上千万人返乡过年，这个省城放下身段“抢人”，楼市有戏吗？

◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）

一个雄踞中原的国家中心城市，气度恢弘。

在经济上，它一路赶超济南、哈尔滨、沈阳、大连，跻身万亿级城市，闪耀北方。

在区位上，它最早拥有完善的米字型高铁网，辐辏云集，通达八方。

今年春晚分会场也选在这里，和南方的粤港澳大湾区遥相呼应。

它就是郑州，中原雄城，背靠河南这个人口大省，每年春节都有上千万人返乡。

它放下身段“抢人”，突破千万大关之后，仍然没有停止发力。

去年12月，郑州先是调高公积金贷款额度并允许异地使用、而后规定在中心城区租房满一年就可落户，可谓利好不断。

郑州楼市，有戏？

作为中部强省会崛起的重要一极，郑州各方面成绩相当耀眼。

它的经济总量，一路超越济南、哈尔滨、沈阳、大连、西安，与武汉的差距也在逐年缩小。

仅最近10年，郑州GDP就翻了3倍之多。

2018年，郑州GDP总量破万亿，常住人口破千万，人均GDP破10万元/人。

当地媒体扬眉吐气：“请叫我特大城市！”

2019年郑州的经济成绩也相当不俗。

前三季度全市GDP就达8050.7亿元，同比增长7.2%，跑赢全国水平（6.2%），位列全国各大城市第16位。

作为一个被火车拉来的工业城市，郑州还很年轻。早年一直依赖水泥、化工等重工业，能耗高、污染重。如今，经济结构转型，新型工业开始发力。

标志性事件，便是 2010 年富士康的落户。

为了争取富士康，当地时任领导亲自挂帅，列为“一号工程”，针对性地连续开出三大优惠条件，让郭台铭无法拒绝。

其中，与营业额挂钩的现金补贴、缴纳保证金后零成本使用土地，已经非常诱人。

更不用说，郑州还承诺组织周边中专技校，保证劳动力供应。

对富士康来说，性价比高的劳动力太关键了。

郭台铭当即拍板，进驻郑州。此后，华为、中兴、创维、OPPO、酷派、魅族等上百家终端智能制造企业纷至沓来，电子信息产业成为郑州一大经济支柱。据统计，全球每 7 部手机中就有1部来自郑州。

