货币发行机制缺陷下的房地产套利

没有什么比在一个非理性的世界追求一个理性的投资策略更具有毁灭性。

——约翰·梅纳德·凯恩斯

中国房地产市场的正确策略只有一个，那就是买。如果还有第二个，那就是使劲儿买。

因为公元二零零一年之后，买房不再是投资，而是套利。或者说，资产价格上涨是剧烈通货膨胀的直接反映，剧烈通货膨胀是如今货币发行机制的必然结果。

外汇体制改革率先开启了这一潘多拉魔盒：此前央行的货币发行以给商业银行的再贷款为主，此后转为再贷款与外汇占款并重。2001年加入世贸组织后，极有竞争力的商品价格形成“出口导向型经济”，贸易顺差、外汇储备与外汇占款顺理成章的骤增。外汇占款甚至超过基础货币的80%，可见一斑。

理论上，以外汇发行的每一元人民币背后都有足值的外汇担保，外汇对应的又是国外商品，如若物价上涨，政府可以用外汇买来外国商品投放市场，压低物价。如此说来，人民币不应有问题。

问题恰恰出现在这里。

首先，人民币的产权突破了限制。纸币的本质是债。人民币是央行的负债凭证，而外汇是出口企业的资产。央行以公众的资产作为政府负债的担保，就好比企业以全体员工的家庭财富而非企业资产发行债券。这个漏洞确定了无上限的人民币发行，这也是为何中国央行资产负债表世界第一的原因。

其次，人民币的短期供求必然是不匹配的。美国以买入国债为担保发行美元。国债背后的货币代表了政府未来的税收，税款是销售收入扣除生产成本等费用的剩余，货币量与新增财富是匹配的；而外汇背后的货币是出口商品的销售收入，其中包括了生产成本等费用，只有一小部分才是社会新增财富，货币量必然远远高于新增财富。试想，出口导向型经济下的低廉的商品价格必然不断推高贸易顺差。在一个短期的市场中，出口商品会同时导致商品减少和货币增加，供求必然失衡。

（还可以得到另一个推论，在不断推高的贸易顺差中，无论其真实价值如何，人民币必然求大于供而升值）

当流通中的货币远远高于商品时，剧烈的通货膨胀是必然的。而人民币的背后的担保是外汇，或者说外国商品。在外汇不发生巨幅贬值的情况下，普通商品的价格是存在保障的。而居住类的商品——房地产，是无法通过国外商品的投放来压低的。

于是结论变得很简单：只要中国的商品价格具有优势，在现行的人民币发行制度与外需为主的经济下，房地产价格的暴涨是必然事件。

一叶落而知天下秋。