任志强：为什么2018年楼市必定暴涨!

房价并没有泡沫，上涨周期在缩短，十年来，任志强每次看涨，从未失手！

任志强的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。

房价为什么会涨？他主要从供应和需求两个方面佐证了这一观点：

❶ 供应端：土地供应已经连续两年下滑

任志强表示：2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。

2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京2016年的土地出让收入是800多亿，而2015年是1960亿。去年才到前年的40%左右。

土地是两年开工，所以2015年和2016年连续2年的土地供应负增长，将影响到未来城市的库存。翻看一线城市的库存量可知，目前一线城市库存平均只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。

如果一线城市不再建房，不出6个月，市场上将没有新房库存。

我们现在销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系？任志强给出的数据是1：2.12，这是什么意思呢？平均每竣工了1套房，就卖了2.12套，按照一线的6个月库存，这么个调控法，等到无房可卖，房价肯定要出大问题。

❷ 需求端：一线城市人口还将继续飙升

目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京提出“誓死守住人口2300万的底线”，并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。

这是必然的，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，“把人轰走，你轰得走吗？”

人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败！

世界历史上，早就无数次地证明限制人口根本行不通。

早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样，下决心把人口控制住，于是就发展东京的卫星城市，修了条高速铁路，说半小时就能到大阪，大家去大阪生活吧。

结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢？3750万。

只要人口还在源源不断地涌入一二线城市，房价怎么会不涨呢？

2010年，中国楼市成为一道分水岭。在市场上看空论大行其道的时候，任志强却发表了房价必涨论，并扬言：“你们还是别当傻瓜了，把幻想放下去吧！”

结果，2010年房价暴涨。全国平均涨幅9.9%，而北京更是暴涨了42%。

2015年，他再次发表房价暴涨论：“由于限购政策，2013年和2014年土地供应量减少，2015年房价还将上涨。”

当有人问任志强到底该不该买房时？他对这个老生常谈的问题显然是不耐烦了，回到：“都问了十几年了，还在问。不要等，有钱该买房就买房。”

事实证明，他再次一语成箴。2015年随着限购政策的解除，一线城市像压抑已久的火山，突然喷发。其中，深圳更是跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨，并蔓延至二线城市。

那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢？为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢？

原因大概有以下几种：

❶ 由于M2的高速增长，比如2009年的27.7%，以及目前放缓的11.3%，致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产。

经济好时，GDP高速发展，M2飙升，大家最好的选择是买房。经济不好时，政府要基建，M2也会飙升，大家最无奈的选择还是买房。

而国内的资金去向就那么几类，除了房产，确实没有更好的选择。

放银行那肯定是亏损的，如果M2是11%，银行只有5%，那每年资金就会贬值6%。

股市也是差强人意，一赢二平七输，多少英雄都在股市折戟，不要说保值了，能活着出来都不错了。

信托就更不用说，拿着8%的利息，不仅没有干过M2，每天还过得提心吊胆，夜不能寐。

大家全民买房，这么大的需求量，房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的，我们的房价就会长期向上。

❷ 只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。

这也就是任志强说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。

房企的各路资金通道被毁后，目前的房企钱都没有，还靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供应量上天，没有人买地，那都是徒劳。

这轮调控有数据显示，国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下，已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资，可见国内房企资金链已经很紧张。

最后导致的结果就是，在今年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了中心土地流拍。

所以，政府打压得越狠，房企资金链越困难，就越不可能拿地建房，库存就会更少。下次房价就会涨得越多。

一方面，为了躲避货币贬值，我们对中心地段的需求在源源不断地上涨。一方面，政府打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急。

双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价就会如火山一样喷发，无法抑制。

二、房产政策：没有一次是对的

我不觉得房地产政策对，应该说没有一次是对的。一个最简单的道理，我们十八届三中全会，特别是新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革，大家都在拼命的围绕着供给侧改革讨论宏观经济问题。但是只有房地产业不是供给侧改革，所有的调控政策是只改需求侧，不改供给侧。所以，我个人觉得，应该说所有的房地产调控政策都是违反党中央的意见，或者是严重背离的。

