这个全国农业最发达的省会城市，经济增速中西部垫底，房价却涨疯了，上演魔幻一幕
◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）
这是一个楼市相当魔幻的省会城市。
一边是疯狂的房价，“蹭蹭蹭”上涨，根本停不下来。今年8、9月份，涨幅连续两个月蝉联全国第一。2017年以来全国普遍横盘，它居然逆势猛涨48.5%！
一边是滞涨的经济，增速持续放缓。2015年至2018年，它的GDP增长仅为21.6%，远远低于33%的全国平均涨幅，在所有中西部省会中成为垫底的存在。
房价收入比不断拉大。两年时间就从9.6攀升到了13.6。不吃不喝买套房，又得多攒4年。
如果你身边有南宁的朋友，为他心疼多一秒。这个广西的省会城市，真的太不容易了。
最神奇的是，南宁的第一产业占比居然高达10.5%，绝对是“全国农业最发达的省会城市”，比拉萨（3.4%）、海口（4.2%）还要高得多。
整个广西的资源都在往南宁倾斜，但这个火车头仍显乏力，“载不动许多愁”。
楼市黄大大是地段砖家，今天就来拍一拍南宁这座城市。
南宁为何如此奇葩？经济滞涨、房价飙升，楼市还值得投资吗？
一向存在感很弱的南宁，突然因为房价出现“高光时刻”。
今年五月，住建部就因房价上涨过快，点名南宁、佛山、苏州、大连四个城市进行预警。不过，南宁房价还是创下新高速，在8、9月份以2.3%和2.1%的涨幅位列全国第一。
10月，南宁涨幅仍居全国第三。
数据来源：国家统计局
12月，南宁有的楼盘毛坯备案价更是突破了4万！
南宁住建局商品房销售公示系统显示，南宁青秀区东盟1号—澳门园项目楼盘的毛坯房最高达到了46259元/㎡。
这个价格已经直追一线城市。南宁的朋友们，你们口袋里的钱还够吗？
比起房价，南宁经济发展速度就没有这般高歌猛进了。
2019年上半年，南宁经济增速仅为3.7%，全广西倒数第三，远低于全广西5.9%的增速。这个速度，完全被邻省碾压。旁边的省会贵阳和昆明，经济增速分别达到9.1%和8.0%。
在西南板块崛起的今天，南宁的经济发展显得尤为尴尬。
寻根究底，工业不发达是一个重要原因。25年来，南宁的第二产业占比从未超过40%。
很多大城市，往往是先发展工业，壮大经济，再逐渐向第三产业转型。而南宁的第三产业一直占比较高，转型过程不明显。
2018年，南宁第三产业占比为59.1%，第二产业占比下降到30.4%。
数据来源：南宁市统计年鉴
南宁产业先天不足，有一定的历史因素。
元明清三代，广西的省会都是桂林，辛亥革命后才迁到南宁。1936年，又从南宁迁回桂林，再到1950年，重新迁到南宁，并延续到今天。
这样的“折腾”下，其实南宁的政治和经济基础都是比较薄弱的。
再加上，广西早年将有限的工业资源放在柳州，柳州逐渐成为了全国响当当的工业城市，而先天就不足的南宁工业没有得到大发展。
广西的工业始于1958年，当时一共有三个工业区：南宁江南工业区、柳州柳北工业区、桂林瓦窑工业区。
柳州轰轰烈烈地打造了柳州钢铁厂、柳州热电厂、柳州联合机械厂、柳州动力机械厂等“工业建设十大项目”。而南宁分到的只是一些纺织、酒精类的轻工业，后来在历史的发展中逐渐被淘汰了。
时至今日，南宁的农业仍然占比较大，第一产业占比在全国省会城市中，排名高居第一。主要是水果、甘蔗等经济作物。
其实，广西是一直想把南宁好好搞起来的，提出了“强省会”战略。
但广西自身也过得很难，有点心有余而力不足。
2019年上半年，相邻的云南和贵州都跑出了9.32%和9.0%的高速，广西经济却相当疲软，排名全国倒数第五。
事实上，近几年广西的经济增速一直在下滑，在不断崛起的西南板块中格外显眼。
数据来源：各地统计局
