新房限价和十年限卖就能降房价？
作者：天狐行空
最近，在保定和珠海相继出台了新房限价和十年内限卖的规定后，虽然前者只针对一块地、后者只针对三块地，但网上却是一片欢呼，都纷纷预言房价要大跌了！依据是，“这可能是一种调控信号，全国可能都要效仿”！而一旦都要效仿，全国房价必跌无疑！
虽然这代表的是一种广泛的民意，但也未免太乐观了。
先不说这种只针对一块地出台的“政策”是否有失公平和公正，也不说这两个地方的政策制定者们能不能再在那里干上十年、后继者是否会认账，乐观派们犯的一个最大错误就是没有搞明白影响房价的主要因素是什么！
是限价吗？是限售吗？当然都不是！
还是“任大炮”说得对啊：调控之后，2018年中国的房价还要大涨（大意）！
任志强为什么敢放这种豪言？十几年来他为什么能屡屡预言成真，成了中国房价的“神算”、“神汉”？
因为，除了他是个红二代，最了解顶层主政者们的真实心思和想法外，另一个重要的原因是，任志强作为一个资深地产大佬，他最知道什么才是影响房价的关键因素！
一、影响房价的关键因素
那么，什么才是影响房价的关键因素？
关于这个问题，其实天狐已在《房价为什么越“调控”越涨？中国房地产的真相》《也捅“高房价”的那层“窗户纸”并驳许小年的“美国拼命印钞票,中国不得不印”论》等文章中做过深入分析，这里不妨再概括强调一下：
影响房价的四个关键因素——“四高”：
1、高垄断(土地垄断+禁止自建房，造成房地产“独此一家，别无分店”的局面)；
2、高地价(约占房价50%，土地垄断+“炒地王”，从根子上抬高房价)；
3、高发钞(货币供应量M2是GDP的约2倍，大部分贷给了地产商和炒房者)；
4、高税费(约占房价25%，房价高，税收自然也按比例水涨船高)。
这四种关键因素使中国的住房变成了一种比任何一支股票“控盘度”都高的投机品。因为股市上有上万支股票、几万个庄家，而中国的楼市却只有一个“庄家”。
注意，是这“四高”一起合力将房价推高到现在这种天价的，而这四股拉动房价持续上涨的力量中没有一项是与“买卖”两方有关的，而只与第三方——政府的那只“看不见的手”有关！比如，为什么房子一建成房价就每平米几万元？因为有只“看不见的手”在攥着土地卖高价；比如炒房客买卖双方的钱是哪来的？也是那只“看不见的手”“放水”放出来的。但各地每次出台的各种“限售”“限购”和这次保定珠海出台的“限价”“限卖”却都是针对买卖双方的，没有一条是指向这“四高”和那只“看不见的手”的，所以都是典型的“隔靴搔痒”，可以说是哭错了坟头！至于是故意哭错还是真不知道“坟头”在哪儿，恐怕只有他们自己知道。
任志强当然最明白这“四高”和那只“看不见的手”的威力，更知道“坟头”在哪儿，所以，不管政府出台什么政策，只要不触及这“四高”和那只“看不见的手”，他都敢“预言”房价会再大涨！因为他最明白：除了改变这“四高”和砍掉那只“看不见的手”，其它任何“限售”“限购”“限价”“限卖”……等等“调控”措施都是在“压弹簧”、蓄力量，只要再一松手，立马就会产生一波更加猛烈的强劲反弹！
为什么这“四高”的威力如此之大？盖因这“四高”都是独家垄断，“控盘度”极高——你想啊，一头是对土地和银行的高度垄断，另一头是高度“市场化”的“自由”买卖，就象庄家对一只股票的“控盘度”高了之后，散户众多而可买到的股票却很少，庄家就可以将股价想拉多高就拉多高一样的道理。不同之处仅在于，股市上的庄家可以拉高这支股票出手之后再去找另一支股票建仓，而楼市上的这个庄家却没得选择，只能拉着房价一路往上跑。他的选择只有“限售”“限购”或“限卖”，不过这会更加激起“炒房”散户们的热情和预期。
这就是为什么炒房客都比炒股的人胆子大、不怕楼市和股市一样暴跌。因为他们都知道楼市的庄家只有一个，只要这个庄家不跑，他们就可以尽情地“随庄起舞”，人家吃肉，自己喝汤，决不会白忙活一场；还因为他们都知道那只捞到巨大好处的“看不见的手”决不会轻易地自断财路、自断手腕。而事实也正是如此。
