用战略思想指导买房

阿里参谋长曾鸣有一个极简战略思考框架，如下：

以终为始、大舍大得

想做、可做、能做的交集

使命愿景牵引，客服价值驱动

眼高手低、Vision和Action互动迭代

因为最近在考虑买房，而买房的确又是一件影响人生长远利益的大事，所以我打算借鉴这个战略框架指导自己买房。

以终为始、大舍大得

与买房相关的“终”是什么？无外乎一家人的生活状态、孩子的教育机会和工作的便利性。很多人把孩子的教育机会放在第一位，这是一种选择。但我选择把全家人的生活状态放在第一位，因为我知道如果我为了孩子的教育而牺牲家人的生活质量，对于孩子本身也不好，会把太多的压力积累到他成年之后 —— 比如因为觉得为了他的教育牺牲太多而对他寄予过多的期望，这会给他的人生带来过多压力。

从上述三个条件看，我需要在意的是

第一、房屋条件和居住环境

第二、对口的教育资源（学校，包含资格与距离远近）

第三、交通的便利性（驾车 + 地铁，主要以驾车为主）

过去十多年，我一直租房住，我更喜欢通过投资股票获得收益，而并不把投资的希望寄托在房产上。每次想到买房，我都觉得相比于投资，是非常不划算的事情。

但是在孩子出生后我意识到一件事，我可以通过投资股票在未来10-20年赚更多的钱，但是孩子的成长阶段非常宝贵。站在家族角度看长期，投资于子女的教育是最重要的投资。如果有一个稳定的、长期的、属于自己的居所，对于孩子的成长、教育都极有益处，而且对全家人的幸福感有极大的促进。以家人和孩子的利益为“大得”，我愿意暂时舍去近期的投资收益，此为“大舍”。

想做、可做和能做的交集

下定决心买房之后，立刻面临具体的选择，这个时段是房屋销售的淡季，房多客少，房屋成交周期普遍在100天以上，所以可以慢慢选，但带来的一个问题是：容易挑花眼。能看到的区域横跨海淀、朝阳、昌平和顺义，户型从3居到5居，类型从平层、跃层、联排别墅到合院，价位则从800万到1600万。

但是，没有哪一套房是让你完全满意的，任何一套入眼的房子，既有优点又有不足。精装合院别墅令人心动，但得两年后交房；目前租住地附近的房子熟悉，但面积小，单价贵；面积大的房子距离市区又比较远…

当你预算是800万时，发现看上的房子都是1000万左右的；当预算是1000万时，能看上的房子又变成了1300-1600万；当你觉得如果有2000万预算就好时，相信也会遇到类似问题：你永远能看上更好、更贵的房子。

看起来是无穷无尽的纠结，这时候按照“想做、可做和能做的交集”就很有帮助。

想做：

居住舒适（房间大、装修好、小区和周边环境好）、有教育资源（有学区、距离学校近）、交通便利（距离高速公路近，没有瓶颈）

可做：

即买即住的房子，精装二手房或者精装现房

能做：

房屋总价1000万左右，最高不超过1300万

列出以上要素之后，立刻排除掉精装的合院别墅期房，排除掉了200平米的跃层期房，排除了过于昂贵的300平米大平层（报价1600万+），排除了周边环境一般的精装洋房（新房），剩下少数几个选择，可以继续对比。

使命愿景牵引，客服价值驱动

站在家庭维度，人生的使命愿景是什么？不外乎让家人过上幸福生活，为孩子的人生幸福打下坚实基础。

客户是谁？显而易见，在家庭中自己的客户就是家人，创造品质生活就是为家人创造价值 —— 这也是自己在家庭中最重要的使命。投资赚钱的目的最终还是为了生活，所以当生活与赚钱出现矛盾时，赚钱让步于生活。

眼高手低、Vision和Action互动迭代

“眼高”指的是自己能看到更远、更大、更深刻，而不是满足于“买一套房”，满足眼下的需求。这一点的确提醒到我，因为最近触发我考虑买房的一个因素是现在租住房子的房东打算卖房。之前签好了五年租约，但不到两年时间就因为房东要套现而反悔。不过我不能因为这件事而在买房这件事上过于着急，过于急迫的想解决眼前稳定居所问题。还是应该能看到10-20年的需求，看到10-20年的变化，否则刚买一套房没两三年，又被迫再次换房，是非常得不偿失的。

“手低”指的是一定要多去调研，包含在线上调研历史成交数据，调研区域，更包含去线下实地考察、看房、与房主、经纪人交流。不调查不知道，原来表面上房价停滞，但背后更大的数据是：房子成交周期变得很长。2015-2016年时，一套房子的成交周期普遍在一个月内，一般是几天就能完成交易。而到了2018年之后，一套房子普遍得花半年甚至更长的时间完成交易。

我最近工作日下班之后的时间花在调研房产，和经纪人微信沟通；周末的时间有3/4用来去现场看房，和房东、经纪人沟通，虽然技术已经如此发达，照片、视频和VR技术被充分运用在房地产网站，但是去现场看房的感觉还是大为不同。每次看完之后，我们又会修正自己的选房模型，这就是所谓Vision和Action的互动 —— Vision指导我做出初步的战略选择，现场看房（Action）之后又促使我调整自己的选房模型，直到我的认知和预期越来越符合客观现实。

虽然我的买房历程刚开始一个月，但结合上述的战略思考框架，的确能让我在思考买房时更有章法，能更快的聚焦在真正符合自己长远利益的房源。希望以上的想法能对你也有帮助。

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本周末的知识星球语音，我会更加深入解读我的买房经历和思考。包含：为何在这个时机考虑买房？无论预算是多少，怎样才能不纠结？为什么现场看房和网上看房的感觉不同？用什么选房策略和工具更有效？如何快速选出目标小区？买房和投资股票如何平衡？我的选房模型是什么？如果你在考虑买房这件人生大事，别错过这次语音分享。

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