工业的衰落是广西紧急增速下滑的主要原因。
十多年来，广西实施工业主导发展战略，工业得到了迅猛的发展，2006—2017年，广西工业总产值年均增长17.6%。
这期间，很多重大产业项目落地广西，比如中石油钦州千万吨炼油项目、上汽通用五菱“宝骏630”中级轿车项目、广西华银铝业有限公司氧化铝一期工程等。
这些工业带动了广西经济过去十几年的快速增长，但今天，遇到了艰难的转型。
广西2018年统计公报显示，2014—2018年，广西全部工业增加值增速呈现快速下降趋势。
最新的数据，2019年1—9月，广西规模以上工业增加值同比增长仅为3.1%。
广西的产业集中于传统产业，规模以上工业产业中80%都是传统产业。因此，当经济发展进入新旧动能转换期，汽车产销形势严峻、部分大宗工业产品价格低迷等矛盾就凸显出来了。
同时，作为与东盟国家合作的桥头堡，广西的贸易优势也并不突出。2018年，广西对东盟贸易仅占全国的10.5%，而广东约为23.6%。
作为东盟博览会永久会址城市，南宁与东盟国家的合作，“强心针”效果不显，今年1—9月，南宁的进出口额同比增长都呈下降趋势。
反观柳州，虽然进出口总额少于南宁，但增速很快。
旅游不如桂林，工业不如柳州，这样的省会南宁可以说是real尴尬了。
振兴起来，南宁还有很长一段路要走。
那么问题来了，经济不振，南宁的房价凭什么一直涨？
人口是一个重要的支撑因素。
尽管南宁是少有的劳动力输出的省会城市，常住人口少于户籍人口，“留不住人”，但是它自身仍在快速地城镇化。
2010年，南宁市辖区常住人口人口为343.71万人，而到了2018年年末，已经达到了441.76万人。
8年时间，市辖区一共增加了98.05万人，平均每年增长12万。南宁的城镇化率，也由2011年的52.64%，提高到了2018年的62.4%。
大量的新增城镇人口，带来了巨大的住房需求。
其次，南宁的房价“疯涨”，主要是由于部分区域涨得太厉害，其他区域的房价其实“被平均”了。
最疯狂的是邕宁区和良庆区，两年来涨幅均超过30%。
数据来源：安居客
邕宁区和良庆区，正是南宁重点打造的五象新区所在的区域，是南宁举全城之力打造的新增长极。
五象新区从2006年正式建设，经过十几年的开发，目前核心区已基本成型。不管是交通线路，还是基础配套设施已经基本成熟，市场普遍看好。
特别是今年八月，南宁的第一个自贸片区花落五象新区后，更是落地一大利好。根据南宁日报的报道，自贸区挂牌后，五象新区新增企业突破1400家。
南宁在今年8、9月份房价涨幅全国第一，与五象新区的建设脚步加快以及自贸区的挂牌应该是有关的。
过去五年，南宁的商品住宅投资猛涨，也是南宁房价上涨的“推手”之一。
数据来源：南宁市统计局
那么，由城镇化、新区建设和投资驱动的南宁房价还会继续涨下去吗？
与其他二线城市相比，南宁在人口城镇化方面还存在着很大的空间，至少在未来十年内，南宁还是大量的人口涌入。
新区的建设正在如火如荼进行中，能否真正成为新的增长极，还有一定的变数。
新增人口和原有人口的改善需求，足以支撑南宁在未来较长一段时间内的旺盛需求。
自贸区挂牌成立、中国——东盟信息港平台建成、被定位为国家物流枢纽建设承载城市等政策利好，也给南宁楼市带来了一定的想象空间。
不过，经济基本面相对乏力，会制约南宁整体的收入水平和购买力，在均价攀上过万之后，再要快速上涨，已经缺少了足够的后劲。
因此，楼市黄大大的建议是：南宁楼市大概率将进入“量足价稳”的阶段，自住不错，但投资空间有限。
楼市投资，还是要到大城市、城市群，南宁这样的散点城市，容易踩坑被套。
广西的朋友，不妨把眼光放远一些，到粤港澳大湾区寻找机会！
◎本文作者：李星星 黄狮虎
（欢迎添加工作人员微信进行咨询和报名）