反过来看，美国的房价为什么还是120年前的水平？（注意：这期间美国人口增加了五六倍，所以不要和我说中国人多、房价是“刚需”之类的话）盖因美国政府除了自己几百年没变的办公处所之外没有其它任何一块多余的土地。土地的民有化和市场化形成了美国的“多地主”格局——有房子有土地的人都是地主，土地自然就形不成高度垄断，当然就不可能产生象中国一样的高地价，此其一；其二，美国人可以自己随意建房，地产商建的房子当然就卖不上高价；其三，美国的货币发行不是由政府而是由国会批准后再由民有银行组成的“美联储”系统具体实施，没有政府什么事，而且法律规定M2/GDP之比不能超过0.7，超过就是掠夺国民财富了，属于违法犯罪。而我国的M2/GDP比值早就超过2了（2016年底时是2.09，是美国的3倍多）；其四，美国只有税，没有费，而且买房还要退税，而且所有税收都是严格地“取之于民，用之于民”，它的任何一项税收都是有指定用途和额度的，而且都要经过国会的辩论和批准，多一分也不能收，剩一分也要返还给纳税人！而我国的税收都是政府自己说了算——政府自我授权、自收自用，用在哪里也是自己说了算，收多了非但没人追究，还被当作“政绩”在官媒上大肆炫耀！这是何等地痛快淋漓？比如每年年初税务总局都要高调宣布自己的“政绩”：“去年税收XXXXX万亿元，同比增长XX%(决不低于两位数)，”甚至有时GDP增长8%、税收却增长30%多都没人觉得不正常。钱多得年底花不完还要“突击花钱”也没人觉得不正常。而具体到房地产，税收竟然占到房价的25%左右！试问，现在中国哪个行业的毛利润有达到25%的暴利的？
二、“四高”拉动房价持续上涨的“工作原理”
那么，这“四高”是如何“拉动”房价上涨的？
经过本狐多年的研究发现，其“工作原理”简单描述是这样滴：
第1步，全国唯一的地主先“捂”地，住宅用地自然紧缺，然后再偶尔拿出一块地让N多的地产商去“竞标”，狼多肉少，自然就会造成激烈竞争，同时再让自家的银行将钞票贷给那些地产商们去争“地王”，地价扶摇直上，土地财政赚得盆满钵满，基础房价自然水涨船高；
第2步，那只“看不见的手”再出台“优惠房贷政策”，让自家的银行再将钞票贷给炒房大军继续爆炒，引诱犹豫观望的P民跟进哄抢，房价自然会跟着飚升；
第3步，P民用一生的血汗还贷，成为终身房奴，银行回笼资金，虚拟M2变成了真金白银，也创造了GDP“奇迹”，“世界第二大经济体”和“全球第一大货币国”诞生（数据显示，中国的货币M2总额换算成美元是美国的约2倍多，是日本和欧洲的总和），哇噻，“大国崛起”的自豪感油然而生！
从上边的分析我们可以看出，在这“四高”中，除了税收和禁止自建房搞垄断外，土地垄断和疯狂的“印钞机”是造成房价连番上涨的两大主因，缺一都不可能出现持续多年的单边上涨。
常听人说，“高房价是地产商绑架了政府和银行，也绑架了中国经济”。谬也！其实是土地垄断和“印钞机”绑架了14亿人，银行和地产商不过是两个帮凶而已——帮“印钞机”把纸币变成真金白银。没有他们，十几年超发的一百多万亿货币都是废纸。所以我一再说，不是经济学者们预测能力差，而是“印钞机”太胆大——大到超出了所有人的想象！
三、同床异梦，南辕北辙
综上所述，由此可见，“限购”“限售”“限贷”等“调控”措施最多只是暂缓交易的热络程度并积蓄更大的反弹能量，并不能真正地降低房价，只有通过停止货币发行、减税、增加住宅土地供应或土地民有化及自建房合法化，才能真正地抑制和降低房价，否则别指望让房价降下来。
这么浅显明白的道理，我们“吃瓜群众”都明白，难道政府及其智囊们不懂？当然不是。
那为什么政府放着这么简单的方法不用，而年年空喊“调控”或“限购”“限售”“限贷”这些被一再证明是毫无作用的措施呢？
因为想法不一样。
道理很简单：降房价是普通百姓尤其是无房者的想法，而政府则是希望“维护房地产的稳定发展”，因为自2008年经济放缓以来，房地产已成为我国的“支柱产业”和GDP的主要贡献者，更是中国各级政府“政绩”和“土地财政”的主要依靠，怎么会让房价下降呢？因为房价一下跌，土地就会难卖，土地价格也会跟着下跌，卖地收入就会大幅减少（暂不说土地是全民的，卖地收入却是他们自己花），GDP也会很难看，这怎么能行呢？尤其是中国经济进入“L型”走势后，就剩房地产这一“亮点”来拯救世界、照耀全球了，怎么会轻易让它也失色了呢？