那么什么是供给侧改革呢？房地产供给侧改革本来应该是人往哪去土地往哪供，这应该是供给侧改革的基础。但这几年我们恰怡做反了的是人越不往哪去土地越不往哪供，人越往大中城市去大中城市越不给力。土地短缺其中一个是土地错配造成的。另外一个是，我们可以看看这十几个暴涨的城市，基本上和土地有关系，大部分出了贪官的城市都不再供应土地，几乎出了贪官的都和土地供应有关系。

所以我们研究了一个贪官指数，通常贪官指数在1年半以后，这个地区的房价就开始保障，南京、成都、深圳、很多地方都是因为贪官出来以后，后续的官不敢供应土地，因为土地交易中有很多腐败，最后导致的结果是两年之内土地供应短缺，然后房价就开始涨。你们可以数数。

三、北京、上海房价涨幅快的原因

第二个原因是发达地区，不管你供给不供给土地，它的人流集中度还是提高的，因为它占有更多的资源，医疗资源，教育资源等等，像北京、上海等等城市，因此它的房价涨的也比较快。这两类是今年房价上涨的主导。大家都觉得房价是拼命涨，已经出现泡沫。真实的数据是什么呢？1到10月份为止，住宅现在的全国平均房价是6000多，去年大概是6700，今年是6800，扣去1万块钱的平均城市9个，2万块钱的平均房价是10个，扣除这些，平均房价只有4000,除了26个城市，剩余的房价只有4000多，像渭南离西安只有1小吋的路程，这种地级市，平均房价，市中心的只有3000多，稍微偏一点的2000多，这种有400个城市。我们大概一共有660个城市，大概通常只公布大城市指数的时候只公布70个，剩余的城市是房价低的不得了。

这一轮宏观调控产生的作用就是要让已经涨起来的房价这十几个城市把房价降下来，所以还在涨，所以又出台了第二轮政策，可怎么办？领导的意图是还得出政策，不要把房价弄得很高，成为大家关注的热点，所以还要强行往下压，这个不太有利于中国宏观经济。年初的时候我也是跟黄教授在一起开40人论坛的时候我当时说，我说今年的近来主要靠房地产拉动，只有房地产能救中国。

到目前为止，中国的房地产在今年对GDP贡献度是8%，如果加上它带动的其它行业，钢铁、水泥、家具、门窗等等，大概9个点，换句话说，如果今年的房地产和去年只有2%的投资量，今年的GDP会在5以下。大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了，我个人觉得很低，美国在2008年之后算，大概对GDP的总的贡献度最低是12.6,随后是13，14，15的递增。而我们今年只有8%，比美国在房地产占GDP的比重低得多，只有2/3不到。说明中国在城市化发展的过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重的话，是不足以支撑中国经济发展的。

是不是永远持续下去呢？新房我们还没建够，而美国主要是二手房交易为主，美国去年大约600万套的交易量，新房只有80万套，最高年份是850万套的时候，新房是150万套，不在于新房能产品GDP。中国实际上现在是城市建设发展过程中还不能满足70%以上的城市化率发展的过程，所以未来房地产还应该是高速发展的。

但遗憾的是，我们的政策，房地产不是在供给侧中进行改革，而是在需求侧上进行改革，严重的抑制需求，导致的结果是不让大城市高速发展，但是人们还往大中城市发展。我们最近新增的调控了一些，像武汉、长沙、成都，他们的房价真的高吗？我觉得不高，平均房价也就是6000多，今年涨的很快，比如说长沙，已经连续出了两次政策了，是从6300左右涨到了7000。但是全国平均只有6000多，作为一个中心省会城市，是不是可以比全国房价高一点或者是略高一点，这种涨幅表面上高，实际上前几年没有，西安也是6000多，涨了一点也就是不到7000块钱。武汉，成都，大部分是这样，并不是说一个城市有一两万的房子，但是平均房价是低的。上海曾经房价很高，大概十几万一平，唐山一品出来的那一年有240套，那年销售了 33万套房子，所以240套房子对33万套房子有多大影响昵。所以平均房价用了很不合理的计算基础。

