开干。营销条线更是令人大开眼界，区别于传统房企营销被渠道绑架，营销体系已全面崩溃的局面，滨江是一个片区一个营销总，一个片区任它4、5个项目也只有一个营销中心，做网格聚焦、持续深耕。营销负责人身兼片区市场、客研、营销、物业负责人多个职能于一身，如此种种，0.8%的营销费，岂不让98%的营销人咂舌？这个费率比闻名行业的中海都“抠”，真是地产界的“成本之王”。
集团的品牌部就俩人，“平时也没有什么品牌活动，在品宣上不是很注重。”
一个巩固大本营做基本盘，一个做现金流。正是如此精简的团队和扁平化的组织架构，使得决策流程短、速度快的同时，成就了全行业单人效能最高的房企：2021年，1090名员工创造了1691亿元销售额，人均效能高达1.55亿元。
紧跟着赵孟頫的当然是黄公望。黄公望更像是一个画家，而赵孟頫更像一个诗人，内心比较深刻的诗人。所以，赵孟頫的《鹊华秋色图》是中国山水画在重要转折期的里程碑作品。鹊华秋色，是集合南北方之名山秋色而成，可谓是集百家之长，取中华之光，融合为一。在地产圈，少有这样的里程碑之作，因为地产界少有“赵孟頫”。两年前，成都实效吴昊说，没有“产品经理”的公司没有未来。作为产品快男，偶像明星的滨江老板戚金兴，怎能被隔离在这地产主流之外呢？作为地产的优等生，滨江的均衡发展最为客户称道的，向来都是戚老板及核心团队严格把控的产品品质。客户买滨江房产最大的放心之处，便是施工品质始终如一，比绿城都稳定。很多在滨江已经入住多年的业主会发现，滨江的小区与别的项目相比，没有标新立异的概念，但就是舒服，总感觉园林更细腻、外立面更精致，泳池更柔情，公区的大堂更漂亮、物业更贴心……诸如此类微妙的细节，都源自于滨江数十年如一日的豪宅积淀。有个笑话：有朋友耳闻滨江颜值很高、产品爆赞，就发出了疑问，在小区外看外立面会不会滨江绿城傻傻分不清，朋友回复：不不不，滨江比绿城做得好。是的，在滨江这家制度并不完善的企业里，戚金兴不止是老板，他还是产品经理。1998年，滨江提出是客户的“承诺年”。在1999年“兑现年”，当之前的效果图成为交付成品之际，业主们信了。2002年滨江拿下金色海岸地块时，戚金兴要打造最小户型200多㎡的高端住宅，价格要卖到2万元/㎡以上时，许多人觉得不可思议。先富起来的这批人开始追求高品质的产品，戚老板不但市场嗅觉非常敏锐，而且果断出击，产品交付后，也收获了为数不少的初期“滨粉”。直到2021年，滨江的销售额达1691亿元。项目越来越多，戚金兴不可能再像过去那样事无巨细地管理，“但有一个身份我不会放弃，就是‘首席验房师’。每个项目竣工了，我还是会亲自去验收。其实，我起到的是威慑作用，董事长要来检查，项目经理就必须注重品质。”盘叔问过滨江的人，是不是老板每一个交付社区都要去巡检？
滨江「首席验房师」戚金兴巡检样板间
他说，老板不只是交付去巡检，而是样板间开放前、项目交付前都要去验收。还有人补充：不止是巡检现场，项目前期的报规总图，主席都会亲自签批。
产品经理不止是老板，在滨江内部也有个不成文的规定：要时时回头看。团队会定期回访一些交付10年以上的滨江项目，去走访勘察，详细调研建筑哪些地方的设计容易老化，与业主交流对哪些地方不满意。【左手极度聚焦的杭州首位度，右手高度注重的产品标准化，以极高的回款率+极低的融资利率+极强的产品力+高效的团队作战力，成就了滨江高筑的品牌壁垒。】2001年4月，钱江晚报曾发文《给另攀高枝者发重奖，杭州滨江房产重奖跳槽员工》，当时戚金兴说：本单位只要有职工被其他单位看中并请出去的，奖励5万元。如果其职位比现在有提升的，每升一级，再奖励5万元。结果三年过去，只有一位员工跳槽。如今回首往事，戚老板感慨道：目前滨江有一个绝对优势，三个相对优势，其中的绝对优势就是精干的团队。与“要么交业绩，要么交尸体”的狼性房企相比，戚老板却要求员工不加班。不少滨江人下午5:30就下班，戚老板每天都很准时，下午6点下班。他觉得他走了后，其他人更能安心下班。有行业称滨江为“地产成本之王”，在杭州，滨江为“地产一哥”，在朋友圈里，滨江是同行羡慕的“别人家的公司”。如手哥所说，滨江，是30年冶炼成的地产品质代表，不鸡血，不鸡汤，不激进，以作品说话，在规模、利润、品质的不可能三角之间，做到了平衡。滨江如果有成功的秘密，那就是戚老板做到的：「滨江交付的每套房子，大到精装标准，小到踢脚线工艺，都难逃戚金兴的“火眼金睛”。」
把真正的好房子交到客户手里，是戚金兴的坚持，也是滨江的践行。有老板这样关注自己的产品，滨江值得。
宋高宗绍兴六年，47岁的陈与义，在追忆二十多年前在故乡洛阳的旧游时，写下了这首《临江仙》：忆昔午桥桥上饮，坐中多是豪英。长沟流月去无声。杏花疏影里，吹笛到天明。二十余年如一梦，此身虽在堪惊。闲登小阁看新晴。古今多少事，渔唱起三更。人类社会之所以万丈光芒，不是因为它在顺风中翱翔，而是因为它在逆境中得以进化。那个离职的地产一姐，做了户外露营后
70后、80后、90后三位地产新总裁
“再低，就不可能了。”
老板，快跑。
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