这也就是“任大炮”为什么敢说“房价下跌，在我有生之年不会看到”和“调控之后，2018年中国的房价还要大涨”这样的绝话！
从中你也可以看出，保定和珠海的做法实际上是与上峰“维护房地产的稳定发展”的思路相悖的，是注定不会长久的，所以虚晃一枪之后就再也不敢提了，更甭说扩大和推广了。
明白了这些，你还相信保定珠海出台的限价销售和十年不让买卖的政策会导致中国的房价下跌吗？做你的“中国梦”去吧。
四、要出台“房产税”？
最近，继保定珠海出台限价销售和十年不让买卖的政策后，网上又传出了“国家出台房产税”的消息，甚至还附带着具体细则，可见当下的中国人对降房价是多么地热切，充满了多么高的期望！但我仍然要说一句让你泄气的风凉话：别天真了！
为什么？
因为：
一、房产税的确是一枚“重磅炸弹”，一旦真要出台实施，所有手握多套房子的“投资者”都会倾巢而出，中国房地产这个世界上最大的货币“蓄水池”就会被炸溃决堤，不但GDP会很难看，土地财政难以为继，还会引发灾难性的“系统性金融风险”，因为央行十几年来放的“水”都在这个“蓄水池”里，这种傻事人家会干？
二、我们中国的房子不象美国的房子，不但地皮上下800米的空间不属于你家，甚至连你家房子下面的地皮也是不属于你家的——更准确地说，你家房子下面的地皮是租来的。换言之，你家买的几百万、几千万的房子其实不是你家的，它是租来的，并一次性付了70年的房租和交易税。既然不是你家的房产，你家房子再多也属于没有房产，没有房产还有什么理由收“房产税”？如果硬是要收，那就是非法收取，而且是重复收税，会引发重大的法律问题，冒着巨大的道德风险。
三、目前中国拥有房子最多的是什么人？显然是权贵和富贾阶层，而这些人不是党政要员就是“两会”代表，他们怎么会制定对自己最不利的政策和法规呢？
这三种因素综合起来，换位思考一下，如果是你，你会出台这样的政策吗？
五、“软着陆”还是“硬着陆”？两种“着陆”方式对你有什么影响？
你也许会问：按你这么说，难道房价就这么永远涨上去吗？房价就没“顶”了吗？
恭喜你，答对了，至少是说对了一半。因为从理论上讲，如前所述，影响房价的主要因素是土地和货币供应，只要政府仍然采用“捂地”和“宽松的货币政策”，理论上讲，房价就会一直上涨，至少是跌不下来，或者是跌也很有限。因为只要稍微一跌，那只“看不见的手”就会立马伸出来“托市”。这一点，相信你已多次看到了。
当然，这说的只是表面。实际上，只要货币增长速度超过房价上涨速度（过去十几年和现在一直是这样的），那么房价实际上就是在下跌，房子在贬值，这是一种隐性的下跌，长期下去的结果就是货币的沉积，即整个中国包括你手中的大量货币沉淀在了房地产上，失去了流动性，变成了一种“纸上财富”，这就是所谓的“软着陆”——就象控盘的庄家一路拉着股价慢慢将筹码转移给散户，最后神不知鬼不觉地全身而退，让散户去托着、换手；另一种情况就是停止货币供应并回收注销已发行的巨量超发货币（也就是最近我们常说的“缩表”），让房价一次性暴跌到位，让房子直接回归到它的“居住属性”和应有价值（没有地产的房子其实一文不值），这就是所谓的“硬着陆”——就象控盘的庄家用“砸盘”的方式出货走人，让股价快速回归它的应有价值。如果这样，你几百万的房子可能一下子就会变成几万或几十万（再重复一遍：没有地产的房子其实一文不值）。
可见，“软着陆”是长痛，高地价和高房价造成的高成本会使中国经济长期处于低迷状态；“硬着陆”是短痛，低成本会使中国经济快速恢复生机。
但不论是长痛还是短痛，都是中国房奴们必须和早晚要付出的代价。
究竟何去何从，不是我们“吃瓜群众”所能决定的，我们只能静观其变，拭目以待。
但有一点是肯定的：不管是“软着陆”还是“硬着陆”，你都不是最后的赢家。
那么，究竟谁是“最后的赢家”？
用一句流行语来说，也许又是“中国或成最大赢家”？