刚刚，地产股崩盘了！要卖房逃命？

来源：楼市头条（ID：lsttcz）已获收取转载

作者：渔村村长

今天，地产股炸了！

2月7日，房地产板块急速跳水，截至上午收盘，房地产板块下跌4.48%！其中新城控股、亚太实业跌停，保利地产、金地集团跌逾8%，招商蛇口跌逾6%，万科A跌逾4%。

果然，居民去杠杆，开始杀地产了！

之前，在《楼市重大利空！被银行抛弃，开发商的命根子断了！》文中提到，2018年以来，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。

虽然当时我说，这意味着开发商的命根子断了，但龙头房企们亮眼的业绩，依然支撑着地产股来了一波漂亮的逆袭。

但是今天的暴跌提醒了所有人，除了掐死房企违规融资，银监会今年真正的工作重点其实是居民去杠杆！

/《人民日报》2月2日刊文

1

监管风暴已经来了！

1、1月13日，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，将违反房地产行业政策作为2018年十大整治重点之一：

发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等，针对以上这些违反房地产行业政策的行为，都将进行重点整治。

2、1月25日-26日召开的「全国银行业监管会议」上，银监会提出：

努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。

这些政策的目的只有一个——加强引导，防止居民债务过快增长、向房地产领域过度集中。

巨量的罚单告诉你，千万不要以为这些政策是吃素的！

1、2017年，银监会对银行体系开出的罚单总计3452张，涉及1877家机构，罚没金额30亿元左右，比2016年增加10倍。

2、2018年1月，银监会开出的罚单数量总计497张，罚没金额总计9亿元左右。相比2017年，罚单数量呈现加速态势。

2

为什么这么狠？

因为银行业在中国处在极其重要的地位。一方面，全国80%以上的间接融资依赖于银行业；另一方面，大部分违规的金融套利的资金最终都是来自银行理财资金池。

国家发改委国际合作中心首席经济学家万喆称：「我国最主要的风险就是银行，控制好银行及银行的坏账率，至关重要。」

风险在哪？

1、最新数据显示，截至2017年，我国住户贷款余额达到40.45万亿元，加上4.5万亿元的公积金贷款及民间借贷，居民杠杆率达到60%左右，相比本轮楼市回升前的2014年翻了近一倍！

2、中国社科院发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》显示，截至2016年底，中国居民购房抵押率升至50%，已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。

3、居民债务比重也接近次贷危机前水平。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，我国居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%，上涨至目前的90%，远远超出其他新兴经济体的水平。若考虑我国诸多的民间融资渠道，居民杠杆率恐更高。

而日本和美国分别于上世纪90年代初和90年代中后期经历房地产泡沫破裂时，居民债务占可支配收入比重分别为120%和130%，我国居民杠杆率已接近较危险的区间！

因为中国居民加杠杆的最主要用途是买房产，如果房价下跌，将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷，进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑，引发金融风险。

像消费贷之类的产品，银行为了获得利差，通过各种名目帮助居民加杠杆，结果就是居民把钱拿去炒房、炒股，很难穿透监管，不仅会带来银行的坏账，也蕴含着很大的系统性风险。

3

事实上，监管层早已注意到居民高杠杆风险。

2017年，个人借道消费贷、首付贷等个人信用贷款加杠杆购房的态势升温，央行、银监会等金融监管部门相继出手严打此类违规行为：

1、一方面，住建部会同人民银行、银监会联合发文部署规范购房融资行为，明确严禁房地产开发机构、房地产中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司等违规提供购房首付融资、房地产场外配资等；

2、另一方面，银监会派出机构积极开展风险排查，并加强规范管理和问责，严查个人消费贷款违规进入房地产市场。

严厉调控下，2017年去杠杆的成绩是这样的：

1、2017年，在房地产市场调控趋严的大基调下，银行的房贷以及整体涉房贷款增速均出现下滑。央行最新数据显示，2017年12月末，个人住房贷款余额同比增速比上年末回落14.5%。

2、融360发布的《2017年12月中国房贷市场报告》显示，2017年全国房屋贷款平均利率呈现缓慢上升的趋势，首套房贷款平均利率由年初的4.46%上涨至年末的5.38%，接近基准利率上浮10%的水平。

3、摩根士丹利发布数据称，截至2017年底，中国宏观杠杆率即债务占GDP比率约为283%，其中居民部门约占36%，非金融企业约占194%，公共部门约占46%。与前几年每年上升17%相比，宏观杠杆率去年只上升了约5%，上升速度已经显著放缓。

2018年会不会更惨？我的预测是：

1、在淡化经济增速，强调高质量发展，以及防范化解重大风险——重点是防控金融风险——作为首要攻坚战的背景下，2018年金融去杠杆和房地产调控态势将会延续。

2、由于对消费贷款资金严格管理，防止个人消费贷款资金违规流入房地产市场，未来，居民部门加杠杆空间已越来越有限。2018年今年调控和房贷「双紧缩」的局面将继续维持，房贷利率保持继续上涨的可能性较大。

3、严控新增杠杆，结果就是新的购买力大幅减少，很多城市的楼市将被冻结，这对于一线城市来说不算什么事儿，最多表现为滞涨而已。

4、真正可怕的是，如果对存量杠杆清查，可能导致一些炒房客的资金链断裂，唯一的出路就是降价卖房子甚至弃房断供，某些三四线城市的房价可能出现下跌。当然，监管层也无法忍受房价大规模下跌，跌多少要看这个城市的承受能力了。

5、如果你炒股，稳健的龙头房企长期依然看好，某些激进的小房企还是离远一点。随着监管层对「影子银行」为房地产开发商提供融资的业务进行清理整治，他们中的大部分，最终会死的很惨。

最后放个图，你随意理解：

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值班编辑：泽依

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