2018 年，郑州市进出口总额 615 亿美元，位居中部六省第一，全国省会城市第四。

郑州甚至赶超了老工业基地武汉，规上工业总产值跃居全国省会城市第二位，仅次于广州。生物医药、新材料、电子信息等战略性新兴产业也不断崛起。

一个更具技术含量、低污染的产业集群，也让郑东新区成功甩掉“鬼城”的帽子，房价不断攀升，成为郑州目前均价最高的片区。

郑东新区，图源网络

“劳动力-产业-楼市”之间的良性互动，让郑州尝到了甜头，也是其持续吸引人口流入的动因之一。

不过，争夺河南人口的战场上，郑州可以说是强敌环伺。

这座城市，曾被说成是“外省招黑，省内不服”。河南人口流出，远则北漂、南下、奔上海，近则流向武汉、西安、济南，经常不把省城放在眼里。

早在本世纪初，河南就牢牢占据全国劳务输出第一大省的位置。有上百万的河南建筑工人，在全国各地的楼盘工地上挥洒汗水。

2018年末河南全省总人口10906万人，常住人口9605万人，仍有上千万劳动力（及其家眷）向省外输出。

由于人口持续输出和外流，河南的人口第一大省的位置，也在2006年被广东超越。

如今，按照常住人口算，河南只能排在全国第三，落后于广东、山东。

看人口增长曲线就知道，广东和相邻的山东、湖北，人口都是稳定上升，而河南的人口经历了一个断崖式下跌再回升的过程。

珠三角、长三角和山东、湖北的人口，就有很多是从河南流出的。

所以，郑州虽然是河南的唯一核心，但也非常不容易。

随着本省发展，劳务输出的数量已经逐年减少。这几年越来越多的河南人用脚投票，回到家门口工作。人口回流现象明显。

2018年，郑州市常住人口历史性地突破1000 万，人口增量排名全国第7。

图源第一财经

越来越多河南人回到省城发展，这座城市的竞争力也在无形中抬升。

比如，小学生人数方面，郑州就得以在33座重点城市中高居第二，人口活力很足。

图源第一财经

交通优势也得到了空前巩固。郑州不仅坐拥米字型高铁综合枢纽，还拿下了等级最高的“第五航权”，剑指国际航空物流中心。

2017年，郑州更是被中央定位为国家中心城市，坐镇中原。

经过十多年的“忍辱负重”、艰苦奋战，郑州赢得了新一轮城市竞争的C位入场券。

抢人大战硝烟四起，在“地随人走”的指挥棒下，各大城市各显神通。中国经济重心正在南移，人口、资金加速流向南方。

在南强北弱、劲敌如林的格局下，郑州承载着河南最大的希望。

“国家级中心城市”，这几个字代表了沉甸甸的发展目标。摆在郑州面前的，还有不少难题。

只有郑州大学一所211大学，科教资源缺乏；

历史底蕴不如古都洛阳、开封；

医疗资源较差，三甲医院数量与当地人口严重不匹配；

金融和高端服务业也是短板，第三产业还比不上武汉、成都、重庆……

这也意味着，这座城市尽管能吸引本省的人口，但自身培育和吸引高端人才的能力，非常薄弱。

2019年，郑州本地高校的应届毕业生流失率高达41.7%，明显高于西安（33.7%）、武汉（36.2%）、长沙（39.1%）等对手。

本来培养的人才就少，还在源源不断地流失。

这和郑州在河南的首位度不无关系，今年前三季度，郑州GDP仅占全省的 20.6%，人口仅占全省10%不到，辐射力、影响力较低。

想要成为拉动整个中原城市群的“火车头”，郑州还需要狠狠努力。

郑州房地产市场，一向很兴旺。

2018年，郑州房地产开发投资3258亿元，增幅达到 17.9%，是为数不多的房产投资占GDP比重超过三成的重点城市。

这座庞大的工业城的拆迁和施工建设，也一直没有停过。

不过4年时间，郑州就在四环内拆掉了大约175个城中村，产生建筑垃圾1亿多吨，几乎可以填满一个阳澄湖。

近期政策频频“松绑”，或是由于郑州楼市的低迷。

郑州目前均价约1.5万/㎡，同比下降0.7%，楼市趋冷，房价已经横盘了一整年。

但这样的价格，总体上不算很高，在全国排在30名左右。

郑州的楼市库存却在增加。2019年，郑州房屋新开工面积 3498万平方米，同比增长 34.5%。

其中，住宅新开工面积 2414万平方米，同比增长 31%。

供过于求，楼市有所冷却。

作为主城区的惠济区下降更为明显，前年从高位1.6万/㎡跌回1.5万/㎡,去年房价探底1.25万/㎡，甚至部分项目“打骨折”。

这一降价区域，供应量大，有一定的捡漏空间。

而郑州北龙湖、高铁片区、老经开、金水老城、经开滨河新城、常西湖、白沙等区域，房价没大的动静、甚至有些还微涨，属于挤泡沫阶段还能保持坚挺的地段，相对适合刚需客上车。

郑州限购也并不算严。此前，非本地户口只要交够2年社保，就能在限购区买房。

新政之后，只要在中心城区交够半年社保、租满一年房，就可拿到“房票”。

同时，郑州还调高了公积金贷款上限，从 60万元提高至 80 万元，异地公积金也可在郑使用。

简直就是一手送房票，一手送资金。

这一组合拳，托市意图很明显，对有意向进入郑州定居、生活的外地人，可谓诚意十足，年后郑州也将大概率出现楼市小阳春。

这座后劲十足的中原省会城市，正在加速奔跑。

祝福郑州！

◎本文作者：齐以和

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