我们的政府趋向于想自己多捞一点，让市场老捞一点，这种观念会导致房价上升。很多土地的招牌挂是什么昵？限房价，禁地价，房价不能动，但是政府不能少拿，你们打架，你们打的越低越好，政府收入越高越好。有人说它是官盐制，为什么有走私盐呢？因为走私盐便宜，中国以前是官方控制土地，想从土地中获得收益，但是同时又限制房价，实际上税费加上土地已经超过70%，高房价里要达到84%,政府已经拿的不少了，他想拼命的多拿的时候，出台各种需求侧的政策，它不是在供给侧进行改革。我们这几年连续讨论政策，都是基本上对需求侧控制的结果。

四、断定下一轮涨价更高

我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高，就是因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。

最近有几个境外的投行预测，这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到，可能八九个月又访谈了，再出台一个政策可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制的时候，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处。

最近我们看到了李总理有一个说法，叫做要让1亿农民城进城，让他们变成城市户。于是，国土资源部根据国务院的命令，新增了 1200万亩的供地，但是这个供地，大城市以上的城市一亩地都不给。它把这些土地都给到了中小城市。就是希望新农村建设，城镇建设，你们都留在农村算了，别进城。我一直奇怪，我们前天演长征八十年，长征要换天不就是农民进城市来吗，不就是农民帮你们进程，现在不让别人进城了。现在有2亿农民在浮动过程中，他们就是要进城，他们就是在长征的过程中，不断的跃进的过程中，不断的长征进大城市。但是我们发现今天不行了。你说你是中国人吧很多城市告诉你不是中国人，因为你不能在这里买房子。你只能是当地人。我们的政策告诉你农民不让进城，这就是需求侧出了问题。最早出经济学的时候，达尔文的物竞天择，就是我有选择权，我这样不行就那样，现在告诉你没有选择权，你只有这一个选择，这就会出问题。

财富从哪来呢？就是交易，没有交易，男耕女织，我还是做消费，不会有剩余价值。只有你把这个东西拿出去进行交换的时候才能产生价值。我们的限购就是不准你交易。我记得党的文件里是写的是要增加国民财产性收入，那换句话说不让买房子，只能买股票。实际上房子是占重要地位。

五、房价收入比不对

我们现在大家都在评价说收入和房价比差的关系太大，房价收入比不对。1992年房价是998块钱，大家的工资是88块钱，一般都是80块钱。到现在去年为止房价是6000多块钱，房价增长了 6.5倍，但是大学生工资是3750块钱，通常一般的是3500块钱左右，工资增长了40倍，所以这比起来全家房价是上涨的。更有问题，美国选择的是中位数，把高的甩了。另外一个，在美国计算收入，工资收入多少，财产性收入多少，是把所有的都混在一起计算然后是中位数，中国计算的时候，没有一个人计算财产性收入，因为你的股票收入和房产收入不都在这里。我们今年二手房的交易量在很多城巿超过了一手房，是因为二手房涨价涨的很多，他获得财产性收入远远高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了1600多万，就是一套房，北大教授也一样，卖一套房子就是1000多万。要把它合到你的财产性收入里，你的收入就大大提高了。但是我们计算的时候从来不这么算。所以老被人民日报误导，房价收入比不对，因为他不懂应该怎么计算。

我很喜欢到这来说，他们能听懂。所以我想，中国的房地产如果不能从各种正面宣传中给他一个合理的地位的时候，这个政策一定是不断出错误的政策。所以我昨天打了电话，我说你们得写个报告报告中央，这所有的调控政策都是错的，别出台了，再出台中国经济就完了。