大湾区对800万港澳人放开限购，中央在下一盘怎样的大棋？
◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）
香港动荡持续，澳门回归20周年在即，北京传来一个重磅消息。
大湾区9个城市彻底开放对港澳居民的限购，豁免所有证明，直接享有与当地居民同等的待遇。
这是一个非常猛烈的“拆墙”举动。同步出台的优惠政策有16条之多，一下冲开了居住的门槛，资金流、物流、信息流将随之大幅加速。
在深圳的落马洲河套地区，港深创新及科技园建设将大步迈进……
在珠海的横琴，跨境办公和金融基础设施已经就绪，准备迎接澳门证券交易所的落地……
在广州的南沙庆盛，香港科技大学新校区已经动工，18个月就可以完成首期……
居住和工作、旅游、度假密切相关。林郑月娥自己就有一套住房在中山。
“惠港澳16条”的出台，绝对是大湾区融合的催化剂，让所有的化学反应变得更加迅猛。
要知道，香港西九龙的房价接近30万/㎡，南沙庆盛周边只有2万/㎡；横跨港珠澳大桥，出口的横琴房价也只有4-5万/㎡。
狮子山下焦灼的年轻人，能否借此找到一条出路？
年初，古天乐演的电影《反贪风暴4》，有一句心酸的台词。
小人物阿禄说：“坐牢是香港年轻人唯一的出路！”因为坐牢一个月，连房租带吃饭能省将近一万多港币。
住房问题，困扰香港太久了。
大量买不起房的年轻人，找不到出路，引发动荡。
香港风波中，“中央政法委长安剑”发问：“那些香港街头的年轻人，能找得到自己的出路吗？”
持续的乱局下，香港已经被街头的年轻人“拆”得七零八落。
旅游、餐饮、酒店、贸易、运输业遭受重创，经济进入冷冬，全年很可能是负增长。
面对阶层固化，房价奇高，年轻人的出路在哪？“长安剑”说，出路其实就在“家”里。
现在，年轻人“回家”置业的路，一下子降到“零门槛”。
不久前，港府公布2019施政报告，出台了购房首付1成等八大措施，是从内部缓解住房困难。
此次大湾区放开限购，则是从外部彻底打通了购房的通道。
要知道，港府此前准备填海的“明日大屿”计划，就是港珠澳大桥的接驳地区，再跨海半个小时，就可以直达珠海的横琴。
只要交通接驳便利，做出适当安排，完全可以把珠海变成香港的“明日大屿”，纾解住房之地。
包括深中通道开通后，中山也可以成为比较理想的住区。
林郑月娥宣布，香港居民可以豁免提供本地居住、学习或工作年限、纳税、社保等证明，直接购买住房。
相当于香港人到大湾区内地城市置业“零门槛”。配套的融资贷款、教育医疗等政策，相信也会很快跟上。
750万的香港人，住房自有率不到50%，在香港动荡之下很可能形成一波购房热，尤其是在港珠澳大桥直达的珠海、中山，广深港高铁直通的深圳、东莞以及广州。
事实上，很多香港人也早已行动。
跨境居住，事必要求跨境便利度的大提速，具体的细则也许正在路上。
以往的思路，是先有工作、创业上的流通，再来解决港人的居住问题。如今，变成了可以先居住、落户，再同步解决其他的教育、医疗、就业等需求。
路径一变，融合的速度也会大不一样。
这次出台的“惠港16条”，也不是突然出现的政策。
粤港澳大湾区发展规划纲要就已经提出，要探索推进在广东工作和生活的港澳居民在教育、医疗、养老、住房、交通等民生方面享有与内地居民同等的待遇。
“惠港16条”除了住房外，还在电子支付、银行结算、子女教育、理财产品、签证居留、医疗药物、科创合作等方面，都提出了一系列措施。
多措施并举之下，香港人到粤港澳大湾区内地城市生活，完全没有问题。
这其实大大加速了人的流动。
近年来，到内地置业，已经在香港逐渐兴起。很多地产中介，也都会向客户推荐大湾区的楼盘，不过，面临的有形、无形门槛也不少。
“限购”就是一个最大的困扰。
在粤港澳大湾区的9个城市中，广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、江门都有不同程度的限购政策。对外地人一般有社保要求，只能购买一套。
