中国房价还有最后一涨

近日政府对房价采取雷霆手段。而我的模型显示，中国房价还有最后一涨。

房价上涨无关供需。可以轻易计算出，若是所有在建住宅出售，户均住房面积将达110平方米。房价上涨也无关长期。要是市场确定城市化乃至人口涌入能在未来上涨，何不今日就达到那个价格？

十多年来，不知多少人在所谓房价预测上栽跟头。他们只看到了房价的不合理性，却没能判断这不合理的动力能持续多久。

原因仅仅是过去18年实质负利率下，中国平均资产收益率远高于贷款利率。这个背景下，无论从事借贷生意，还是贷款办厂，买房，乃至股票大宗商品，只要能借到钱，就能更有钱。贷款权力就是众人哄抢的致富金融特权。利率补贴才是房价上涨的真正动力。

鉴于中国房价严重依赖于利率补贴，我以十年期国债收益率作为实际资金成本奠定了模型的基础。这个模型，不仅近乎完美的回测了过去18年的数据，还在年初判断了今年的暴涨，以及警告接下来的最后一涨。

从模型再回到逻辑也很简单。在房地产乃至所有投资品的上涨阶段，最早进入的是成本最低的资金，这样才能获得收益。随着回报的提高，平均成本更高的资金也不断参与进来。这时候资金要求的回报率也随之提高——否则就亏钱了。于是远离平衡态的价格走势，都呈现不断递增的指数形态。上涨越到后期，只可能涨的越快，而非平稳。一旦平稳，回报率将远远低于资金成本，部分高成本资金的撤出甚至可能让回报率为负，这将更快速的完成更多资金撤出的正反馈。故而下跌必然是大幅度连续的暴跌。

房价大趋势的拐点，在于中国还能否维持实质负利率，是否还有能力补贴贷款者。换个说法，就是还能否继续推高负债，能否继续加大贫富分化程度。中国的债务水平占GDP330%，基尼系数远超警戒线——可轻易见到，辛苦耕地仅获温饱的农民和不堪大城市生活成本的年轻人。现在的债务和贫富分化未必是极限，却远远偏离平衡态。

当债务大规模违约时，负债无法再推高，负利率无法维持，房价上涨根本动力消失，也就是暴跌开始的时候。债务大规模违约之前，因为市场的前瞻预期，国债收益率的迅速上涨。国债收益率也就是资金成本的快速上涨，必然导致必要的回报率快速攀升。这段时间国债收益率的骤变，正是房价模型显示的最后一轮上涨的原因。

顺带一提什么叫暴跌。本币汇率没有贬值到丧失价值尺度的话，以本币计价1997年香港房价下跌80%。

诸君珍重，利乐有缘。