对香港人放开的最彻底的是深圳。现行的深圳限购政策，明确香港人可以以个人名义购买一套住宅。
深圳也是香港人最喜欢的购房地，这些年深圳房价的上涨，同样少不了香港客的推波助澜。
在广州，从2018年4月起，香港人只要提供在职工作证明及营业执照即可购买一套住宅，比其他城市的外地客门槛要低得多。
目前，香港的住房均价大约在16万左右，澳门大约在10万左右，都比内地城市要高得多。
过去，受房价所困的香港居民退路有限。
而在内地，虽然北上广深的房价也挺高，但是城市中有大量的城中村，离中心稍远一点，都有相对宽敞体面的居所，而且人口可以往二三线城市转移，有大量的退路。
就像广深，周边的佛山、东莞、惠州都可以成为退路之选，甚至100多万还能拿下房价更低的江门、肇庆等地。
如今，港澳也有了同样的退路，甚至门槛比广深的外地人士更低。
实际上，早在去年9月1日，港澳台的居民就可以凭借居住证享受“使用住房公积金”等福利，鼓励移居大湾区。
随后形成了一波港澳台同胞在内地的买房热。
交通、价格优势成为香港人来大湾区内地城市置业的主要原因。据南华早报报道，2018年，香港人在粤港澳大湾区买下了近100亿人民币的房产，同比增长10%。
那么，香港人更青睐去哪买买买？
中原地产调查了505名香港市民，有14%表示有计划在未来5年内在大湾区内置业，最感兴趣的城市分别为珠海、深圳、中山、惠州，超半数人群置业预算在400万元港币以内。
这个价格，几乎可以在除了深圳以外的8个城市，任性地买了。
深圳离得最近，但房价依旧高企，中山是不少香港人的祖籍，珠海的城市界面更适合休闲，惠州也有度假的海滩。
在深圳，早在10年前，深港房价一体化概念就开始提出。有市场调查显示，罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。
近几年，高铁入港也助推了这一局面。
香港西九龙高铁去年正式开通运营后，该站到深圳福田的时间缩短至14分钟。高铁速度让两地变得像是一个城市，深港双城生活变得切实可行。
那些与香港交通接驳便利的区域自然更受青睐。下图是西九龙、福田和深圳北站楼盘价格的对比。可以看出，目前深圳重要枢纽周边房价相比西九龙附近要低的多。
随着港珠澳大桥去年10月正式通车，深珠通道、深中通道开始动工建设，中山、珠海开始成为香港人置业的新选择。
此次对港澳居民开放限购的“特权”，会不会引发大湾区房价的上涨？
应该说，肯定有一定的影响，上升恐难免。
只不过，相对目前珠三角近20万亿的巨大楼市库存，港台居民能贡献的购买力也有限，只是对特定地区如珠海横琴、中山马鞍岛、广深港高铁沿线影响更加明显。
毕竟在中山，一套100平米左右的房子不到200万港元就可以解决。这对香港中低收入阶层，还是有吸引力的。
在珠海买房的，主要集中在横琴新区，除澳门人占大头外，剩下主要就是香港人。3万多的均价对香港人来也很容易“上车”。
随着往后大湾区轨道交通的全覆盖，往返香港只会越来越便利。
预计会有相当大的一批香港购买力流入大湾区9市，短期内对内地楼市产生支撑作用。
当然，香港人到大湾区置业目前还存在一些障碍。
例如，购房资金进入内地需要经过外汇审查，香港银行对于向内地汇入人民币一般每日同名账户最多8万元的金额限制，相对于动辄百万的首付款项，可能要花上一番工夫。
此外，尽管许多银行对港人开放了按揭贷款业务，但可能还有一些隐性的限制，办理起来不一定非常方便，有一个磨合的过程。
因此，这股楼市的冬日暖流，不会影响国内楼市大局，更无力影响周期。
它的最大意义，还是在于“拆墙”，同时给香港一颗“定心丸”。未来，大量港澳人口流动往返，带来的化学反应，才是最值得期待的新明天。
本文作者：黄狮虎、齐以和
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